Posso comprare casa dai miei genitori con mutuo? Cosa controlla la banca

Risposta rapida

Sì, puoi comprare casa dai tuoi genitori con un mutuo. Nessuna norma lo vieta e il mutuo si chiede come per ogni acquisto: una perizia, un reddito che regge la rata e un prezzo vero, pagato con bonifico o assegno circolare. La banca di solito presta fino all'80% del più basso fra prezzo e perizia: su una casa da 200.000 € sono 160.000 €, e il resto lo metti tu.

Il punto delicato è il prezzo. Se i tuoi genitori te lo abbassano molto, il mutuo scende, le imposte no, e lo sconto può pesare nei conti con i tuoi fratelli quando si aprirà l'eredità. Se invece ti aiutano con i soldi dell'anticipo, vale quello che spieghiamo sul bonifico dei genitori per l'anticipo.

Cosa controlla la banca quando compri dai genitori?

Quello che controlla in ogni mutuo, più due dichiarazioni che la legge chiede nell'atto.

• Il valore della casa. Lo stima il perito, con gli «standard affidabili» che il Testo unico bancario (art. 120-duodecies) chiede alle banche. Per un acquisto di solito conta il più basso fra prezzo e perizia: è prassi, non legge. L'80% è il limite del credito fondiario (art. 38 TUB e istruzioni di vigilanza della Banca d'Italia).
• Il tuo reddito. La rata, sommata alle altre che già paghi, deve stare nei limiti della banca.
• Come paghi il prezzo. Al rogito le parti rendono una dichiarazione con «l'indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo» (art. 35, comma 22, D.L. 223/2006; dal 2027 art. 299, comma 11, D.Lgs. 141/2026). Bonifici e assegni finiscono scritti nell'atto, compresa la somma del mutuo.
• La parentela. Venditore e compratore «devono dichiarare contestualmente se fra loro sussista o meno un rapporto di coniugio o di parentela in linea retta» (art. 26, comma 2, D.P.R. 131/1986).

Per l'antiriciclaggio vale la regola di ogni cliente: misure «proporzionali all'entità dei rischi di riciclaggio e di finanziamento del terrorismo» (art. 17, comma 3, D.Lgs. 231/2007), per cui la banca può chiederti da dove arriva l'anticipo. La verifica «rafforzata» riguarda i casi di rischio elevato, e fra i fattori che la legge elenca (art. 24) la parentela fra chi vende e chi compra non c'è. Fa eccezione il genitore con un'importante carica pubblica, anche lasciata da meno di un anno: il figlio è allora persona politicamente esposta, con verifica rafforzata obbligatoria (art. 1, comma 2, lett. dd, e art. 24, comma 5, D.Lgs. 231/2007).

Che cosa succede con un prezzo di favore?

Un prezzo più basso del valore è lecito, ma ha tre effetti.

Sul mutuo. La banca fa il conto sul prezzo, se è più basso della perizia: meno mutuo, e anche meno anticipo.

Sulle imposte. Fra privati chi compra può chiedere il prezzo-valore, che per la guida dell'Agenzia delle Entrate fa pagare le imposte sul valore catastale, «indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell'atto»: lo sconto non le abbassa. Se nascondi una parte del prezzo paghi le imposte su quello vero, più una sanzione dal 50 al 100% della differenza (art. 1, comma 498, L. 266/2005; dal 2027 il 120%, art. 43 D.Lgs. 173/2024).

Le vendite fra genitori e figli, poi, si presumono donazioni se pagano meno imposte di una donazione (art. 26 D.P.R. 131/1986; la prova contraria è ammessa dopo la sentenza n. 41 del 1999 della Corte costituzionale). Di solito non succede: per un figlio l'imposta sulle donazioni scatta solo oltre 1.000.000 € (art. 56 D.Lgs. 346/1990).

Sull'eredità. Lo sconto fatto per favorirti è una liberalità, soggetta alle regole «sulla riduzione delle donazioni per integrare la quota dovuta ai legittimari» (art. 809 c.c.): fra i legittimari ci sono il coniuge e i figli (art. 536 c.c.). Alla morte del genitore figli e coniuge devono conferire ai coeredi «tutto ciò che hanno ricevuto dal defunto per donazione direttamente o indirettamente», salvo dispensa, che vale solo entro la quota disponibile (art. 737 c.c.). Ai figli sono riservati i due terzi del patrimonio se sono più di uno, la metà se c'è anche il coniuge (artt. 537 e 542 c.c.).

Il consenso dei fratelli non serve per vendere e non mette al riparo: finché il genitore è vivo non possono rinunciare alla riduzione, «né con dichiarazione espressa, né prestando il loro assenso alla donazione» (art. 557 c.c.). Ti protegge un prezzo vicino al valore, con una stima scritta: a prezzo pieno ai fratelli non viene tolto nulla, perché al posto della casa entra il denaro.

Esempio: prezzo pieno o prezzo scontato

La casa vale 200.000 € per il perito della banca e ha una rendita catastale di 1.000 €. Hai i requisiti prima casa e chiedi un mutuo a tasso fisso in 25 anni al 3,66%: l'IRS a 25 anni del 25 ottobre 2026 più uno spread medio stimato (come facciamo i calcoli).

Con il prezzo di favore servono 10.000 € in meno di anticipo e la rata scende di 204 €. Le imposte restano le stesse, e lo sconto di 50.000 € può entrare nei conti dell'eredità. Con un prezzo sopra la perizia, invece, il mutuo non sale: la differenza la paghi tu, come quando la perizia è più bassa del prezzo.

