Risposta rapida
La proposta vincolata al mutuo si scrive aggiungendo una condizione sospensiva: se entro una data precisa la banca non delibera il mutuo alle condizioni indicate, la proposta accettata non produce effetti e la caparra, cioè la somma versata con la proposta, torna a te. La base è l'art. 1353 del Codice civile, che permette di subordinare l'efficacia di un contratto «a un avvenimento futuro e incerto».
Sulla data si sbaglia più spesso. Trenta giorni sono pochi, perché nei fogli informativi che abbiamo letto le banche dichiarano da 30 giorni a 40 giorni lavorativi di istruttoria contati dai documenti completi: servono almeno 60 giorni dall'accettazione. Il meccanismo giuridico è spiegato in come funziona la clausola sospensiva sul mutuo.
Prima di scrivere le cifre conviene sapere quali reggono nel tuo caso: con una simulazione gratuita su GoMutuo vedi in 6 minuti quanto puoi chiedere alla banca e quale rata regge il tuo reddito.
Cosa scrivere nella clausola?
Una clausola che protegge davvero dice cinque cose: importo minimo in euro, durata e tasso massimo, data della delibera, i tuoi impegni e cosa succede se la condizione non si avvera. Scrivere soltanto che la proposta è subordinata al mutuo lascia aperte le domande su cui poi si litiga.
| Punto | Cosa scrivere | Perché conta |
|---|---|---|
| Importo minimo | Un mutuo non inferiore a una cifra in euro | Se la banca delibera meno, resti libero |
| Durata e tasso | Durata minima, fisso o variabile, TAN massimo | Senza tetto, ti obbliga anche una delibera a un tasso molto più alto |
| Data | Il giorno entro cui deve arrivare la delibera | Con i giorni contati dall'accettazione si discute da quando partono |
| I tuoi impegni | Entro quando presenti la domanda, come comunichi l'esito | In attesa della condizione si deve agire secondo buona fede (art. 1358 c.c.) |
| Effetti | Caparra restituita entro pochi giorni, nessuna provvigione | L'assegno non resta fermo mentre si discute |
La condizione va legata alla delibera, la comunicazione scritta con cui la banca approva il mutuo, e non all'erogazione dei soldi. La guida della Banca d'Italia sul mutuo avverte che «Il mutuo di solito non viene erogato il giorno della firma del contratto ma solo dopo alcuni giorni»: una condizione agganciata all'erogazione si avvererebbe solo dopo il rogito, e alla data della clausola risulterebbe mancata.
Quale importo e quale tasso massimo scrivere?
L'importo è quello che ti serve davvero; il tasso massimo è quello a cui la rata regge ancora il tuo reddito. Prendiamo una casa da 250.000 € e un mutuo all'80% del prezzo, 200.000 € a 25 anni a tasso fisso. Con l'IRS a 25 anni, l'indice dei mutui a tasso fisso, al 3,51% (rilevazione del 13 ottobre 2026, fonte ICE Swap Rate) e uno spread, il margine della banca, che stimiamo in 0,30%, il TAN di oggi è intorno al 3,81%. Nell'esempio aggiungiamo mezzo punto di margine, una scelta nostra: TAN massimo 4,31%.
| Mutuo di 200.000 € a 25 anni | TAN fisso | Rata mensile | Netto che serve al 33% |
|---|---|---|---|
| Tasso stimato di oggi | 3,81% | 1.035 € | 3.136 € |
| Tasso massimo della clausola | 4,31% | 1.090 € | 3.304 € |
Il mezzo punto in più costa 55 € al mese: se a quel tasso la rata supera quello che puoi pagare, il tetto è troppo alto. Il 33% del netto è la prassi, il 30% la soglia prudenziale; la guida della Banca d'Italia, più prudente, parla di «un terzo» del reddito disponibile, cioè al netto delle spese fisse, e il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca.
