Visura catastale: cos'è, come si legge e quanto costa (2026)

In sintesi: cos'è e a cosa serve

La visura catastale è il documento rilasciato dall'Agenzia delle Entrate — Catasto che riporta i dati identificativi e reddituali di un immobile registrati al Catasto Fabbricati (o Terreni): identificativi cartografici (foglio, particella, subalterno), dati di classamento (categoria, classe, consistenza), rendita catastale e intestazioni.

È il primo documento da avere in mano prima di comprare, vendere, ereditare o mettere a reddito una casa: dice cos'è l'immobile per il fisco. Non va confusa con la visura ipotecaria, che è un altro documento (stesso ente, diverso archivio) e serve a scoprire ipoteche e pignoramenti.

Il proprietario può ottenerla gratis in 2 minuti sul sito dell'Agenzia delle Entrate con SPID o CIE. Se stai valutando un immobile in vendita e vuoi capire l'impatto sul mutuo, simula il finanziamento su GoMutuo con il valore di rendita moltiplicato per il coefficiente prima casa (110) — hai una stima del valore fiscale utile per i calcoli.

Cos'è la visura catastale

Il Catasto è l'archivio dello Stato che censisce tutti gli immobili (fabbricati e terreni) del territorio italiano. È gestito dall'Agenzia delle Entrate ed ha una duplice funzione: identificativa (dove si trova l'immobile) e fiscale (che rendita produce, ai fini di IMU, TARI e imposte di trasferimento).

Attenzione: il Catasto italiano non ha valore probatorio della proprietà (principio costante in Cass. civ., sez. II — tra le tante, Cass. 4 giugno 2001 n. 7550). La titolarità si prova con l'atto notarile trascritto nei Registri Immobiliari; le risultanze catastali hanno al più efficacia indiziaria nei giudizi di confine (art. 950 c.c.), non sulla titolarità. Le intestazioni catastali sono un dato indicativo ma vanno sempre incrociate con la visura ipotecaria e con gli atti notarili.

Differenza tra visura catastale e visura ipotecaria

Prima di firmare qualsiasi cosa su un immobile, servono entrambe. La visura catastale ti dice cos'è l'immobile, la visura ipotecaria ti dice chi ne è proprietario e cosa gli grava sopra.

Tipi di visura catastale

L'Agenzia delle Entrate rilascia diverse tipologie di visura in base al tipo di dato che ti serve:

• Visura attuale per immobile — la più comune: dati identificativi, categoria, classe, consistenza, rendita, ultima intestazione. Base per rogito e mutuo.
• Visura storica per immobile — cronologia completa di variazioni, volture, frazionamenti, cambio destinazione dal 1939 (data di introduzione del Nuovo Catasto).
• Visura per soggetto — elenco di tutti gli immobili intestati a un codice fiscale (persona fisica o giuridica).
• Estratto della mappa catastale — rappresentazione cartografica del terreno e dei confini.
• Planimetria catastale — disegno tecnico dell'immobile depositato al Catasto; ottenibile solo dal proprietario o da soggetto delegato. È il documento su cui si verifica la conformità catastale.

Come si legge: campo per campo

Una visura catastale attuale contiene un blocco intestazione con i titolari attuali e la loro quota di diritto, seguito dai dati dell'immobile. Ecco i campi principali:

Le categorie A più comuni sono: A/1 signorili, A/2 civili, A/3 economiche, A/4 popolari, A/5 ultrapopolari (categoria raramente assegnata nei classamenti successivi al 1992 e non più utilizzata nei nuovi edifici), A/6 rurali, A/7 villini, A/8 ville, A/9 castelli/palazzi storici, A/10 uffici, A/11 abitazioni tipiche dei luoghi. Le categorie A/1, A/8, A/9 sono escluse dalle agevolazioni prima casa (Nota II-bis art. 1 Tariffa D.P.R. 131/1986).

La rendita catastale e cosa ci fai

La rendita catastale è il reddito fiscale annuale attribuito all'immobile. Non ha nulla a che vedere con il canone di affitto reale: è un valore convenzionale che il Catasto attribuisce moltiplicando la consistenza (vani/mq) per la tariffa d'estimo della categoria/classe di quel Comune.

