Il TAEG è l'unico indicatore che devi guardare per confrontare due o più preventivi di mutuo. Il TAN (Tasso Annuo Nominale) è il tasso di interesse puro applicato al capitale, definito dall'art. 121 del Testo Unico Bancario (TUB). Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale), disciplinato dalla Direttiva 2014/17/UE (MCD) e dal TUB, include il TAN più tutti i costi obbligatori: istruttoria, perizia, imposta sostitutiva, incasso rata e assicurazioni imposte dalla banca. Su un mutuo di 150.000 € a 25 anni con TAN 3,20% e costi medi, il TAEG risultante è circa 3,62%.
In questa guida analizziamo nel dettaglio cosa stabilisce la normativa, quali voci compongono il TAEG e come un TAN identico possa nascondere costi reali molto diversi tra una banca e l'altra.
Definizioni normative: TUB e Direttiva MCD
In Italia la trasparenza bancaria è regolata dal Testo Unico Bancario (D.Lgs. 385/1993). L'art. 121 co. 1 lett. m definisce il TAEG come il costo totale del credito per il consumatore, espresso in percentuale annua.
La normativa di riferimento per i mutui è la Direttiva 2014/17/UE (Mortgage Credit Directive), recepita in Italia per garantire che il calcolo del TAEG sia uniforme in tutta Europa. Questo permette a un cittadino di confrontare un mutuo italiano con uno francese o tedesco usando lo stesso parametro matematico.
La formula del TAEG: voci incluse ed escluse
La formula matematica del TAEG eguaglia il valore attuale di tutti i prelievi (l'importo netto che ricevi) al valore attuale di tutti i rimborsi futuri (rate + costi accessori).
| ✅ Voci incluse nel TAEG | ❌ Voci escluse dal TAEG |
|---|---|
| TAN (Interessi sul capitale) | Spese notarili (onorario e tasse rogito) |
| Spese di istruttoria bancaria | Polizze assicurative facoltative |
| Spese di perizia tecnica | Interessi di mora |
| Imposta sostitutiva (0,25% o 2%) | Penali di estinzione anticipata |
| Spese di incasso rata e gestione pratica | Costi di apertura conto (se opzionale) |
| Assicurazione incendio e scoppio obbligatoria | Tasse ipotecarie e catastali (non legate al credito) |
Esempio numerico completo: 150.000 € TAN 3,20%
Consideriamo un mutuo prima casa da 150.000 € a 25 anni (300 rate), con ammortamento francese e TAN fisso al 3,20%.
| Dato | Valore |
|---|---|
| Importo richiesto | 150.000 € |
| TAN | 3,20% |
| Rata mensile base (capitale + interessi) | 727,18 € |
| Istruttoria + Perizia (upfront) | 800 € |
| Imposta Sostitutiva (0,25%) | 375 € |
| Incasso rata | 3 €/mese |
| Assicurazione obbligatoria | 250 €/anno (~20,83 €/mese) |
| Rata totale mensile effettiva | 751,01 € |
| TAEG Finale | 3,62% |
In questo esempio, il passaggio dal TAN al TAEG aggiunge ben 42 punti base (0,42%). Questo significa che scegliere una banca basandosi solo sul 3,20% di TAN senza guardare il 3,62% di TAEG porterebbe a sottovalutare il costo reale del mutuo.
Confronto: stesso TAN, TAEG diverso su 3 mutui
Vediamo come tre banche diverse, pur offrendo lo stesso identico TAN, possano avere costi reali molto differenti:
| Parametro | Banca A (Low Cost) | Banca B (Media) | Banca C (High Cost) |
|---|---|---|---|
| TAN | 3,20% | 3,20% | 3,20% |
| Spese iniziali (Istr./Per.) | 550 € | 800 € | 2.200 € |
| Incasso rata | 0 € | 3 € | 4 € |
| Assicurazione annua | 0 € (incluse) | 250 € | 320 € |
| TAEG | 3,28% | 3,62% | 3,82% |
La differenza tra la Banca A e la Banca C è di oltre lo 0,50% annuo. Su un mutuo da 150.000 € a 25 anni, questa differenza si traduce in circa 12.000 € di risparmio totale a favore della Banca A, nonostante il "tasso" pubblicizzato (TAN) sia lo stesso.
Quale guardare per scegliere il mutuo
- TAEG: sempre il primo dato da guardare per la convenienza economica complessiva.
- Rata mensile: per verificare la sostenibilità rispetto al proprio stipendio (regola del rapporto rata-reddito).
- TAN: importante se scegli un mutuo a tasso variabile, perché è la base su cui si sommeranno le variazioni dell'Euribor.
- Costi extra-TAEG: valuta sempre le polizze facoltative e le spese notarili, che non sono nel TAEG ma pesano sul tuo budget iniziale.
Se stai cercando di capire se la tua attuale banca ti sta applicando condizioni fuori mercato, puoi approfondire la nostra guida sullo spread reale delle banche o scoprire quando conviene fare la surroga per passare a un TAEG più basso.
