La prelazione agraria spetta all'affittuario coltivatore diretto del fondo e, in sua assenza, al proprietario confinante coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale iscritto nella previdenza agricola. Il diritto si esercita entro 30 giorni dalla ricezione della proposta di vendita (denuntiatio). In caso di violazione, l'avente diritto può esercitare il retratto agrario entro un anno dalla trascrizione dell'atto. La legge prevede però specifiche esclusioni, come i terreni edificabili e i trasferimenti a titolo gratuito.
Per una casa in affitto la regola è un'altra, e la prelazione spetta solo in casi precisi: li trovi nella guida sulla prelazione dell'inquilino.
Chi ha diritto alla prelazione
- Affittuario, mezzadro o colono coltivatore diretto: è il titolare principale (art. 8, L. 590/1965). Il diritto spetta anche alle società agricole di persone qualora almeno la metà dei soci sia coltivatore diretto.
- Proprietario confinante coltivatore diretto: la prelazione gli spetta solo se sul fondo in vendita non vi sono affittuari o coloni (art. 7, L. 817/1971).
Nota sull'IAP: oggi il testo vigente dell'art. 7 della legge 817/1971 riconosce la prelazione come confinante anche «all'imprenditore agricolo professionale iscritto nella previdenza agricola proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita, purché sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti o enfiteuti coltivatori diretti». Come confinante, quindi, non è più una prerogativa dei soli coltivatori diretti; come affittuario sì (art. 8 L. 590/1965).
Requisiti perché spetti
| Requisito | Dettaglio |
|---|---|
| Coltivazione biennale | Coltivazione del fondo (o del fondo confinante) da almeno due anni. |
| Mancata vendita | Non aver venduto altri fondi rustici nel biennio precedente l'esercizio della prelazione. |
| Capacità lavorativa | La superficie totale del fondo, inclusa quella in acquisto, non deve superare il triplo della capacità lavorativa della famiglia. |
Quando NON spetta
L'art. 8 della legge 590/1965 dice che «la prelazione non è consentita nei casi di permuta, vendita forzata, liquidazione coatta, fallimento, espropriazione per pubblica utilità e quando i terreni in base a piani regolatori, anche se non ancora approvati, siano destinati ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica». In sintesi, i casi in cui non opera:
- Donazione e successione: il trasferimento deve essere a titolo oneroso (compravendita).
- Permuta: scambio di beni, salvo casi eccezionali.
- Vendita forzata, liquidazione giudiziale (ex fallimento) e procedure esecutive.
- Espropriazione per pubblica utilità.
- Terreni edificabili: se il fondo ha destinazione edilizia, industriale o turistica secondo gli strumenti urbanistici.
- Vendita di una quota di eredità che comprende il fondo: prevale la prelazione dei coeredi (art. 732 c.c.), come ha deciso la Cassazione con l'ordinanza n. 25443/2024.
Per il mutuo: La destinazione del terreno è certificata dal Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU), documento essenziale sia per il notaio che per l'istruttoria della banca.
La denuntiatio e i 30 giorni
Il proprietario deve notificare la proposta di vendita (il "preliminare") all'avente diritto tramite raccomandata con ricevuta di ritorno. Dalla ricezione decorrono 30 giorni solari per esercitare il diritto a parità di condizioni. Se l'avente diritto accetta, il versamento del prezzo va effettuato entro sei mesi, termine che si sospende se il coltivatore dimostra di aver presentato domanda di mutuo ammessa all'istruttoria.
Il retratto agrario entro un anno
Se il proprietario omette la denuntiatio o vende a un prezzo inferiore a quello dichiarato, l'avente diritto può esercitare il riscatto (o retratto). L'azione va iniziata entro un anno dalla trascrizione dell'atto di vendita nei registri immobiliari.
Questo è il rischio maggiore per chi compra con un mutuo: se il retratto viene esercitato con successo, l'acquirente perde la proprietà e la banca vede svanire la garanzia ipotecaria (sebbene esistano tutele sul credito).
Cosa cambia se compri con un mutuo
- Relazione Notarile: Il notaio deve attestare l'avvenuto rispetto della prelazione nella relazione preliminare.
- Tempistiche: Bisogna considerare i 30 giorni della denuntiatio prima di poter stipulare il rogito con serenità.
- Garanzie: Se c'è un elevato rischio di prelazione non esercitata correttamente, la banca potrebbe rifiutare il finanziamento o richiedere una rinuncia espressa dai confinanti.
Se stai acquistando un terreno agricolo, ti consigliamo di approfondire anche il funzionamento del mutuo agrario e di effettuare una simulazione online per calcolare la rata.
Riferimenti normativi principali: Legge 26 maggio 1965, n. 590 (Art. 8); Legge 14 agosto 1971, n. 817 (Art. 7); D.Lgs. 29 marzo 2004, n. 99. Nota: I contenuti hanno scopo divulgativo e non sostituiscono il parere di un legale o di un notaio.
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