L'importo va scritto in euro anche per la perizia: la banca di solito presta fino all'80% del minore fra prezzo e valore stimato dal perito. Se il perito stima la casa 230.000 €, il mutuo scende a 184.000 € e ne mancano 16.000 €. Con un minimo di 200.000 € nella clausola sei libero; se hai i soldi per la differenza, puoi rinunciare alla condizione e comprare lo stesso. Le altre contromosse sono in mutuo rifiutato dopo il compromesso.
Il testo della clausola da copiare
Il testo usa i numeri dell'esempio: sostituisci quelli fra parentesi quadre. Va scritto già nella proposta, perché per il Consiglio Nazionale del Notariato la proposta accettata dal venditore diventa un contratto preliminare. Se il modulo dell'agenzia non lo prevede, aggiungilo a mano.
Condizione sospensiva per il mutuo
La presente proposta è sottoposta alla condizione sospensiva, ai sensi dell'art. 1353 c.c., che la parte acquirente ottenga entro il [21 dicembre 2026] la delibera favorevole definitiva di una banca per un mutuo ipotecario di importo non inferiore a [200.000] euro, di durata non inferiore a [25] anni, a tasso [fisso] con TAN non superiore al [4,31%].
La parte acquirente si impegna a presentare la domanda di mutuo, con i documenti a suo carico, entro [10] giorni dall'accettazione e a comunicare l'esito per iscritto, con PEC o raccomandata, alla parte venditrice e all'agenzia entro la data indicata, allegando la comunicazione della banca. La parte venditrice si impegna a consegnare entro [7] giorni dall'accettazione i documenti dell'immobile richiesti dalla banca e a consentire il sopralluogo del perito.
Se la condizione non si avvera entro tale data, la proposta e il contratto concluso con l'accettazione restano privi di effetti: la somma versata a titolo di caparra è restituita alla parte acquirente entro [5] giorni e nessuna provvigione è dovuta all'agenzia, ai sensi dell'art. 1757 c.c.
La condizione è posta nell'esclusivo interesse della parte acquirente, che può rinunciarvi con comunicazione scritta entro la stessa data.
L'ultima frase ti lascia comprare lo stesso se la banca delibera meno o a un tasso più alto. La riga sulla provvigione va firmata anche dall'agente, se il modulo contiene il suo incarico. È un modello da adattare: prima di firmare fallo leggere al notaio. Caparra e registrazione sono spiegate in come funziona la proposta d'acquisto.
Quanti giorni dare alla banca per la delibera?
Almeno 60 giorni dall'accettazione, di più se la banca dichiara oltre 30 giorni, con il Fondo prima casa o con agosto e le feste di mezzo. La guida della Banca d'Italia spiega che «I tempi per ottenere il mutuo, cioè quelli che intercorrono tra la presentazione della documentazione e l'effettiva erogazione della somma sono indicati nel Foglio contenente le Informazioni generali». Apri quel foglio della tua banca alla voce Tempi di erogazione; in quattro fogli aperti il 5 ottobre 2026 c'era scritto così:
| Banca e prodotto (aggiornamento del foglio) | Durata dell'istruttoria dichiarata | Da quando si conta, cosa resta fuori |
|---|---|---|
| BPER Banca, BPER Mutuo a tasso fisso (28 settembre 2026) | 30 giorni | Compatibilmente con la verifica della documentazione |
| Banco BPM, Mutuo Casa Tasso Fisso Last Minute Green (1 settembre 2026) | 45 giorni | Da tutta la documentazione richiesta, salvo sospensioni o integrazioni |
| Intesa Sanpaolo, XME Mutuo (1 ottobre 2026) | 40 giorni lavorativi, circa otto settimane | Dalla documentazione; esclusi i tempi di perito e notaio |
| UniCredit, Mutuo UniCredit Acquisto (1 ottobre 2026) | 180 giorni al massimo | Dalla domanda: è il termine per firmare, non per la delibera |
Sono tempi dichiarati, non garantiti: le integrazioni chieste dalla banca li allungano. Il conto somma i passaggi:
| Passaggio | Giorni | Chi li decide |
|---|---|---|
| Consegna dei documenti completi | 7, se li hai già pronti | Tu |
| Istruttoria e delibera | Da 30 a 45, o 40 lavorativi | La banca, nel foglio informativo |
