Il mutuo a stato avanzamento lavori (SAL) è un finanziamento erogato in più tranche successive man mano che i lavori di costruzione o ristrutturazione avanzano, invece che in un'unica soluzione al rogito. Ogni tranche è subordinata a una nuova perizia tecnica che certifica l'avanzamento; fino all'ultima erogazione si pagano solo interessi di preammortamento sul capitale già ricevuto. Il piano di ammortamento alla francese classico parte dopo il saldo finale, a lavori ultimati e agibilità rilasciata.
In questa guida vediamo la struttura tipica in 3-5 tranche, il ruolo del direttore lavori e del perito bancario, il calcolo della rata di preammortamento, i costi effettivi nel 2026 e i casi concreti in cui il SAL è l'unica strada percorribile rispetto a un mutuo ipotecario tradizionale.
Cos'è il mutuo a stato avanzamento lavori
Il mutuo SAL è un mutuo ipotecario in cui l'erogazione del capitale è frazionata in più stati di avanzamento anziché avvenire in un'unica soluzione. È lo strumento standard con cui le banche italiane finanziano:
- Costruzioni ex novo di villette, case unifamiliari o piccoli edifici su terreno acquistato dal mutuatario.
- Autocostruzioni con direzione lavori affidata a professionista abilitato.
- Ristrutturazioni pesanti con investimento rilevante (tipicamente sopra 50.000 €) e modifiche strutturali.
- Completamento edifici fermi al grezzo o parzialmente edificati.
La logica della banca è duplice. Da un lato eroga capitale mano a mano che il valore dell'immobile cresce (proteggendo la garanzia ipotecaria). Dall'altro monitora l'effettiva realizzazione dei lavori per evitare l'uso improprio del finanziamento.
Come funziona l'erogazione a tranche
La struttura tipica pattuita in atto di mutuo prevede 3-5 stati di avanzamento legati a milestone tecniche verificabili:
- Prima tranche al rogito (20-30% del capitale): copre l'acquisto del terreno, la voltura, gli oneri di urbanizzazione e l'avvio cantiere.
- Seconda tranche (20-25%): al completamento di fondazioni e struttura fino al primo solaio.
- Terza tranche (20-25%): al raggiungimento della copertura (tetto) e chiusura al grezzo.
- Quarta tranche (15-20%): al completamento di impianti elettrico, idraulico, termico e intonaci.
- Saldo finale (10-15%): a lavori ultimati, rilascio del certificato di agibilità e collaudo statico.
Il flusso operativo per ogni tranche successiva alla prima è sempre lo stesso:
- Il direttore lavori firma la certificazione di avanzamento descrivendo le opere realizzate.
- Il mutuatario invia richiesta di erogazione alla banca.
- La banca invia il proprio perito in cantiere per la verifica.
- Se il perito conferma lo stato dichiarato, la banca eroga la tranche entro 10-20 giorni.
Esempio pratico su costruzione ex novo
Costruzione villetta unifamiliare: valore finale stimato 280.000 € (terreno 60.000 € + costo costruzione 200.000 € + oneri e progettazione 20.000 €). Mutuo richiesto 220.000 € (LTV 78% sul valore finale). Struttura tipica SAL:
- 1ª tranche al rogito: 60.000 € (acquisto terreno e apertura cantiere).
- 2ª tranche a fondazioni + primo solaio: 55.000 €.
- 3ª tranche a copertura e grezzo chiuso: 50.000 €.
- 4ª tranche a impianti e intonaci: 35.000 €.
- 5ª tranche a fine lavori e agibilità: 20.000 €.
Durata prevista cantiere: 18 mesi. In questo periodo il mutuatario paga solo interessi di preammortamento sul capitale via via erogato. A lavori ultimati parte il piano di ammortamento alla francese sul totale 220.000 € alla durata pattuita (es. 25 anni residui).
Perizia e ruolo del direttore lavori
Il direttore dei lavori (ingegnere, architetto o geometra abilitato) è la figura chiave del mutuo SAL. Le sue responsabilità:
- Firma il progetto e coordina l'esecuzione delle opere in conformità al permesso di costruire.
- Redige la certificazione di avanzamento per ciascuna tranche richiesta.
- Garantisce la sicurezza del cantiere (o si coordina con il coordinatore sicurezza).
- Rilascia il certificato di regolare esecuzione a fine lavori.
Il perito bancario effettua invece una perizia in corso d'opera per ciascuna tranche: sopralluogo in cantiere, verifica corrispondenza tra dichiarato e realizzato, valutazione del valore attuale dell'immobile. Costo per perizia: 200-400 € addebitati al cliente. Su 4-5 perizie il totale arriva a 800-2.000 €.
Preammortamento e piano di rimborso
Il preammortamento del mutuo SAL è per definizione tecnico: si estende per tutta la durata del cantiere e le rate mensili sono composte dai soli interessi calcolati sul capitale progressivamente erogato.
Formula rata mensile di preammortamento:
Rata mensile = Capitale erogato × TAN / 12
Esempio numerico: se dopo 6 mesi sono state erogate le prime due tranche per 115.000 € totali a TAN 3,20%, la rata mensile di soli interessi è: 115.000 × 3,20% / 12 = 306,67 €. Quando arriva la terza tranche il capitale sale a 165.000 € e la rata a: 165.000 × 3,20% / 12 = 440,00 €.
Solo dopo l'ultima tranche (saldo) parte il piano di ammortamento alla francese classico calcolato sul capitale totale, con rate composte da quota capitale (crescente) e quota interessi (decrescente). La durata pattuita del piano di rimborso decorre di norma dall'inizio del preammortamento, quindi la durata effettiva di ammortamento è ridotta del periodo di cantiere.
Costi tipici del mutuo SAL 2026
Rispetto a un mutuo tradizionale, il SAL comporta costi accessori più elevati. Riepilogo tipico su cantiere di 18 mesi con 4 tranche:
- Perizie in corso d'opera: 200-400 € × 4 = 800-1.600 €.
- Commissioni gestione tranche: 50-100 € × 4 = 200-400 €.
- Direttore lavori: 2-4% del costo lavori (es. su 200.000 € = 4.000-8.000 €).
- Istruttoria bancaria: 500-1.500 €.
- Notaio: 3.000-5.000 € per atto di mutuo e quietanze di erogazione.
- Imposta sostitutiva: 0,25% (prima casa) o 2% del capitale.
Quando conviene il mutuo SAL
Il mutuo SAL non è una scelta di ottimizzazione tra alternative equivalenti: è la struttura contrattuale obbligata quando l'immobile non è ancora completo o completabile in tempi brevi.
- Costruzione ex novo: unica strada. La banca non eroga tutto il capitale al rogito su un terreno.
- Ristrutturazione pesante (> 50.000 €): il SAL protegge sia la banca sia il committente frazionando l'esborso e legandolo alle milestone tecniche.
- Ristrutturazione leggera (< 30.000 €): spesso conviene un mutuo ristrutturazione tradizionale a erogazione unica, evitando i costi delle perizie multiple.
- Acquisto casa esistente già completa e agibile: mutuo prima casa tradizionale, mai SAL.
Fonti autorevoli: Banca d'Italia — Guida al mutuo; Testo Unico Bancario (D.Lgs. 385/1993); Agenzia delle Entrate.
