Si può chiedere un mutuo più alto del prezzo o del valore della casa?

Risposta rapida

Per il solo acquisto, di solito no: il mutuo non supera il prezzo. Quasi tutte le banche prestano al massimo l'80% del valore più basso fra prezzo e perizia, anche quando il perito stima la casa più di quanto la paghi. Il prezzo si supera quando i soldi in più pagano lavori sulla casa, con un mutuo acquisto e ristrutturazione: su una casa da 150.000 € con 60.000 € di lavori si può arrivare a 168.000 €. Quanto regge il tuo reddito te lo dice in 6 minuti, gratis, la simulazione di GoMutuo.

Quanto presta la banca quando compri casa?

Il tetto viene dalle regole del credito fondiario, il mutuo con ipoteca sulla casa. L'art. 38 del Testo unico bancario affida alla Banca d'Italia l'importo massimo, da fissare «in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi». Le istruzioni della Banca d'Italia, riprese nel comunicato in Gazzetta Ufficiale del 2 aprile 2005, parlano di «un ammontare massimo pari all'80 per cento del valore dei beni immobili ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi». Si arriva al 100% solo con garanzie integrative, come la garanzia di un fondo pubblico.

Per comprare, poi, quasi tutte le banche prendono come valore il più basso fra il prezzo e la stima del perito: è prassi, non legge, ma è la regola che incontrerai. La guida della Banca d'Italia sul mutuo ipotecario dice che l'intermediario «concede un importo sulla base del valore dell'immobile da acquistare, che non supera l'80% del valore dell'immobile stabilito in base alla perizia», e che quando va oltre «richiedono maggiori garanzie e spesso applicano condizioni meno favorevoli per il cliente». Notaio, imposte e spese della banca restano fuori dal mutuo: il conto è in costo del notaio e in spese di istruttoria.

Se la perizia è più alta del prezzo, la banca presta di più?

Di solito no. Se paghi la casa 150.000 € e il perito la stima 180.000 €, quasi tutte le banche calcolano il mutuo sul prezzo: 120.000 €. La stima alta aiuta in pochi casi. Alcune banche hanno prodotti oltre l'80%, fino al 90-95% del prezzo, con condizioni più strette (per esempio un'assicurazione in più da far approvare, e spesso niente autonomi), e una perizia più alta del prezzo permette al mutuo di restare entro l'80% del valore: al 95% del prezzo sono 142.500 €, sotto i 144.000 € che fanno l'80% della stima. Anche così il mutuo resta sotto il prezzo. Il caso opposto è nella guida alla perizia più bassa del prezzo.

In quali casi il mutuo può superare il prezzo?

Le strade vere sono poche. Oltre il prezzo si va con i lavori sulla casa; se compri da un'impresa, alcune banche finanziano anche l'IVA. Le altre strade servono ad arrivare al prezzo, oppure sono un mutuo a parte.

Lavori sulla casa. Con il mutuo acquisto e ristrutturazione la banca finanzia il prezzo e i lavori: la quota dei lavori si calcola sul loro costo, preso dal preventivo o dal computo metrico. Alcune banche ne finanziano l'80%, altre di più se dimostri di avere da parte la tua quota, e il perito controlla che la casa finita valga abbastanza. Con l'80% su prezzo e lavori il mutuo supera il prezzo quando i lavori costano più di un quarto del prezzo: su una casa da 150.000 €, oltre 37.500 € di lavori. Dove la banca ne finanzia di più, il prezzo si supera anche con lavori più piccoli.

IVA, se compri da un'impresa. Alcune banche finanziano anche l'IVA, a patto che prezzo più IVA resti entro l'80% della perizia. Con l'IVA al 4% della prima casa (lo indica la guida dell'Agenzia delle Entrate sull'acquisto della casa), su 200.000 € di prezzo si pagano 208.000 €, e il perito deve stimare la casa almeno 260.000 €.

Un'altra casa in garanzia o il Fondo Consap. Tutte e due possono togliere l'anticipo, non superare il prezzo. Con l'ipoteca anche su una seconda casa, tua o di un familiare, il limite si misura sul valore delle due case insieme: lo spiega la guida al mutuo con ipoteca su altro immobile. Il Fondo di garanzia per la prima casa, per la L. 147/2013 (art. 1, comma 48, lett. c), vale «esclusivamente» per giovani coppie, nuclei con un solo genitore e figli minori, conduttori di alloggi IACP e under 36; altre norme aggiungono famiglie numerose, persone con disabilità grave e alcuni familiari conviventi. La garanzia è del 50%, dell'80% con ISEE fino a 40.000 € e mutuo oltre l'80% del prezzo (per le persone con disabilità grave e i familiari ammessi basta l'ISEE).

