Risposta rapida
Prima verifichi quanto la banca può prestarti, poi cerchi casa. La pratica completa non può però chiudersi senza un immobile identificato, perché serve la perizia. La sequenza corretta è: pre-delibera sul profilo di reddito, ricerca con un budget certo, preliminare con termini adeguati, delibera definitiva ed erogazione al rogito.
La sequenza corretta
- Stima autonoma della rata sostenibile e dell'importo ottenibile.
- Pre-delibera presso una o due banche.
- Ricerca dell'immobile entro il budget confermato.
- Proposta e preliminare con termine congruo per il mutuo.
- Istruttoria completa, perizia e delibera.
- Rogito con erogazione contestuale.
Il calendario completo con le scadenze tipiche è in cronoprogramma della compravendita e la durata complessiva della pratica in tempi totali dalla richiesta al rogito.
Cosa fa la pre-delibera
Guarda te, non la casa: reddito, tipologia contrattuale, anzianità, esposizioni in corso e storia creditizia. Il risultato è un importo orientativo e una prima indicazione di condizioni, non un impegno a erogare: la guida della Banca d'Italia sul mutuo ipotecario ricorda che l'offerta vincolante arriva più tardi, accompagnata dal PIES, e che da quel momento decorre un periodo di riflessione di almeno sette giorni per confrontare le proposte. Il funzionamento è descritto in pre-delibera del mutuo; per capire in anticipo quanto potresti ottenere è utile anche il rapporto rata/reddito.
Perché la pratica si chiude dopo
La banca finanzia contro una garanzia: senza immobile non c'è perizia, senza perizia non c'è determinazione del rapporto tra mutuo e valore e quindi non c'è delibera definitiva. Non è una scelta commerciale della singola banca: l'art. 120-duodecies del Testo Unico Bancario impone che «I finanziatori applicano standard affidabili per la valutazione dei beni immobili residenziali ai fini della concessione di credito garantito da ipoteca», e la stessa guida della Banca d'Italia descrive la perizia come la relazione di un tecnico incaricato dall'intermediario che attesta il valore dell'immobile da ipotecare. È il motivo per cui non esiste un mutuo "già pronto" da spendere in fase di ricerca. Le fasi dell'istruttoria sono in come funziona l'istruttoria e i tempi della delibera in quanto si aspetta per la delibera.
Come proteggersi nel preliminare
- Prevedere un termine realistico per l'ottenimento del finanziamento.
- Discutere con il notaio una previsione contrattuale che disciplini il diniego bancario.
- Valutare la trascrizione del preliminare per tutelare la posizione.
- Verificare la documentazione urbanistica e catastale prima di vincolarsi: vedi conformità catastale.
Cosa può accadere in caso di rifiuto è approfondito in mutuo rifiutato dopo il compromesso.
Gli errori più costosi
- Firmare una proposta senza sapere quanto la banca concederà.
- Fissare il rogito a 30 giorni pensando che basti.
- Aprire un prestito personale poco prima dell'istruttoria, riducendo la capacità di rimborso.
- Chiedere la pre-delibera troppo presto e vederla scadere.
- Non verificare la rata sostenibile: puoi farlo in 6 minuti con una simulazione gratuita su GoMutuo.
Contenuto informativo di carattere generale e non consulenza legale. Le clausole del preliminare hanno effetti giuridici rilevanti: fatti assistere dal notaio o da un legale prima della firma.
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