| Risposta del Fondo prima casa, se lo usi | Fino a 20 | Consap |
| Margine per perizia e integrazioni | 10-15 | Prudenza |
| Data da scrivere nella proposta | Almeno 60 con 30 giorni dichiarati, 70 con 45, 75-90 con 40 lavorativi; di più con il Fondo (fino a 20) o con le feste di mezzo | Tu e il venditore |
I 20 giorni vengono dalla pagina del Fondo prima casa, dove Consap scrive di comunicare alla banca «l'esito dell'istruttoria entro e non oltre 20 giorni». Con le date, per una banca che dichiara 30 giorni: se il venditore accetta il 22 ottobre 2026, 60 giorni portano al 21 dicembre 2026, la data da scrivere. Il rogito va fissato almeno quattro settimane dopo: sette giorni sono il periodo di riflessione sull'offerta della banca descritto nella stessa guida, che puoi accorciare accettandola prima, il resto serve al notaio per visure e controlli. Nell'esempio, non prima del 18 gennaio 2027. Le singole fasi sono in quanto tempo passa dalla richiesta del mutuo al rogito.
E se il venditore cambia la data o rifiuta la proposta?
Il venditore può rifiutare, ma se accetta cambiando la data o togliendo la condizione ti sta facendo una controproposta, e non sei vincolato finché non la firmi. Lo dice l'art. 1326 del Codice civile: «Un'accettazione non conforme alla proposta equivale a nuova proposta».
Per convincerlo senza rinunciare alla tutela, la carta da giocare è la pre-delibera, una prima valutazione di reddito e affidabilità che alcune banche fanno anche prima che tu abbia scelto la casa. Con quella in mano puoi proporre una data più vicina, perché resta da controllare soprattutto l'immobile. La pre-delibera però non obbliga la banca, perché la perizia può cambiare l'esito: la condizione serve lo stesso. Come si chiede è in pre-delibera del mutuo: cos'è e quanto vale.
La provvigione dell'agenzia è dovuta se il mutuo non arriva?
No, se la proposta è sottoposta alla condizione sul mutuo e la condizione non si avvera. L'art. 1757 del Codice civile lo dice in una riga: «Se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifica la condizione». Senza la condizione invece il mediatore ha diritto al compenso «se l'affare è concluso per effetto del suo intervento» (art. 1755 c.c.), e di norma lo chiede già con la proposta accettata, anche se poi il rogito salta: le eccezioni sono in chi paga la provvigione se il rogito salta.
Il punto debole è il modulo prestampato dell'agenzia. La legge sui mediatori vuole che i moduli con le condizioni del contratto siano depositati prima dell'uso (art. 5, comma 4, della legge 39/1989), oggi alla Camera di commercio (art. 11 del D.L. 223/2006): sono testi standard, e si possono modificare. Se il modulo lega la provvigione alla sola accettazione, aggiungi a mano che è dovuta solo se la condizione si avvera. Per l'art. 1342 c.c. le clausole aggiunte «prevalgono su quelle del modulo o del formulario qualora siano incompatibili con esse».
Proposta non vincolata al mutuo: cosa rischi?
Rischi la caparra e, di norma, la provvigione. Se la banca dice no, la parte inadempiente sei tu: l'art. 1385 del Codice civile permette al venditore di recedere tenendosi la caparra, oppure di chiedere l'esecuzione o la risoluzione del contratto con il risarcimento del danno. Con una caparra e una provvigione che sono nostre ipotesi:
| Se la banca dice no (casa da 250.000 €) | Con la condizione sul mutuo | Senza condizione |
|---|---|---|
| Obbligo di comprare | Nessuno | Resta: il venditore può chiederti di adempiere |
| Caparra di 20.000 € | Ti torna | Il venditore può tenerla |
| Provvigione del 3% (7.500 € più IVA) | Non dovuta (art. 1757 c.c.) | Di norma dovuta |
| Totale a rischio | 0 € | 27.500 € più l'IVA sulla provvigione, o di più se il venditore chiede i danni |
La proposta senza vincolo piace di più al venditore, ma ha senso solo se potresti pagare il prezzo anche senza mutuo. Una pre-delibera abbassa il rischio senza toglierlo: la banca può ancora dire no dopo la perizia.
