Se il venditore non si presenta al rogito, il primo passo è inviargli una diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c., con un termine minimo di 15 giorni. Se resta inerte, puoi scegliere tra risolvere il contratto e ottenere il doppio della caparra versata, oppure agire in giudizio ex art. 2932 c.c. per ottenere comunque il trasferimento della proprietà.
Nel frattempo c'è un problema pratico che riguarda chi compra con un mutuo: la delibera bancaria scade, in genere dopo 60-90 giorni. Se la vicenda si trascina, rischi di dover ripetere l'istruttoria a condizioni di mercato diverse da quelle che avevi bloccato.
Perché il venditore non si presenta al rogito
Il mancato rogito da parte del venditore, dopo un compromesso o una proposta di acquisto accettata, non è frequentissimo ma capita per motivi molto concreti:
- Ripensamento economico: è arrivata un'offerta migliore da un altro acquirente dopo la firma del preliminare.
- Problemi ereditari o familiari: coeredi non d'accordo, separazioni in corso, comunione legale non risolta.
- Vizi emersi tardi: difformità catastali o urbanistiche che il venditore non riesce a sanare in tempo.
- Difficoltà a liberare l'immobile: inquilino che non rilascia, trasloco non completato.
- Mala fede vera e propria: tentativo di trattenere la caparra o rivendere a terzi a un prezzo più alto.
Il primo passo: la diffida ad adempiere
Prima di qualunque azione giudiziale, la legge impone (o comunque rende molto più solida la tua posizione) l'invio di una diffida ad adempiere ai sensi dell'art. 1454 c.c.. Deve contenere:
- Intimazione scritta a presentarsi dal notaio entro un termine preciso (data, ora, studio notarile indicati).
- Termine congruo: non inferiore a 15 giorni, salvo diversa pattuizione nel preliminare o urgenza particolare.
- Dichiarazione esplicita che, decorso inutilmente il termine, il contratto si intenderà risolto di diritto.
- Forma tracciabile: PEC o raccomandata A/R, meglio se tramite un legale.
Una recente ordinanza della Cassazione (Cass. civ., Sez. III, ord. n. 15808 del 13 giugno 2025) ha ribadito che l'effetto risolutivo della diffida non è automaticamente irreversibile: la parte diffidante può rinunciarvi e chiedere comunque l'adempimento, ma solo finché non ha agito in modo incompatibile con la volontà di risolvere il contratto. In pratica: decidi con chiarezza quale strada vuoi seguire prima di agire, perché i comportamenti successivi contano.
Le due strade dopo la diffida inutile
Decorso il termine della diffida senza che il venditore si presenti, il contratto è risolto di diritto. A questo punto hai due opzioni alternative (non cumulabili):
1. Risoluzione del contratto + doppio della caparra
Se hai versato una caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.), puoi trattenerla e pretendere in aggiunta una somma pari al suo importo, per un totale pari al doppio. È la via più rapida: niente causa lunga, incassi il ristoro e sei libero di cercare un altro immobile. Il Tribunale di Bari, in una pronuncia richiamata dalla giurisprudenza recente, ha confermato il diritto al doppio della caparra anche quando il venditore aveva già consegnato anticipatamente l'immobile, disponendo la compensazione con l'indennità di occupazione dovuta nel frattempo.
2. Esecuzione in forma specifica (art. 2932 c.c.)
Se l'immobile è insostituibile (prezzo, posizione, condizioni contrattuali uniche) puoi rinunciare al ristoro rapido e chiedere al giudice di emettere una sentenza che tenga luogo del contratto definitivo non concluso, trasferendo comunque la proprietà a tuo favore. È l'unica strada che ti dà davvero la casa, anche contro la volontà del venditore.
Esecuzione in forma specifica: tempi, costi e trascrizione
L'azione ex art. 2932 c.c. è una causa civile ordinaria: nella prassi italiana i tempi medi sono di 2-5 anni tra primo e secondo grado, a cui si aggiungono le spese legali e di CTU (perizie). Due accorgimenti fondamentali:
- Trascrivi la domanda giudiziale (art. 2652, n. 2, c.c.) presso i registri immobiliari: se lo fai, la sentenza che accoglierà la domanda prevarrà anche su un eventuale acquirente terzo che nel frattempo avesse comprato l'immobile, a patto che la trascrizione della domanda sia anteriore alla trascrizione dell'atto verso il terzo.
