Mutuo in caso di morte: cosa succede agli eredi e alla casa?

Risposta rapida

Se muore chi ha il mutuo, il debito non si estingue: passa agli eredi che accettano l'eredità, ciascuno per la sua quota, e la casa resta ipotecata per tutto il debito residuo. L'eredità, debiti compresi, si acquista solo con l'accettazione (art. 459 c.c.): chi rinuncia non paga, salvo che abbia firmato il mutuo anche lui, e chi accetta con beneficio d'inventario rischia al massimo quello che riceve. Il mutuo si chiude senza costi per la famiglia solo se c'era una polizza che copre il caso morte.

Qui si parla del mutuo intestato a una sola persona. Se era cointestato le regole cambiano, perché chi resta ha già firmato per tutto il debito: lo spiega la guida su cosa succede se muore un cointestatario. Se pensi di tenere la casa, il primo conto è se il tuo reddito regge la rata da solo: con una simulazione gratuita su GoMutuo lo vedi in 6 minuti.

Chi paga il mutuo dopo la morte dell'intestatario?

Pagano gli eredi che hanno accettato, ognuno per la sua quota, mentre l'ipoteca permette alla banca di rifarsi su tutta la casa per l'intero debito. È la regola dell'art. 754 del codice civile: gli eredi sono tenuti al pagamento dei debiti «personalmente in proporzione della loro quota ereditaria e ipotecariamente per l'intero».

Con il proprio patrimonio, quindi, ognuno risponde solo della sua fetta: se Marco muore senza testamento e lascia la moglie e due figli, un terzo a testa (art. 581 c.c.). La casa invece garantisce tutto: se un erede smette di pagare, la banca può pignorarla per l'intero, e chi ha pagato più della sua parte si rifà sugli altri. Leggi anche il contratto: se le obbligazioni sono dichiarate indivisibili verso gli eredi, la banca può chiedere l'intero a ciascuno (art. 1318 c.c.).

Se uno solo degli eredi vuole tenere la casa, può prendersi tutto il debito con l'accollo del mutuo fra coeredi, che libera gli altri solo se la banca aderisce all'accordo e accetta di liberarli (art. 1273 c.c.).

Il mutuo si estingue se c'era un'assicurazione?

Sì, se il defunto aveva una polizza che copre il caso morte, come una CPI (l'assicurazione sul credito abbinata al mutuo) o una temporanea caso morte vincolata a favore della banca: la compagnia paga alla banca il debito residuo, tutto o nella parte prevista dal contratto. Se invece la temporanea nomina beneficiari i familiari, il capitale va a loro per diritto proprio, anche se rinunciano all'eredità (art. 1920 c.c.), e il mutuo si chiude solo se lo usano per estinguerlo. La polizza incendio e scoppio sulla casa non c'entra, perché assicura l'edificio e non la vita di chi paga.

Se non sai se la polizza esiste, l'IVASS suggerisce di chiederlo per iscritto alla banca, all'intermediario o alla compagnia, oppure di usare il servizio gratuito di ricerca polizze vita dell'ANIA. Il tempo c'è: sulla pagina dell'IVASS sulle polizze dormienti si legge che «I diritti derivanti dalle polizze vita si prescrivono in 10 anni dalla data dell'evento» (art. 2952 c.c.). Intanto però le rate scadono, quindi conviene muoversi subito.

Se la compagnia copre tutto, l'ipoteca si cancella da sola: la banca rilascia la quietanza e avvisa il conservatore entro trenta giorni, senza costi per il debitore (art. 40-bis TUB). Se la polizza copriva solo una parte, il resto passa agli eredi. Come funzionano queste coperture lo spiega la guida alla polizza CPI sul mutuo.

Cosa fare nei primi mesi: banca, documenti e scadenze

Nelle prime settimane servono tre mosse: avvisare la banca per iscritto, chiederle il certificato del debito alla data della morte e scoprire se c'è una polizza. Poi contano le scadenze di legge, da trenta giorni a dieci anni.

Il certificato serve a dedurre il mutuo dal valore dell'eredità nella dichiarazione di successione, e il testo unico sulle successioni obbliga la banca a rilasciarlo «entro trenta giorni dalla richiesta scritta di uno dei soggetti obbligati alla dichiarazione della successione».