Se la data scade o la banca dice no, cosa fai?
Comunichi l'esito per iscritto prima della scadenza e chiedi indietro la caparra: se la banca rifiuta, o la data passa senza delibera, la condizione è mancata e nessuno è più obbligato. Usa PEC o raccomandata, con la lettera della banca.
- Ti serve più tempo? La proroga va firmata da entrambi prima della data: dopo, il venditore è libero di vendere ad altri.
- Il ritardo dipende da te? Per l'art. 1359 c.c. «La condizione si considera avverata qualora sia mancata per causa imputabile alla parte che aveva interesse contrario all'avveramento di essa». Per la Cassazione, di regola, la sola mancata domanda di mutuo non basta a farlo scattare (ord. 18953/2024); ma se nella proposta ti sei impegnato a presentarla entro una data, come nel modello, e non lo fai, il venditore può invocarlo per chiederti di comprare o tenersi la caparra: conserva la ricevuta della domanda e le richieste della banca.
- Il modulo tratta il tuo silenzio come una rinuncia? Alcuni moduli considerano la mancata comunicazione entro la data una rinuncia alla condizione: se non scrivi in tempo resti obbligato a comprare, anche senza mutuo. Leggilo prima di firmare e, se puoi, fallo cancellare.
Alcuni casi particolari
- Mutuo oltre l'80% con il Fondo prima casa. La banca chiede la garanzia a Consap, che risponde entro 20 giorni: aggiungili alla data, e scrivi l'importo che ti serve, fino al 100% del prezzo e comunque non oltre 250.000 €. Il Fondo è riservato «esclusivamente» alle categorie della legge 147/2013 (art. 1, comma 48, lettera c), come giovani coppie e under 36, e a quelle aggiunte da norme successive.
- Partita IVA, contratto a termine, assunzione recente. Più documenti e più verifiche: chiedi la pre-delibera prima dell'offerta e scegli la parte alta della forchetta, 75-90 giorni.
- Casa ricevuta in donazione o venduta da un parente. Con la legge 182/2025 (art. 44), in vigore dal 18 dicembre 2025, se compri una casa donata sei protetto: se gli eredi legittimari del donante ottengono la riduzione della donazione, hanno diritto a un compenso in denaro da chi l'ha ricevuta in dono, ma la casa resta a te. Fanno eccezione una domanda di riduzione trascritta prima del tuo acquisto e, se il donante è morto prima del 18 dicembre 2025, una domanda o un atto di opposizione trascritti entro il 18 giugno 2026: sono nei registri immobiliari, che il notaio controlla. Prima della riforma molte banche chiedevano una polizza, o non finanziavano, finché non erano passati vent'anni dalla donazione o dieci dalla morte del donante; nelle politiche di credito che vediamo alcune lo fanno ancora, altre no. Alcune escludono anche le vendite fra genitori e figli: verificalo prima dell'offerta. I dettagli sono in mutuo su una casa donata.
- Devi prima vendere la tua casa. La condizione sul mutuo non copre la vendita: serve una seconda condizione legata alla vendita, che il venditore accetta meno volentieri, oppure un mutuo ponte.
- Casa da costruire, comprata dall'impresa. Con il permesso di costruire chiesto dopo il 16 marzo 2019 il preliminare, e ogni contratto che porta all'acquisto, va firmato davanti al notaio, per atto pubblico o scrittura privata autenticata (art. 6 del D.Lgs. 122/2005): la condizione sul mutuo si scrive lì, non sul modulo dell'agenzia.
- Acquisto tra privati. Niente agenzia e niente provvigione: la clausola la scrivi tu, e la proposta accettata vale come preliminare, da registrare voi all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni.
