Comprare casa da una società o da un'impresa: quali rischi, quali tasse e come si fa il mutuo?

Risposta rapida

Sì, puoi comprare casa da una società o da un'impresa con il mutuo: la banca la valuta come una compravendita fra privati, con il tuo reddito e la perizia. Cambiano le tasse, che dipendono da chi vende e da quando sono finiti i lavori, e il rischio che la società fallisca dopo averti venduto la casa o incassato gli acconti.

La legge protegge chi compra a giusto prezzo la casa in cui andrà a vivere, soprattutto se ha trascritto il preliminare, ma non da ogni azione dei creditori. Quanto puoi chiedere lo vedi con una simulazione gratuita del mutuo. Se invece è una società a comprare, le regole sono altre: le trovi nella pagina sulla casa comprata con una società semplice.

IVA o registro: quali tasse paghi se vende una società?

Di regola niente IVA. La guida dell'Agenzia delle Entrate lo dice in una riga: «Se il venditore è un'impresa, la regola generale è che la cessione è esente da Iva» (L'acquisto della casa, ottobre 2025, p. 7), per l'art. 10, n. 8-bis, del D.P.R. 633/1972. Quando la vendita è esente paghi il registro, come da un privato. L'IVA c'è in tre casi:

• vende l'impresa che ha costruito la casa, o che ci ha fatto lavori di restauro o di ristrutturazione edilizia o urbanistica, entro cinque anni dalla fine dei lavori: l'IVA è obbligatoria. La sola manutenzione, anche straordinaria, non conta;
• la stessa impresa vende dopo i cinque anni e sceglie l'IVA, scrivendolo nell'atto o nel preliminare;
• la casa è un alloggio sociale e chi vende sceglie l'IVA allo stesso modo, anche se non l'ha costruita né ristrutturata.

Fuori da questi casi le società vendono senza IVA, anche se la casa è nuova. Chiedi per iscritto, prima della proposta, se il prezzo è con o senza IVA. Se l'impresa ha ristrutturato tutto l'edificio e vende entro diciotto mesi dalla fine dei lavori, hai anche la detrazione delle ristrutturazioni, calcolata su un importo pari al 25% del prezzo scritto nell'atto, IVA compresa (art. 16-bis, comma 3, TUIR). Per gli acquisti del 2026 la detrazione è del 50% se la casa diventa la tua abitazione principale e del 36% negli altri casi; nel 2027 scende al 36% e al 30%. Il tetto di spesa è di 96.000 € (guida dell'Agenzia delle Entrate sulle ristrutturazioni, febbraio 2026, pp. 40-41).

Le aliquote sono quelle della guida, pp. 7-8 e 14. Senza IVA vale anche il prezzo-valore: se lo chiedi nell'atto, il registro si paga sul valore catastale e non sul prezzo, anche nelle vendite a persone fisiche fatte «da società o imprese in regime di esenzione Iva» (guida, p. 10). Con l'IVA cambia anche il preliminare: l'acconto si paga con fattura e IVA (pp. 4-5). Queste regole valgono per gli atti fino al 31 dicembre 2026; dal 2027 IVA e registro passano nei nuovi testi unici (D.Lgs. 10/2026 e D.Lgs. 123/2025). Il conto completo, notaio e agenzia compresi, è nella pagina sulle spese per l'acquisto della prima casa.

Esempio: quanto ti serve con l'IVA e con il registro

Ipotesi: casa nuova da 250.000 € come prima casa, mutuo di 200.000 € (l'80% del prezzo), rendita catastale di 1.000 €. Con l'IVA vende l'impresa che l'ha costruita, entro cinque anni dalla fine dei lavori; senza IVA vende la stessa impresa dopo i cinque anni, o un privato. Il notaio resta fuori: il compenso si concorda, da preventivo scritto.

Con l'IVA servono 8.510 € in più di soldi tuoi, e la rata resta la stessa: per 200.000 € a 25 anni, al tasso fisso stimato oggi del 3,62% (tassi del 11 novembre 2026), sono circa 1.014 € al mese, con un reddito netto di circa 3.073 € (rata al 33% del reddito). Come seconda casa il divario cresce: IVA al 10% (25.000 €) contro il registro al 9% sul valore catastale (11.340 €), e l'imposta sostitutiva sul mutuo sale al 2%.

Di solito la banca presta fino all'80% del minore fra prezzo e perizia, e l'IVA la paghi con i tuoi soldi, come le altre imposte: almeno una banca la finanzia solo se prezzo più IVA resta dentro l'80% della perizia. La simulazione di GoMutuo ti dice in 6 minuti quanto puoi chiedere e con che rata, sul tuo reddito.

Se la società fallisce, la vendita si può revocare?

Se la società che ti ha venduto la casa finisce in liquidazione giudiziale, il nome che oggi ha il fallimento, il curatore può chiedere la revocatoria, cioè rendere la vendita inefficace verso i creditori. L'art. 166 del Codice della crisi d'impresa fissa due finestre, contate a ritroso dalla domanda che apre la procedura:

• un anno, se il prezzo era sproporzionato, cioè se il valore della casa lo superava di oltre un quarto (per una casa che vale 200.000 €, un prezzo sotto i 160.000 €): qui tocca a te provare che non conoscevi l'insolvenza;
• sei mesi, per una vendita a prezzo normale, se il curatore prova che la conoscevi.

Il curatore ha tre anni dall'apertura della procedura, e l'azione si prescrive comunque in cinque anni dalla vendita (art. 170). Chi compra la propria casa è protetto dal comma 3, lettera c, dell'art. 166: non si revocano le vendite e i preliminari trascritti «conclusi a giusto prezzo e aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, destinati a costituire l'abitazione principale dell'acquirente», o di un suo parente o affine entro il terzo grado. Quanto sia il giusto prezzo la legge non lo dice in percentuale: conta il mercato del momento, e la perizia della banca è il primo documento che lo misura.

