Il preammortamento mutuo è il periodo iniziale in cui paghi solo gli interessi sul capitale erogato, senza rimborsare quota capitale. Dura tipicamente 1-6 mesi (preammortamento tecnico, per allineare la rata al primo del mese) oppure mesi-anni (preammortamento sostanziale, tipico dei mutui SAL). Gli interessi si calcolano con la formula Capitale × TAN × giorni / 36.500. Durante il preammortamento il debito residuo non si riduce: l'ammortamento vero e proprio inizia solo alla fine di questa fase.
In questa guida vediamo cos'è nel dettaglio, la differenza tra preammortamento tecnico e sostanziale, come si calcolano gli interessi (con esempio pratico su 150.000 €), quando si inizia davvero a pagare il mutuo, come evitarlo o ridurlo e come portarlo in detrazione nel 730.
Cosa significa preammortamento
Il preammortamento è la fase iniziale del piano di ammortamento di un mutuo, durante la quale il mutuatario versa alla banca solo gli interessi maturati sul capitale erogato, senza rimborsare la quota capitale. È una fase "cuscinetto" tra la data del rogito (quando la banca eroga i soldi al notaio) e la partenza formale del piano di ammortamento.
Il termine "pre-ammortamento" indica proprio che ci si trova prima dell'ammortamento vero e proprio: il debito residuo resta invariato, la rata è più bassa (solo interessi), ma non si sta riducendo la somma dovuta alla banca.
Preammortamento tecnico vs preammortamento sostanziale
Le banche italiane applicano due tipologie diverse di preammortamento, con logica e durata molto differenti:
- Preammortamento tecnico (o "di sfasatura"): dura tipicamente da 1 giorno a 1 mese, al massimo 3-6 mesi. Serve unicamente ad allineare la scadenza della prima rata di ammortamento al primo giorno del mese successivo all'erogazione. È automatico e presente in quasi tutti i mutui.
- Preammortamento sostanziale (o "contrattuale"): pattuito contrattualmente, può durare mesi o anni. È tipico dei mutui SAL (Stato Avanzamento Lavori) per costruzione o ristrutturazione: la banca eroga tranche di capitale via via che i lavori procedono, e il cliente paga interessi solo sul capitale già erogato. L'ammortamento parte al termine dei lavori.
Il preammortamento sostanziale è utile perché evita di pagare rate piene di ammortamento su capitale che non è ancora stato interamente messo a disposizione. Va però negoziato con attenzione: più lungo è il preammortamento, più aumenta il costo complessivo del mutuo.
Come si calcolano gli interessi di preammortamento
Gli interessi di preammortamento seguono la formula degli interessi semplici sull'anno civile (365 giorni):
Interessi = Capitale × TAN × giorni / 36.500
Dove:
- Capitale = importo effettivamente erogato dalla banca.
- TAN = Tasso Annuo Nominale contrattuale (in decimali: 3,60% = 0,036).
- giorni = numero di giorni di preammortamento (dalla data di erogazione al giorno che precede l'inizio del piano di ammortamento).
Alcune banche usano l'anno commerciale (360 giorni) al posto dell'anno civile: la formula diventa allora Capitale × TAN × giorni / 36.000. La differenza è marginale ma va verificata sul contratto e sul PIES (Prospetto Informativo Europeo).
Esempio pratico su un mutuo da 150.000 €
Ipotesi: mutuo prima casa da 150.000 €, TAN fisso 3,60%, erogato il 20 marzo, prima rata di ammortamento il 1° maggio (rata di preammortamento addebitata il 1° aprile).
- Giorni di preammortamento: dal 20/03 al 31/03 = 11 giorni.
- Interessi = 150.000 × 0,036 × 11 / 36.500 = 162,74 €.
- Rata di preammortamento addebitata il 1° aprile: 162,74 €.
Confronto: mutuo erogato invece il 3 marzo (stessa scadenza prima rata 1° maggio, quindi rata preammortamento 1° aprile):
- Giorni di preammortamento: dal 03/03 al 31/03 = 28 giorni.
- Interessi = 150.000 × 0,036 × 28 / 36.500 = 414,25 €.
Differenza: quasi 252 € in più solo per aver fatto il rogito a inizio mese invece che a fine mese. È una delle poche variabili di costo che il mutuatario può decidere direttamente, semplicemente scegliendo la data del rogito notarile.
Quando si inizia a pagare il mutuo
Il calendario tipico di un mutuo appena erogato è questo:
- Giorno del rogito: la banca eroga il capitale al notaio, che gira l'importo al venditore. Da questo momento maturano interessi di preammortamento.
- 1° giorno del mese successivo: parte formalmente il piano di ammortamento (calcolo prima rata).
- 1° giorno del secondo mese successivo: viene addebitata la rata di preammortamento (solo interessi) calcolata sui giorni di sfasatura.
- 1° giorno del terzo mese: prima rata piena di ammortamento (quota capitale + quota interessi). Da qui in poi il debito residuo inizia a scendere.
Alcune banche accorpano la rata di preammortamento alla prima rata di ammortamento, addebitando un unico importo maggiorato. Il contratto e il PIES devono specificare esattamente la modalità.
Come evitare o ridurre il preammortamento
Il preammortamento tecnico non si può eliminare del tutto (salvo casi rari di erogazione il primo giorno del mese), ma si può minimizzare:
- Fissa il rogito a fine mese: se l'atto notarile è il 30 o il 31, i giorni di preammortamento sono 1-2 e gli interessi da pagare sono trascurabili.
- Chiedi la capitalizzazione degli interessi: alcune banche permettono di "spalmare" gli interessi di preammortamento all'interno del piano di ammortamento, evitando l'addebito iniziale.
- Verifica il metodo di calcolo: pretendi che sia usato l'anno civile (365 giorni) invece dell'anno commerciale (360), a parità di TAN gli interessi sono leggermente più bassi.
- Negozia il TAN prima: ogni 0,10% in meno di TAN riduce anche gli interessi di preammortamento, oltre a quelli del piano principale.
Nei mutui SAL il preammortamento sostanziale è funzionale al prodotto e non si può evitare. Va però contrattualizzato con precisione: durata massima, condizioni di uscita anticipata, conversione automatica in ammortamento a fine lavori.
Detrazione degli interessi di preammortamento nel 730
Gli interessi di preammortamento sono a tutti gli effetti interessi passivi del mutuo e rientrano nella detrazione IRPEF del 19% prevista dall'art. 15 TUIR per l'acquisto dell'abitazione principale, entro il tetto complessivo di 4.000 €/anno.
Vanno indicati insieme agli interessi ordinari nel rigo E7 del modello 730 (o RP7 del modello Redditi PF) e sono certificati dalla banca nella comunicazione annuale interessi. Per la seconda casa e per gli immobili diversi dall'abitazione principale la detrazione non spetta. Per capire le differenze tra le due tipologie leggi anche preammortamento tecnico vs finanziario.
Fonti autorevoli: Banca d'Italia — Trasparenza Bancaria; Agenzia delle Entrate — Modello 730.
