In sintesi
Le spese accessorie del mutuo 2026 possono aggiungere diverse migliaia di euro al costo di un mutuo da 200.000 €, oltre agli interessi (vedi l'esempio più sotto). Il TAEG (art. 120-quinquies TUB) mostra il costo del credito, imposta sostitutiva compresa, ma non include il notaio. Per confrontare correttamente due offerte, chiedi sempre il PIES (Prospetto Informativo Europeo Standardizzato) e verifica le voci escluse.
Cosa entra nel TAEG
Per i mutui immobiliari la definizione sta nell'art. 120-quinquies del TUB (l'art. 121 riguarda il credito ai consumatori, non il mutuo ipotecario): il TAEG è il costo totale del credito espresso in percentuale annua dell'importo totale. Il comma 2 chiarisce il punto che pesa di più in pratica: «Nel costo totale del credito sono inclusi anche i costi relativi a servizi accessori connessi con il contratto di credito, compresi i premi assicurativi, se la conclusione di un contratto avente ad oggetto tali servizi è un requisito per ottenere il credito». Quindi dentro ci sono tutti i costi obbligatori per ottenere il finanziamento:
- Interessi (TAN).
- Spese di istruttoria pratica.
- Spese di perizia tecnica.
- Spesa di incasso rata (se non gratuita).
- Imposta sostitutiva (0,25% prima casa: 500 € su 200.000 €).
- Assicurazione incendio-scoppio, che la banca chiede per tutta la durata del mutuo.
Cosa resta fuori dal TAEG
| Voce esclusa | Motivo | Costo indicativo |
|---|---|---|
| Spese notarili | Onorario notaio per atto mutuo | Da preventivo scritto del notaio |
| Polizza CPI facoltativa | Non richiesta dalla banca per il mutuo o per il tasso | Dipende da età, capitale, durata e coperture |
Spese una tantum
- Istruttoria: Spesa per l'analisi della pratica. L'importo, in percentuale del mutuo o fisso, lo decide ogni banca e si legge nel foglio informativo e nel PIES. Le banche online tendono ad azzerarla o proporre costi fissi bassi.
- Perizia bancaria: Costo del tecnico che valuta l'immobile. L'importo lo indica la banca nel foglio informativo e nel PIES. Vedi cosa fare se la perizia è bassa.
- Imposta sostitutiva: trattenuta direttamente dalla banca. 0,25% per acquisto prima casa e per liquidità; 2% per comprare, costruire o ristrutturare una casa senza i requisiti prima casa, o con i requisiti non dichiarati nell'atto di mutuo: le due aliquote sono nell'art. 18 del D.P.R. 601/1973.
Spese ricorrenti
- Spesa incasso rata: Costo per l'addebito mensile. Nessuna legge la rende gratuita: se la banca la prevede, l'importo è nel foglio informativo e nel PIES ed entra nel TAEG. Approfondisci in guida alle spese incasso rata.
- Gestione annuale: Spese per l'invio delle comunicazioni di trasparenza (0-20 €/anno).
Spese notarili dettagliate (Mutuo 200k)
Per un mutuo da 200.000 €, il compenso del notaio per il solo atto di mutuo (da non confondere con l'atto di compravendita) non ha una tariffa. Si concorda, e il notaio deve dirlo prima con un preventivo scritto (art. 9 del D.L. 1/2012).
| Voce | Importo |
|---|---|
| Onorario del notaio (atto di mutuo) | Da preventivo scritto |
| Imposta sostitutiva (0,25% su 200k): la trattiene la banca ed entra nel TAEG | 500 € |
| Tasse ipotecarie e d'archivio | Importi fissi, nel preventivo |
| Totale | 500 € di sostitutiva più il preventivo del notaio |
Puoi consultare la nostra guida specifica sul costo notaio prima casa.
Ricorda infine che una parte di queste spese è recuperabile: scopri come funziona la detrazione interessi mutuo nel 730.
PIES: il documento chiave per confrontare
Il PIES (Prospetto Informativo Europeo Standardizzato) è il documento che la banca deve consegnarti obbligatoriamente (D.Lgs. 72/2016).
- 7 giorni di riflessione: hai diritto a una settimana per valutare l'offerta, perché l'art. 120-novies TUB riconosce «un periodo di riflessione di almeno sette giorni» prima della conclusione del contratto. Per sapere prima se il mutuo è fattibile e con che rata, parti da una simulazione del mutuo; poi confronta i PIES.
- Dettaglio TAEG: Mostra esattamente quali costi sono stati inclusi nel calcolo del tasso globale.
Esempio: costo totale su un mutuo 200k
Ipotizziamo un mutuo prima casa di 200.000 €, durata 25 anni, tasso fisso 2,80%:
- Interessi totali: ~78.340 €
- Istruttoria (0,5%): 1.000 €
- Perizia: 320 € + IVA
- Spesa incasso rata (2 €/mese): 600 €
- Imposta sostitutiva (0,25%): 500 €
- Assicurazione incendio e scoppio: da aggiungere, con il premio indicato dalla banca nel PIES
- Atto notarile mutuo: ~2.200 €
Costo totale "extra" rispetto al capitale, polizza incendio esclusa: circa 82.960 €. Senza la polizza, le spese accessorie dell'esempio sono circa 4.600 €, il 2,3% del prestito.
Prima di decidere, confronta sempre le schede PIES. Con la simulazione GoMutuo vedi gratis, in 6 minuti, se il mutuo è fattibile e con che rata.
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