La risposta in breve
Sì, si può comprare casa in permuta ricorrendo a un mutuo, ma non nel modo in cui la maggior parte delle persone immagina. Il mutuo finanzia il conguaglio in denaro, non il valore dell'immobile che ricevi. La ragione è strutturale: la permuta (art. 1552 c.c.) è uno scambio reciproco di proprietà, non una compravendita con un prezzo. Se il "prezzo" è un altro immobile, non c'è nulla da erogare — tranne la differenza di valore.
Nella pratica lo schema è questo: due immobili di valore diverso, un conguaglio a carico di chi riceve il bene più caro, e un mutuo ipotecario che copre quel conguaglio, con ipoteca sull'immobile acquisito. Tecnicamente lineare, operativamente più delicato di una compravendita: perizie doppie, due situazioni ipotecarie da verificare, due trasferimenti da tassare.
Cos'è davvero la permuta
L'art. 1552 c.c. la definisce come il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all'altro. Due conseguenze pratiche che pesano più di quanto sembri:
- Non c'è un prezzo, ci sono due valori. Ogni parte è insieme alienante e acquirente. Questo raddoppia le verifiche urbanistiche, catastali e ipotecarie, e raddoppia i profili fiscali da esaminare.
- Il conguaglio è l'unico elemento monetario. È qui che si innesta il finanziamento, e solo qui.
Prima di ragionare sul mutuo, quindi, serve una stima realistica dei due immobili. Se stai valutando lo scambio come alternativa al classico "vendo e ricompro", ti conviene leggere anche come funziona vendere casa con un mutuo in corso: le due strade hanno costi e tempi molto diversi.
Il mutuo finanzia il conguaglio
Esempio concreto per fissare il meccanismo. Cedi un appartamento valutato 180.000 euro e ne ricevi uno valutato 250.000 euro: il conguaglio è di 70.000 euro. È su quei 70.000 euro che chiedi il mutuo, con ipoteca di primo grado sull'immobile che entra nel tuo patrimonio. Il rapporto tra importo finanziato e valore della garanzia risulta molto favorevole — nell'esempio, 70.000 su 250.000 — e questo di per sé è un punto a favore dell'istruttoria.
Attenzione però a una tentazione ricorrente: chiedere più del conguaglio per avere liquidità aggiuntiva. In quel caso non stai più finanziando l'acquisto ma un mutuo liquidità o un mutuo di scopo diverso, con condizioni, durata e trattamento fiscale differenti. Anche la detrazione del 19% degli interessi, legata all'acquisto dell'abitazione principale, segue regole precise: non dare per scontato che si applichi all'intero importo.
Cosa chiede la banca
Non esiste un prodotto "mutuo per permuta" standardizzato: l'operazione viene istruita come un mutuo ipotecario ordinario, con alcune peculiarità. Da preparare:
- Perizia sull'immobile che ricevi, che diventa la garanzia. Alcune banche chiedono anche una valutazione del bene che cedi, per verificare la coerenza economica dello scambio.
- Bozza dell'atto di permuta con l'indicazione precisa dei valori attribuiti ai due beni e del conguaglio.
- Situazione ipotecaria di entrambi gli immobili, con visure aggiornate e piano di estinzione dei mutui eventualmente in corso.
- Documentazione reddituale ordinaria: la sostenibilità della rata si valuta come sempre.
Le prassi operative su perizia doppia e struttura della garanzia variano da istituto a istituto e non sono oggetto di regole pubbliche uniformi: vanno verificate in fase di prima istruttoria, non date per acquisite. Per capire in anticipo quanta rata regge il tuo bilancio puoi partire da una simulazione su GoMutuo.
Se la casa che cedi ha un mutuo in corso
È lo snodo che fa fallire più permute. Un immobile gravato da ipoteca non si trasferisce "così com'è" senza affrontare il debito: le opzioni sono due.
- Estinzione e cancellazione. Il mutuo viene chiuso, tipicamente con la liquidità dell'operazione, e l'ipoteca cancellata. È la via più pulita: come funziona nel dettaglio lo spieghiamo nella guida sulla cancellazione dell'ipoteca.
- Accollo del debito. La controparte assume il mutuo esistente. Perché l'accollo sia liberatorio per te serve la dichiarazione di liberazione della banca creditrice (art. 1273 c.c.): senza quel consenso resti obbligato. I dettagli sono in come funziona l'accollo del mutuo.
Se invece vuoi mantenere il tuo mutuo attuale e spostare la garanzia sul nuovo immobile, lo strumento non è la permuta ma un'operazione bancaria dedicata: vedi mutuo di sostituzione e differenze con la surroga.
Imposte, prima casa e plusvalenza
Sul registro la regola è specifica: l'art. 43, comma 1, lettera b) del D.P.R. 131/1986 stabilisce che, per le permute, la base imponibile è il valore del bene che dà luogo all'applicazione della maggiore imposta. Non si sommano i due valori: si tassa una volta, sul più oneroso dei due trasferimenti.
Restano applicabili, se ricorrono i presupposti, le agevolazioni prima casa e il meccanismo del prezzo-valore per gli immobili abitativi tra privati. Poiché in permuta ci sono due trasferimenti, la verifica va fatta su ciascuno con il notaio: qui più che altrove è sbagliato ragionare per analogia con la compravendita.
Sul fronte plusvalenza, la permuta è un atto a titolo oneroso: rientra nel presupposto dell'art. 67 TUIR e va valutata l'esposizione se cedi un immobile posseduto da meno di cinque anni, salve le esclusioni di legge (tra cui l'abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso e gli immobili acquisiti per successione). Il quadro completo è nella guida su plusvalenza e vendita entro cinque anni, e per il conto delle spese d'atto è utile quanto costa il notaio.
Permuta con immobile da costruire
Uno schema molto diffuso nell'edilizia: cedi un terreno o un vecchio fabbricato al costruttore e ricevi in cambio una o più unità dell'edificio che sorgerà. È la permuta di cosa presente con cosa futura, e qui il tema centrale non è fiscale ma di tutela del rischio: stai trasferendo subito un bene reale in cambio di qualcosa che ancora non esiste.
In linea di principio si applicano le tutele del D.Lgs. 122/2005 sulla vendita di immobili da costruire — fideiussione a garanzia di quanto anticipato e polizza decennale postuma — con l'impianto rafforzato dalle modifiche introdotte nel 2019. La casistica applicativa alla permuta è però oggetto di pronunce recenti che vanno verificate sul caso concreto: fatti confermare per iscritto dal notaio quali garanzie ti vengono rilasciate e quando, prima di firmare qualsiasi cosa.
Quando la permuta conviene davvero
La permuta ha un vantaggio potente: elimina il rischio di tempistica tipico del cambio casa. Non devi vendere prima e comprare dopo, né comprare prima e sperare di vendere. Un solo atto, un solo momento. Per questo è l'alternativa naturale a soluzioni ponte più onerose come il mutuo ponte .
Il limite è la rarità della coincidenza: serve una controparte che voglia esattamente il tuo immobile e possieda quello che vuoi tu. Quando la combinazione si presenta, però, vale la pena esaminarla seriamente anziché scartarla per inerzia. Un confronto con un consulente aiuta a capire se il conguaglio è finanziabile e a quali condizioni, prima di impegnarti con la controparte.
Domande frequenti
Di seguito le risposte brevi ai dubbi più frequenti su permuta e mutuo. La regola da portare via è una sola: nella permuta il finanziamento segue il conguaglio, e ogni valutazione fiscale va fatta su entrambi i trasferimenti, non su uno solo.
