Il preammortamento mutuo è il periodo iniziale in cui paghi solo gli interessi sul capitale erogato, senza rimborsare quota capitale. Con le rate mensili il preammortamento tecnico dura da pochi giorni a circa un mese, fino al primo del mese dopo l'erogazione, quando parte il piano; quello sostanziale, tipico dei mutui SAL, può durare mesi o anni. Gli interessi si calcolano con la formula Capitale × TAN × giorni / 36.500. Durante il preammortamento il debito residuo non si riduce: l'ammortamento vero e proprio inizia solo alla fine di questa fase.
In questa guida vediamo cos'è nel dettaglio, la differenza tra preammortamento tecnico e sostanziale, come si calcolano gli interessi (con esempio pratico su 150.000 €), quando si inizia davvero a pagare il mutuo, come evitarlo o ridurlo e come portarlo in detrazione nel 730.
Cosa significa preammortamento
Il preammortamento è la fase iniziale del piano di ammortamento di un mutuo, durante la quale il mutuatario versa alla banca solo gli interessi maturati sul capitale erogato, senza rimborsare la quota capitale. È una fase "cuscinetto" tra il giorno in cui la banca eroga i soldi e la partenza formale del piano di ammortamento. L'erogazione può avvenire al rogito, ma la guida della Banca d'Italia avverte che il mutuo «di solito non viene erogato il giorno della firma del contratto ma solo dopo alcuni giorni»: i casi possibili sono in quando viene erogato il mutuo. Da quale giorno corrono gli interessi lo dice il contratto, e non è detto che sia quello dell'erogazione: il modello di foglio informativo della Banca d'Italia parla di interessi dovuti per il periodo che parte «dalla data di stipula del finanziamento».
Il termine "pre-ammortamento" indica proprio che ci si trova prima dell'ammortamento vero e proprio: il debito residuo resta invariato, la rata è più bassa (solo interessi), ma non si sta riducendo la somma dovuta alla banca.
Preammortamento tecnico vs preammortamento sostanziale
Le banche italiane applicano due tipologie diverse di preammortamento, con logica e durata molto differenti:
- Preammortamento tecnico (o "di sfasatura"): con le rate mensili dura da pochi giorni a circa un mese. Serve unicamente a far partire il piano di ammortamento dal primo giorno del mese successivo all'erogazione. È automatico e presente in quasi tutti i mutui.
- Preammortamento sostanziale (o "contrattuale"): pattuito contrattualmente, può durare mesi o anni. È tipico dei mutui SAL (Stato Avanzamento Lavori) per costruzione o ristrutturazione: la banca eroga tranche di capitale via via che i lavori procedono, e il cliente paga interessi solo sul capitale già erogato. L'ammortamento parte al termine dei lavori.
Il preammortamento sostanziale è utile perché evita di pagare rate piene di ammortamento su capitale che non è ancora stato interamente messo a disposizione. Va però negoziato con attenzione: più lungo è il preammortamento, più aumenta il costo complessivo del mutuo. Prima di accettare un preammortamento lungo, guarda quale rata piena regge il tuo reddito a fine lavori: la simulazione gratuita di GoMutuo te la mostra.
Come si calcolano gli interessi di preammortamento
Gli interessi di preammortamento seguono la formula degli interessi semplici sull'anno civile (365 giorni):
Interessi = Capitale × TAN × giorni / 36.500
Dove:
- Capitale = importo effettivamente erogato dalla banca.
- TAN = Tasso Annuo Nominale contrattuale (in decimali: 3,60% = 0,036).
- giorni = numero di giorni di preammortamento (dalla data di erogazione al giorno che precede l'inizio del piano di ammortamento).
Alcune banche usano l'anno commerciale (360 giorni) al posto dell'anno civile: la formula diventa allora Capitale × TAN × giorni / 36.000. La differenza è marginale ma va verificata sul contratto e sul PIES (Prospetto Informativo Europeo).
Esempio pratico su un mutuo da 150.000 €
Ipotesi: mutuo prima casa da 150.000 €, TAN fisso 3,60%, erogato il 20 marzo, piano di ammortamento dal 1° aprile e prima rata a fine aprile o il 1° maggio, secondo il contratto.
- Giorni di preammortamento: dal 20/03 al 31/03 = 11 giorni.
- Interessi = 150.000 × 3,60 × 11 / 36.500 = 162,74 €.
- Interessi di preammortamento, addebitati a parte o sommati alla prima rata secondo il contratto: 162,74 €.
Confronto: mutuo erogato invece il 3 marzo (stesso piano dal 1° aprile):
- Giorni di preammortamento: dal 03/03 al 31/03 = 28 giorni.
- Interessi = 150.000 × 3,60 × 28 / 36.500 = 414,25 €.
Differenza: quasi 252 € in più solo per un mutuo erogato a inizio mese invece che a fine mese. È una delle poche variabili di costo su cui il mutuatario può incidere, scegliendo la data del rogito e chiedendo alla banca quando erogherà.
Quando si inizia a pagare il mutuo
Il calendario tipico di un mutuo appena erogato è questo:
- Giorno dell'erogazione, al rogito o qualche giorno dopo: la banca eroga il capitale e da questo momento maturano interessi di preammortamento, se il contratto non li fa partire già dalla stipula.
- 1° giorno del mese successivo: parte formalmente il piano di ammortamento e finisce il preammortamento.
- Un mese dopo (a fine mese o il 1° del mese seguente, secondo il contratto): prima rata piena di ammortamento (quota capitale + quota interessi). Da qui in poi il debito residuo inizia a scendere. Gli interessi di preammortamento, calcolati sui giorni di sfasatura, si pagano prima, con un addebito a parte, o insieme a questa rata.
Alcune banche accorpano la rata di preammortamento alla prima rata di ammortamento, addebitando un unico importo maggiorato. Il contratto e il PIES devono specificare esattamente la modalità.
Come evitare o ridurre il preammortamento
Il preammortamento tecnico non si può eliminare del tutto (salvo casi rari di erogazione il primo giorno del mese), ma si può minimizzare:
- Fai cadere a fine mese il giorno da cui corrono gli interessi: se la banca eroga al rogito, fissa l'atto il 30 o il 31 e i giorni di preammortamento sono 1-2; se eroga a saldo, chiedile in che giorno erogherà e da quale data conta gli interessi.
- Verifica il metodo di calcolo: pretendi che sia usato l'anno civile (365 giorni) invece dell'anno commerciale (360), a parità di TAN gli interessi sono leggermente più bassi.
- Negozia il TAN prima: ogni 0,10% in meno di TAN riduce anche gli interessi di preammortamento, oltre a quelli del piano principale.
Nei mutui SAL il preammortamento sostanziale è funzionale al prodotto e non si può evitare. Va però contrattualizzato con precisione: durata massima, condizioni di uscita anticipata, conversione automatica in ammortamento a fine lavori.
Detrazione degli interessi di preammortamento nel 730
Gli interessi di preammortamento sono a tutti gli effetti interessi passivi del mutuo e rientrano nella detrazione IRPEF del 19% prevista dall'art. 15 TUIR per l'acquisto dell'abitazione principale, entro il tetto complessivo di 4.000 €/anno.
Vanno indicati insieme agli interessi ordinari nel rigo E7 del modello 730 (o RP7 del modello Redditi PF) e sono certificati dalla banca nella comunicazione annuale interessi. Per la seconda casa e per gli immobili diversi dall'abitazione principale la detrazione non spetta.
Fonti autorevoli: Banca d'Italia — Trasparenza Bancaria; Agenzia delle Entrate — Modello 730.
Ti è stata utile?
