Risposta rapida
Tutto dipende da cosa hai firmato. Se il preliminare contiene una clausola sospensiva legata all'ottenimento del mutuo, il diniego della banca fa venire meno l'efficacia del contratto e la caparra va restituita. Se quella clausola non c'è, il mancato rogito è un tuo inadempimento: il venditore può recedere e trattenere la caparra confirmatoria ai sensi dell'art. 1385 del Codice civile, oppure, in alternativa, chiedere l'esecuzione del contratto o la sua risoluzione con il risarcimento del danno, che in quel caso va provato. Le due strade non si sommano: se tiene la caparra, non può chiedere anche altri danni.
Se c'è la clausola sospensiva
Prima di tutto, cosa hai firmato conta perché il preliminare vincola davvero: il Consiglio Nazionale del Notariato lo definisce «un vero e proprio contratto che obbliga entrambe le parti alla stipula del contratto definitivo». La condizione sospensiva sposta l'efficacia di quell'obbligo al verificarsi di un evento futuro e incerto: qui, la concessione del mutuo. Quando la banca comunica il diniego, l'evento non si realizza e il contratto non produce effetti: nessuna delle parti può pretendere il rogito e le somme versate tornano indietro. Il funzionamento nel dettaglio è spiegato in come funziona la clausola sospensiva del mutuo.
Se la clausola non c'è
In assenza della condizione, l'obbligo di comprare resta pieno. Per il diritto civile il reperimento del finanziamento è un rischio che l'acquirente si è assunto: il fatto che la banca abbia detto no non è una causa di forza maggiore. Le conseguenze possibili sono la perdita della caparra, l'azione del venditore per l'esecuzione in forma specifica del contratto (art. 2932 c.c.) oppure una trattativa transattiva per limitare il danno. Vale anche se hai firmato solo la proposta d'acquisto: il Notariato avverte che «una volta accettata dal venditore la proposta di acquisto si converte automaticamente in un contratto preliminare», quindi la clausola sul mutuo va messa già nella proposta, non rimandata al compromesso.
Che fine fa la caparra
| Situazione | Esito sulla caparra |
|---|---|
| Clausola sospensiva presente e rispettata | Restituzione integrale |
| Clausola presente ma termini non rispettati | Contestabile dal venditore |
| Nessuna clausola | Il venditore può trattenerla |
| Accordo transattivo tra le parti | Restituzione parziale concordata |
La distinzione tra caparra confirmatoria e acconto cambia in modo sostanziale il quadro: vedi caparra confirmatoria: cos'è e come funziona.
Come si scrive una clausola efficace
- Importo minimo del mutuo richiesto, in euro, e durata massima accettabile.
- Termine entro cui presentare la domanda e termine entro cui comunicare l'esito al venditore.
- Numero di istituti presso cui presentare richiesta, per evitare contestazioni sulla diligenza.
- Forma della prova del diniego: comunicazione scritta della banca da consegnare al venditore.
Una guida operativa alla stesura è in clausola sospensiva nella proposta d'acquisto.
Il caso della perizia più bassa
Molti "rifiuti" non sono dinieghi di merito creditizio ma riduzioni di importo: la banca calcola il rapporto tra mutuo e valore sul minore tra prezzo e stima del perito, quindi una perizia sotto prezzo taglia il finanziabile. Le contromosse concrete sono in perizia più bassa del prezzo di acquisto. Se l'istruttoria si è già chiusa male, le cause tipiche sono elencate in mutuo rifiutato: cause e cosa fare.
Cosa fare subito dopo il diniego
- Chiedi alla banca la comunicazione scritta del diniego: serve come prova.
- Informa il venditore entro il termine previsto dal preliminare, con PEC o raccomandata.
- Presenta domanda a un secondo istituto: le policy creditizie non sono uguali e un diniego non equivale a un divieto di mercato.
- Verifica se il problema è risolvibile con più anticipo, durata più lunga o un garante; il funzionamento è descritto in mutuo con garante.
- Verifica con una simulazione su GoMutuo se il mutuo è fattibile e con che rata prima di riaprire una nuova istruttoria.
Contenuto informativo di carattere generale, non consulenza legale. Le conseguenze del mancato ottenimento del mutuo dipendono dal testo effettivo del preliminare e dalle circostanze del caso: per una valutazione vincolante rivolgiti al notaio o a un legale.
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