- Verifica se il preliminare era già trascritto (art. 2645-bis c.c.) al momento della firma: se sì, la tua posizione è molto più protetta fin dall'inizio. Approfondisci in trascrizione del preliminare: quando conviene.
Una recentissima pronuncia (Cass. n. 428/2026 dell'8 gennaio 2026) ha ribadito che, in tema di preliminare di compravendita, la domanda di risoluzione per inadempimento e quella di esecuzione in forma specifica sono alternative tra loro e vanno formulate con chiarezza fin dall'atto di citazione, perché una preclude l'altra nello stesso giudizio.
Il problema pratico: la delibera del mutuo scade
Chi compra con un finanziamento si trova davanti a un problema che chi paga in contanti non ha: la delibera di mutuo ha una validità limitata, in genere 60-90 giorni dalla concessione. Se il contenzioso con il venditore si protrae oltre questo termine, la banca considera decaduta l'offerta.
Cosa fare in concreto:
- Avvisa subito la banca per iscritto della situazione, allegando la diffida inviata al venditore: alcuni istituti valutano una proroga tecnica della delibera, ma non è un diritto automatico.
- Chiedi una stima dei tempi di eventuale rinnovo dell'istruttoria, così sai cosa aspettarti se la delibera scade davvero.
- Monitora i tassi di mercato: se devi ripartire con una nuova istruttoria, le condizioni potrebbero essere diverse. A inizio luglio 2026 l'Euribor a 1 anno era salito al 2,733% mentre l'IRS a 10 anni si attestava al 2,96% (dato del 2 luglio 2026, fonte migliori-mutui.it), con un differenziale fisso-variabile ai minimi storici: una nuova istruttoria a distanza di mesi potrebbe quindi presentare un TAN diverso da quello che avevi bloccato.
- Non firmare un nuovo compromesso per un altro immobile finché non hai chiarito la sorte della delibera in corso: rischi di trovarti scoperto su entrambi i fronti.
Tabella riepilogativa degli scenari
| Scenario | Tutela per l'acquirente |
|---|---|
| Venditore non si presenta, nessuna diffida inviata | Nessun effetto automatico: serve prima la diffida ad adempiere |
| Diffida inviata, termine scaduto senza esito | Contratto risolto di diritto (art. 1454 c.c.) |
| Scelta: risoluzione | Doppio della caparra versata (art. 1385 c.c.) |
| Scelta: esecuzione in forma specifica | Sentenza che trasferisce la proprietà (art. 2932 c.c.), tempi 2-5 anni |
| Preliminare non trascritto + causa in corso | Trascrivere la domanda giudiziale (art. 2652 c.c.) per proteggersi da vendite a terzi |
| Delibera mutuo scaduta nel frattempo | Richiedere proroga alla banca o ripetere l'istruttoria a condizioni aggiornate |
Come prevenirlo prima di firmare
- Trascrivi il preliminare dal notaio se l'importo in gioco è rilevante o il rogito è previsto a molti mesi di distanza: costa poco e ti protegge da vendite a terzi e da eventuali ipoteche o pignoramenti sopravvenuti sul venditore.
- Inserisci una clausola penale nel compromesso che quantifichi in anticipo il risarcimento dovuto in caso di mancata presentazione al rogito, oltre alla caparra.
- Verifica la situazione del venditore prima di firmare: comunione ereditaria non definita, separazioni in corso o gravami sull'immobile sono campanelli d'allarme.
- Ottieni una pre-delibera prima del compromesso, così hai più margine di tempo tra la delibera definitiva e il rogito effettivo se dovessero esserci intoppi.
Errori da non fare
- Aspettare senza inviare la diffida: senza diffida formale, la posizione dell'acquirente resta debole e i tempi si allungano inutilmente.
- Agire in modo incoerente: chiedere prima l'adempimento e poi la risoluzione (o viceversa) indebolisce la causa in giudizio.
- Non avvisare la banca: lasciare che la delibera scada senza comunicazione complica il rinnovo dell'istruttoria.
- Sottovalutare la trascrizione: senza preliminare trascritto, un terzo in buona fede può acquistare l'immobile prima di te.