La lettera c però non ferma la revocatoria ordinaria del codice civile: nella liquidazione giudiziale la può chiedere anche il curatore (art. 165). Per una vendita a pagamento chi la chiede deve provare anche che chi comprava era «consapevole del pregiudizio» (art. 2901 c.c.).

Perché conviene trascrivere il preliminare se vende un'impresa?

Fra preliminare e rogito passano mesi, a volte anni, e intanto la casa è ancora della società: un suo creditore può iscrivere un'ipoteca o pignorarla. Se il preliminare è trascritto, il rogito trascritto dopo prevale sulle trascrizioni e iscrizioni fatte contro il venditore nel frattempo (art. 2645-bis c.c.). Per trascriverlo il preliminare va fatto dal notaio. Se il rogito non viene trascritto entro un anno dalla data prevista, e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare, la protezione si perde come se non ci fosse mai stata. Costi e casi sono nella pagina sulla trascrizione del preliminare.

Se la società entra in liquidazione giudiziale prima del rogito, il curatore può sciogliersi dal preliminare (art. 173 del Codice della crisi), e conta come l'hai firmato:

• non trascritto: chiedi indietro gli acconti nella procedura, senza privilegio;
• trascritto: se il curatore lo scioglie, per gli acconti hai il privilegio sulla casa dell'art. 2775-bis c.c., che però non vale contro l'ipoteca della banca che ha finanziato la costruzione (art. 2825-bis c.c.);
• trascritto per la tua abitazione principale: il contratto «non si scioglie se dal contratto risulta che ha ad oggetto» la casa destinata a diventarlo, tua o di un parente o affine entro il terzo grado, e se ne chiedi l'esecuzione nei termini della procedura. Il curatore subentra: paghi il resto del prezzo e la casa ti arriva nello stato in cui si trova.

Due consigli, quindi. Fai scrivere nel preliminare che la casa sarà la tua abitazione principale, e paga gli acconti con bonifico: verso la procedura contano quelli versati «con mezzi tracciabili». Se il valore di mercato superava il prezzo di almeno un quarto, il creditore con l'ipoteca sulla casa può contestarlo, e tu puoi evitare lo scioglimento pagando la differenza.

Se compri da un costruttore una casa ancora da costruire, con il permesso di costruire chiesto dopo il 16 marzo 2019, il preliminare va fatto dal notaio, e valgono la fideiussione e le altre tutele di chi compra dal costruttore. Se il costruttore fallisce e chiedi il rimborso con la fideiussione prima che il curatore scelga, il preliminare si scioglie anche se la casa doveva diventare la tua abitazione principale (art. 174 del Codice della crisi). Che cosa succede al mutuo lo spiega la pagina sul costruttore che fallisce.

Società in liquidazione, in concordato o già fallita: si può comprare?

• In liquidazione volontaria: la società può vendere e firma il liquidatore, che nelle società di capitali ha «il potere di compiere tutti gli atti utili per la liquidazione della società», salvo limiti dello statuto o della nomina (art. 2489 c.c.).
• In concordato o con un accordo con i creditori: non si revocano gli atti fatti in esecuzione del concordato preventivo o di un accordo di ristrutturazione omologato e indicati nel piano (art. 166, comma 3, lett. e). L'esclusione vale anche per la revocatoria ordinaria. Le stesse regole valgono per gli atti di un piano attestato di risanamento (lett. d), salvo dolo o colpa grave dell'esperto che lo attesta o della società, se chi compra lo sapeva. Fra la domanda di concordato e l'omologa la vendita di un immobile va autorizzata dal tribunale o dal giudice delegato, altrimenti è inefficace verso i creditori (artt. 46 e 94). Se poi arriva la liquidazione giudiziale, le finestre della revocatoria partono dalla pubblicazione della domanda di concordato o di accordo (art. 170). Almeno una banca finanzia l'acquisto chiedendo il piano, l'omologa del tribunale e la conferma che la vendita della casa ci rientra.
• Già in liquidazione giudiziale: vende il curatore, «tramite procedure competitive» (art. 216 del Codice della crisi). Alcune banche non finanziano gli acquisti dalle procedure concorsuali: la banca va scelta prima dell'offerta.

Cosa controllano il notaio e la banca?

1. La società: chi firma, con quali poteri, se è in liquidazione o ha procedure aperte. Lo dice il registro delle imprese, e il certificato di vigenza attesta «che l'impresa al momento della richiesta non è sottoposta a procedure del Codice della crisi o concorsuali» (Registro imprese, Codice della crisi e procedure concorsuali).
2. La casa: ipoteche e pignoramenti, con la visura ipotecaria. Finché ci sono pignoramenti o ipoteche giudiziali dei creditori della società, di solito le banche non erogano.
3. L'ipoteca del mutuo dell'impresa: al rogito si cancella con una parte del prezzo, oppure si divide in quote e ti accolli la tua, con il frazionamento del mutuo. Per le case vendute da costruire «il notaio non può procedere alla stipula dell'atto di compravendita» senza il frazionamento o il titolo per cancellare l'ipoteca (art. 8 del D.Lgs. 122/2005). Se il mutuo te lo fa un'altra banca, l'ipoteca dell'impresa va cancellata: almeno una banca accetta solo il primo grado.
4. Il prezzo: con il deposito del prezzo dal notaio la società lo riceve solo dopo la trascrizione, se non sono comparsi altri vincoli.
5. Chi compra: con un preliminare trascritto almeno una banca fa il mutuo solo a chi l'ha firmato come acquirente. Non cambiare intestatari prima del rogito senza parlarne con banca e notaio.