Liquidità. Se i soldi in più non riguardano la casa che compri, il mutuo d'acquisto non li copre: serve un mutuo di liquidità, con l'ipoteca su una casa che possiedi già. Le banche di solito prestano circa il 50-70% del suo valore.

Esempio: casa da 150.000 € con 60.000 € di lavori

Ipotizziamo una casa da 150.000 €, che il perito stima quanto il prezzo, e lavori per 60.000 € da preventivo, con la casa finita stimata 210.000 €. Mutuo a 25 anni a tasso fisso.

Il mutuo con i lavori supera il prezzo di 18.000 €, ma non paga tutto: restano a te 42.000 €, 30.000 € al rogito e 12.000 € di lavori, più notaio e imposte. E resta entro l'80% anche del valore della casa finita. I conti usano il TAN fisso stimato del 3,66%: IRS a 25 anni al 3,364% del 25 ottobre 2026, più uno spread stimato di 0,30%. Il reddito è quello con la rata al 33% del netto, la prassi delle banche (il 30% è la soglia prudenziale; la guida della Banca d'Italia, più prudente, parla di «un terzo» del reddito disponibile, cioè al netto delle spese fisse). Il metodo è in come facciamo i calcoli.

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Quanto puoi chiedere alla banca?

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Stipendio netto mensile (anche di coppia)

€ 2.600

20 anni25 anni30 anni

Puoi chiedere circa

€ 168.000

con una rata di € 858 al mese per 25 anni, al TAN fisso stimato di oggi (3,66%).

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Un mutuo più alto del prezzo fa scattare i controlli del Fisco?

Può succedere, se la differenza non ha una ragione documentata. Per il Fisco un mutuo più alto del prezzo scritto nel rogito è un indizio che il prezzo vero fosse più alto, con una parte pagata fuori dall'atto. La Cassazione, sezione tributaria, lo ha ripetuto nella sentenza n. 18866 del 10 luglio 2024: l'erogazione di mutui di importo superiore al prezzo indicato nell'atto «è sufficiente a giustificare la rettifica dei corrispettivi dichiarati». Il caso riguardava le imposte di una società che vendeva case, non quelle di chi comprava: la Corte ha dato ragione all'Agenzia delle Entrate e ha rimandato la causa ai giudici tributari, perché quelli d'appello non avevano spiegato quali spese degli acquirenti giustificassero mutui così alti.

Quando il mutuo supera il prezzo perché paga i lavori, quindi, la ragione deve risultare dalle carte: fai indicare nel contratto di mutuo a che cosa servono i soldi e conserva preventivi, fatture e bonifici dei lavori.

Si può scrivere nel rogito un prezzo più alto per avere più mutuo?

No. Vorrebbe dire scrivere un prezzo falso, con il venditore che ti restituisce la differenza fuori dall'atto. Nel rogito, invece, compratore e venditore dichiarano come è stato pagato il prezzo, con una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà che riporta «l'indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo» (art. 35, comma 22, D.L. 223/2006). Per i dati omessi, incompleti o falsi la guida dell'Agenzia delle Entrate indica una sanzione da 500 a 10.000 euro, «oltre quella penale per il rilascio di dichiarazioni mendaci», e l'accertamento del valore per l'imposta di registro, anche se avevi chiesto la tassazione sul valore catastale.

E spesso non servirebbe nemmeno: la banca guarda anche la perizia, e se il perito stima la casa meno del prezzo scritto il mutuo si calcola sulla stima.

A cosa fare attenzione con i lavori

• Preventivi e computo metrico devono essere coerenti e documentati: sono la base del calcolo.
• La quota dei lavori arriva a tranche, non tutta subito: di solito la prima e l'ultima passano dal notaio, e servono soldi tuoi per anticipare le prime spese di cantiere.
• Durante i lavori di solito paghi solo gli interessi sulle somme ricevute; la rata piena parte dopo. Alcune banche, sui mutui a tranche, accorciano la durata massima.
• Verifica la cumulabilità con i bonus edilizi (vedi bonus ristrutturazione e mutuo). Sulle spese del 2026 l'Agenzia delle Entrate indica che la detrazione per le ristrutturazioni «spetta nella misura del 36% (50% in caso di abitazione principale) su un massimo di 96.000 euro per unità immobiliare».