In sintesi
Le spese accessorie del mutuo 2026 possono aggiungere 4.000-8.000 € al costo di un mutuo da 200.000 €, oltre agli interessi. Il TAEG (art. 121 TUB) mostra il costo del credito ma non include tasse (imposta sostitutiva) e notaio. Per confrontare correttamente due offerte, chiedi sempre il PIES (Prospetto Informativo Europeo Standardizzato) e verifica le voci escluse.
Cosa entra nel TAEG (art. 121 TUB)
L'art. 121 del TUB definisce il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) come il costo totale del credito. Include tutti i costi obbligatori per ottenere il finanziamento:
- Interessi (TAN).
- Spese di istruttoria pratica (0,1-0,5%).
- Spese di perizia tecnica (250-380 € + IVA).
- Spesa di incasso rata (se non gratuita).
- Assicurazione incendio-scoppio obbligatoria.
Cosa resta fuori dal TAEG
| Voce esclusa | Motivo | Costo indicativo |
|---|---|---|
| Imposta sostitutiva | Tassa erariale (D.P.R. 601/1973) | 0,25% prima casa (500 € su 200k) |
| Spese notarili | Onorario notaio per atto mutuo | 2.000-3.500 € |
| Polizza CPI facoltativa | Non obbligatoria per legge | Variabile (1-5% del capitale) |
Spese una tantum
- Istruttoria: Spesa per l'analisi della pratica. Tipicamente 0,1-0,5% (500-1.000 €). Le banche online tendono ad azzerarla o proporre costi fissi bassi.
- Perizia bancaria: Costo del tecnico che valuta l'immobile. Nel 2026 la media è di 250-380 € + IVA. Vedi cosa fare se la perizia è bassa.
- Imposta sostitutiva: Trattenuta direttamente dalla banca. 0,25% per acquisto prima casa, 2,00% per seconda casa o liquidità.
Spese ricorrenti
- Spesa incasso rata: Costo per l'addebito mensile. Secondo il D.L. 3/2015 art. 27-bis, è gratuita se l'addebito avviene sul conto della stessa banca. In altri casi costa mediamente 1-3 €. Approfondisci in guida alle spese incasso rata.
- Gestione annuale: Spese per l'invio delle comunicazioni di trasparenza (0-20 €/anno).
Spese notarili dettagliate (Mutuo 200k)
Per un mutuo da 200.000 €, il costo del notaio per il solo atto di mutuo (da non confondere con l'atto di compravendita) si attesta mediamente tra i 2.000 € e i 3.000 €.
| Voce | Importo (Stima 2026) |
|---|---|
| Onorario Notaio (Atto Mutuo) | 1.800-2.500 € |
| Imposta Sostitutiva (0,25% su 200k) | 500 € |
| Tasse Ipotecarie e d'Archivio | ~150 € |
| Totale stimato | 2.450-3.150 € |
Puoi consultare la nostra guida specifica sul costo notaio prima casa.
Ricorda infine che una parte di queste spese è recuperabile: scopri come funziona la detrazione interessi mutuo nel 730.
PIES: il documento chiave per confrontare
Il PIES (Prospetto Informativo Europeo Standardizzato) è il documento che la banca deve consegnarti obbligatoriamente (D.Lgs. 72/2016).
- 7 giorni di riflessione: Hai diritto a una settimana per valutare l'offerta prima che diventi vincolante (art. 120-novies TUB).
- Dettaglio TAEG: Mostra esattamente quali costi sono stati inclusi nel calcolo del tasso globale.
Esempio: costo totale su un mutuo 200k
Ipotizziamo un mutuo prima casa di 200.000 €, durata 25 anni, tasso fisso 2,80%:
- Interessi totali: ~78.340 €
- Istruttoria (0,5%): 1.000 €
- Perizia: 320 € + IVA
- Spesa incasso rata (2 €/mese): 600 €
- Imposta sostitutiva (0,25%): 500 €
- Assicurazione incendio (stima 25 anni): ~5.500 €
- Atto notarile mutuo: ~2.200 €
Costo totale "extra" rispetto al capitale: circa 88.460 €. Come si vede, le spese accessorie pesano per circa 10.000 €, quasi il 5% del valore del prestito.
Domande frequenti
Prima di decidere, confronta sempre le schede PIES. Attraverso la simulazione GoMutuo puoi visualizzare in trasparenza tutti i costi accessori delle principali banche italiane.