Con la rendita si calcolano:

• IMU = rendita × 1,05 × coefficiente (160 per A esclusa A/10, 140 per B, ecc.) × aliquota comunale;
• Valore catastale per imposte di trasferimento = rendita × 1,05 × 110 (prima casa) o × 120 (seconda casa);
• TARI — in molti Comuni è calcolata sui mq della superficie catastale;
• in molte agevolazioni e bonus, la rendita è un tetto/soglia di accesso.

Per il dettaglio sul funzionamento e sui coefficienti aggiornati, vedi la guida rendita catastale: cos'è e come si calcola.

Come richiederla (online e non)

1. Cassetto fiscale con SPID/CIE/CNS. Dal sito dell'Agenzia delle Entrate, area "Consultazione personale banche dati Catasto". Gratuita e illimitata per immobili di cui sei proprietario. Rilascio immediato in PDF.
2. Servizi di consultazione telematica. Sempre sul sito dell'Agenzia delle Entrate, per visure su immobili di cui non sei proprietario: pagamento con carta o F24, 1,90 € a visura attuale per subalterno.
3. Ufficio dell'Agenzia delle Entrate — Servizi Catastali. Sportello fisico, con marca da bollo. Ormai residuale, ma disponibile per chi non ha strumenti digitali.
4. Portali commerciali di terzi (visure.it, openparcel, ecc.). Rilascio in pochi minuti, costo tipico 4-9 € a visura. Utile per chi vuole richiedere senza autenticarsi.
5. Tramite geometra, notaio o commercialista. È la via classica in fase di rogito: il professionista incluso nella pratica scarica la visura ed è responsabile di segnalarti eventuali anomalie.

Quanto costa

Dal 1° gennaio 2025 la consultazione telematica catastale (e ipotecaria) è gratuita per tutti gli utenti, ai sensi del D.Lgs. 18 settembre 2024, n. 139 e del Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate del 30 dicembre 2024 (prot. 460187/2024). L'unica tariffa residua è quella per lo sportello fisico (3,00 € per unità immobiliare, Tab. 5.1.1 D.Lgs. 347/1990 come novellato). Verifica sempre sul sito ufficiale prima di eventuali pagamenti.

Quando serve davvero

• Rogito notarile: obbligatoria per il richiamo in atto dei dati catastali e per la dichiarazione di conformità catastale (art. 19 c. 14 D.L. 78/2010).
• Richiesta mutuo: la banca la include nel plico documentale — la perizia si aggancia agli identificativi catastali.
• Successione: il valore catastale è la base per calcolare l'imposta di successione (rendita × 1,05 × 110/120).
• Voltura post-successione o post-vendita: si parte dai dati della visura attuale.
• Verifiche IMU/TARI: controllo del calcolo del Comune, ricorsi.
• Vendita: da allegare all'annuncio o al preliminare per dimostrare l'esistenza dell'immobile e la sua natura.

Visura catastale e mutuo

Quando fai richiesta di mutuo, la banca richiede visura catastale + visura ipotecaria + planimetria catastale. Perché sono critiche:

1. il perito della banca aggancia la stima agli identificativi catastali. Se la particella indicata in atto non corrisponde a quella periziata, la delibera salta;
2. la categoria catastale incide sul tasso: molte banche escludono dalle offerte "prima casa" gli immobili A/1, A/8, A/9 (di lusso) o applicano LTV inferiori;
3. la conformità catastale — corrispondenza tra planimetria e stato dei luoghi — è verificata dal notaio in rogito ex art. 19 c. 14 D.L. 78/2010. Se manca, la banca non eroga. Vedi conformità catastale: come si verifica per procedura e costi (pratica DOCFA 70 € di tributo unico + 300-800 € di onorario tecnico).

Domande frequenti sulla visura catastale

Le risposte alle domande più frequenti su visura catastale, differenza dalla ipotecaria, categorie, rendita e DOCFA sono raccolte nella sezione FAQ strutturata di questa pagina.