Il rent to buy è il contratto di godimento in funzione della successiva alienazione disciplinato dall'art. 23 del D.L. 133/2014(convertito in L. 164/2014): entri subito nell'immobile pagando un canone e una parte di quel canone viene imputata in acconto sul prezzo se decidi di comprare entro il termine pattuito. Comprare è un diritto, non un obbligo.
È una figura diversa sia dal preliminare classico sia dal leasing: qui il proprietario resta il concedente, ma il contratto si trascrive con effetto prenotativo esteso. Se stai valutando invece la strada ordinaria, il punto di partenza è la proposta di acquisto e il preliminare.
Come funziona il meccanismo
L'art. 23 combina due elementi in un unico contratto:
- godimento immediato dell'immobile, al quale si applicano, in quanto compatibili, le norme del codice civile sulla locazione;
- diritto di acquisto attribuito al conduttore, esercitabile entro il termine convenuto: è un diritto potestativo, non un impegno reciproco a vendere e comprare.
Il contratto è trascrivibile ai sensi dell'art. 2645-bis c.c., con una differenza importante rispetto al preliminare ordinario: gli effetti della trascrizione durano per tutta la durata del contratto e comunque per un periodo non superiore a dieci anni, in deroga al limite triennale. Su cosa significa in pratica l'effetto prenotativo vedi quando conviene trascrivere il preliminare.
Se il concedente, a fronte dell'esercizio del diritto di acquisto, rifiuta di stipulare il definitivo, resta la strada dell'esecuzione in forma specifica dell'obbligo a contrarre ex art. 2932 c.c.
La divisione del canone: la clausola che conta
Il contratto deve stabilire sin dall'origine quale quota di canone è corrispettivo del godimento e quale è acconto sul prezzo di vendita. Non è un dettaglio redazionale: da quella divisione dipendono sia le restituzioni in caso di inadempimento sia il trattamento fiscale.
| Quota di canone | Funzione | Regime fiscale (Circ. AdE 4/E/2015) |
|---|---|---|
| Godimento | Paga l'uso dell'immobile, non si recupera | Regime della locazione |
| Acconto sul prezzo | Si scomputa dal prezzo se eserciti l'acquisto | Regime degli acconti su cessione di immobile, con scomputo al rogito |
Un contratto ambiguo su questo punto espone a due rischi paralleli: contenzioso civile sulle somme da restituire e riqualificazione fiscale dell'operazione.
Tutele e inadempimenti
- Inadempimento del conduttore: la risoluzione scatta quando i canoni non pagati superano un ventesimo del numero complessivo delle rate mensilipreviste. Il concedente ha diritto alla restituzione dell'immobile e trattiene la quota imputata al godimento; la sorte della quota-acconto dipende da quanto pattuito.
- Inadempimento del concedente: deve restituire la parte di canone imputata al godimento oltre alla quota di acconto sul prezzo maggiorata degli interessi legali.
- Insolvenza del concedente: la norma disciplina l'opponibilità del contratto trascritto e riconosce al conduttore un privilegio a garanzia della restituzione degli acconti. Sono i commi più tecnici dell'art. 23 e vanno letti con il notaio sul caso concreto.
Differenze con leasing, riscatto atipico e riservato dominio
| Figura | Chi è proprietario prima dell'acquisto | Acquisto |
|---|---|---|
| Rent to buy (art. 23) | Il concedente-venditore | Diritto, con disciplina legale su canoni e tutele |
| Affitto con riscatto atipico | Il proprietario | Dipende solo dal contratto: nessuna tutela tipizzata |
| Leasing abitativo | La società di leasing | Opzione finale di riscatto |
| Vendita con riservato dominio | Il venditore fino all'ultima rata | È già una vendita: obbligo di pagare il prezzo |
Se l'alternativa che stai valutando è la locazione finanziaria, il confronto è in leasing immobiliare abitativo.
Il mutuo alla fine: cosa cambia davvero
Al momento dell'esercizio del diritto di acquisto il prezzo da versare è quello pattuito al netto degli acconti già maturati. Il mutuo, quindi, finanzia soltanto il residuo. Tre avvertenze pratiche:
- la banca valuta l'immobile con una perizia aggiornata al rogito, non con il prezzo fissato anni prima;
- il rapporto tra finanziamento e valore resta il parametro di riferimento dell'istituto: vedi come si calcola l'LTV;
- il tuo profilo di reddito viene valutato al momento della domanda, non al momento della firma del rent to buy: se nel frattempo cambia lavoro o situazione debitoria, cambia l'esito.
Per capire in anticipo quanto residuo riuscirai a finanziare, conviene fare una simulazione su GoMutuo già all'inizio del periodo di godimento, non l'ultimo mese.
Rischi concreti da verificare prima di firmare
- Ipoteche o pignoramenti anteriori: se iscritti prima della trascrizione del rent to buy mantengono la prelazione. Controlla i registri immobiliari con una visura ipotecaria.
- Mancata o tardiva trascrizione: ti espone a trascrizioni e iscrizioni successive di terzi che prevalgono.
- Superamento dei dieci anni: oltre quel termine gli effetti prenotativi cessano.
- Conformità dell'immobile: la banca al rogito chiederà comunque la regolarità edilizia e catastale. Vedi conformità urbanistica.
Fonti pubbliche: D.L. 133/2014, art. 23 (Normattiva), Agenzia delle Entrate, Circolare 4/E del 19/02/2015, Consiglio Nazionale del Notariato.
Disclaimer: guida informativa, non consulenza legale, fiscale o finanziaria personalizzata. Il rent to buy è un contratto complesso: fa fede il testo sottoscritto, da redigere con l'assistenza di un notaio.