Il 33% del netto è la soglia di prassi (il 30% quella prudenziale); il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca. Per sapere quale rata regge il tuo reddito, e quindi che prezzo puoi concordare, c'è la simulazione gratuita di GoMutuo: bastano 6 minuti.

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Quanto puoi chiedere alla banca?

Una stima in dieci secondi con la regola che usano le banche: la rata non supera il 33% dello stipendio netto.

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Puoi chiedere circa

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con una rata di € 825 al mese per 25 anni, al TAN fisso stimato di oggi (3,66%).

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E se il prezzo non viene pagato davvero?

Allora non è una vendita. Un atto con un prezzo che nessuno paga è simulato e nasconde una donazione, che ha effetto solo «purché ne sussistano i requisiti di sostanza e di forma» (art. 1414 c.c.): atto pubblico (art. 782 c.c.) e due testimoni (art. 48 della legge notarile), che in una compravendita di norma non ci sono. Se la simulazione viene provata, la vendita non vale e la donazione nascosta è nulla: la casa resta dei tuoi genitori.

Possono far valere la simulazione i creditori dei tuoi genitori e gli altri terzi danneggiati (artt. 1415 e 1416 c.c.), anche con testimoni: per loro quella prova «è ammissibile senza limiti» (art. 1417 c.c.). Dopo la morte del genitore la questione può tornare fuori con i fratelli, perché una casa regalata rientra nei conti dell'eredità (art. 556 c.c.).

Se i genitori hanno debiti: la revocatoria

Un creditore dei tuoi genitori può chiedere al giudice di dichiarare la vendita inefficace nei suoi confronti, se loro sapevano di danneggiarlo e se, trattandosi di una vendita, lo sapevi anche tu (art. 2901 c.c.). Se ci riesce, la casa resta intestata a te ma lui può pignorarla (art. 2902 c.c.). L'azione si prescrive in cinque anni dalla data dell'atto (art. 2903 c.c.).

Prima casa e detrazione degli interessi valgono lo stesso?

Sì. Chi compra da un genitore ha le stesse agevolazioni prima casa di ogni altro acquirente: per la scheda dell'Agenzia delle Entrate sull'agevolazione prima casa, chi compra da un privato versa «un'imposta di registro del 2%, anziché del 9%, sul valore catastale dell'immobile, mentre le imposte ipotecaria e catastale si versano ognuna nella misura fissa di 50 euro», e il 2% non scende sotto i 1.000 €. Le condizioni sono quelle di ogni acquisto:

• casa non di categoria A/1, A/8 o A/9;
• nel Comune in cui hai la residenza, la porti entro 18 mesi o lavori;
• nessun'altra abitazione nello stesso Comune di cui sei titolare da solo o con il coniuge;
• nessun'altra casa comprata con l'agevolazione in tutta Italia, o venduta entro due anni.

Se rivendi o doni la casa prima di cinque anni senza ricomprarne un'altra entro un anno, c'è la decadenza dalle agevolazioni, con una sanzione del 30%.

La detrazione degli interessi è il 19% su un massimo di 4.000 € l'anno, per i mutui «contratti per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto stesso» (art. 15, comma 1, lett. b), TUIR); l'acquisto deve avvenire nell'anno prima o dopo la firma del mutuo. Non vale per un mutuo di liquidità, che non serve a comprare.

Le alternative: donazione o nuda proprietà

Farsi donare la casa. Ha senso se i tuoi genitori non hanno bisogno di incassare. Serve l'atto pubblico con due testimoni; l'imposta sulle donazioni si paga solo oltre 1.000.000 € per figlio e, con i requisiti prima casa, ipotecaria e catastale sono fisse (art. 69, comma 3, L. 342/2000), 200 € l'una (art. 26 D.L. 104/2013). La casa però entra per intero nei conti dell'eredità. Quanto al mutuo, per le successioni aperte dopo il 18 dicembre 2025 le ipoteche iscritte da chi ha ricevuto la casa in donazione «restano efficaci» anche se la donazione viene ridotta (art. 561 c.c., riscritto dalla L. 182/2025). Alcune banche possono chiedere ancora verifiche sulla provenienza o una polizza: chiedilo prima. Un mutuo di liquidità sulla casa donata di solito si ferma a circa il 50-70% del valore e non dà la detrazione: vedi il mutuo su una casa ricevuta in donazione.

Comprare la nuda proprietà. Se i tuoi genitori vogliono restare in casa, possono venderti la nuda proprietà e tenersi l'usufrutto, che dura quanto la loro vita (art. 979 c.c.). Il prezzo è più basso: per il fisco, con un genitore di 70 anni l'usufrutto vale il 40% e la nuda proprietà il 60%, cioè 120.000 € su 200.000 €. Per il mutuo decide la perizia della banca: alcune banche non finanziano la nuda proprietà, altre sì, con condizioni sull'usufruttuario, altre solo fra genitori e figli. La detrazione degli interessi può spettare anche se in casa restano loro, perché conta anche l'abitazione principale dei familiari.

Cosa fare prima di firmare

1. Fai stimare la casa da un tecnico prima di fissare il prezzo, e conserva la stima.
2. Parti da un importo realistico: la simulazione gratuita ti dice quanto mutuo regge il tuo reddito prima di fissare il prezzo.
3. Paga tutto con bonifici o assegni circolari, anticipo compreso.
4. Se hai fratelli o sorelle, parlane con il notaio prima del preliminare: prezzo, eventuale dispensa dalla collazione e debiti dei tuoi genitori.

Se chi vende è un altro parente, leggi comprare casa da un parente con il mutuo. Se l'aiuto dei genitori è un prestito, va scritto: mutuo tra parenti con scrittura privata. Se invece sono loro a comprare una casa per te, vedi fare il mutuo e intestare la casa al figlio.