Intanto le rate vanno pagate: nel mutuo fondiario, quello garantito da ipoteca di primo grado (art. 38 TUB), la banca può chiedere la risoluzione dopo sette pagamenti arrivati fra il 30° e il 180° giorno di ritardo (art. 40 TUB), ma può bastare anche una sola rata non pagata, o pagata oltre il 180° giorno, come ricorda la guida della Banca d'Italia sul mutuo. Pagarle con soldi propri, da solo, di norma non vale come accettazione dell'eredità: chiunque può pagare il debito di un altro (art. 1180 c.c.), mentre l'accettazione tacita richiede un atto che si può compiere solo da erede (art. 476 c.c.). Usare i soldi del conto del defunto è un'altra cosa: prima di farlo, chiedi a un notaio.

Se la rata pesa troppo c'è il Fondo Gasparrini di Consap, che sospende le rate fino a 18 mesi e paga metà degli interessi del periodo. La morte del mutuatario è fra gli eventi ammessi e, sulla pagina del Fondo, Consap precisa che «in caso di morte del mutuatario è sufficiente il modello di domanda». Nelle FAQ aggiunge che «Gli eredi divenuti mutuatari per successione possono richiedere la sospensione purché possiedano tutti i requisiti e le condizioni previsti per l'accesso al Fondo»: casa ereditata usata come sua abitazione principale, ISEE fino a 30.000 €, mutuo per la prima casa erogato per non più di 250.000 €, in ammortamento da almeno un anno e senza ritardi oltre 90 giorni. I passaggi sono nella guida alla sospensione delle rate con il Fondo Gasparrini.

Esempio con i numeri: quanto pesa la rata su chi resta

Con un debito residuo di 150.000 € da pagare in 20 anni al 3%, la rata è di circa 832 € al mese: divisa fra la moglie e due figli fa 277 € a testa, ma chi vuole tenere casa e mutuo da solo deve reggerla tutta, con un netto di almeno 2.521 € al mese.

Le ipotesi: Marco muore senza testamento, la moglie Anna e i due figli ereditano un terzo ciascuno; il 3% è un tasso di esempio, quello vero è nel contratto. Il reddito è calcolato con la rata al 33% del netto, la prassi; il 30% è il calcolo prudente. La guida della Banca d'Italia, più prudente, parla di «un terzo» del reddito disponibile, cioè al netto delle spese fisse. Il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca: di solito fra un terzo e il 35-40% del reddito netto, per alcune di più con redditi alti.

Allungare abbassa la rata ma alza il conto: gli interessi ancora da pagare passano da circa 49.655 € a 77.666 € allo stesso tasso, e a 101.003 € con il fisso di oggi. Con un contratto al 3%, se la banca accetta, costa meno allungare con lei; la surroga ha senso quando il tasso del contratto è più alto di quelli di oggi. Per il tuo caso conta il tuo reddito: con una simulazione sul tuo stipendio vedi quale rata regge e se il mutuo a tuo nome è fattibile.

Tenere la casa, venderla o rinunciare: quale strada scegliere?

Decidono due numeri: quanto vale la casa rispetto al debito e quanto guadagna chi vuole continuare a pagare. Se la casa vale meno del debito, chi accetta puramente e semplicemente rischia di coprire il buco con i propri soldi.

Cosa comporta la rinuncia, anche per i nipoti che subentrano ai figli, è nella guida su chi rinuncia a una casa con il mutuo. Chi tiene la casa e trova la rata troppo alta può chiedere alla banca di allungare la durata con una rinegoziazione del mutuo, oppure spostarlo con la surroga, che per legge avviene «con esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura» (art. 120-quater TUB).

Poi c'è il fisco: la detrazione del 19% sugli interessi spetta agli eredi che regolarizzano l'accollo del mutuo con la banca, se la casa è la loro abitazione principale. La guida dell'Agenzia delle Entrate sugli interessi passivi precisa che «La regolarizzazione dell'accollo del mutuo è necessaria anche in presenza di unico erede»; prima di allora, l'erede che paga tutta la rata detrae il massimo solo con un accordo fra eredi per atto pubblico o scrittura privata autenticata.

Cosa succede se muore il garante del mutuo?

Se muore il garante, il mutuo va avanti come prima per chi l'ha firmato: la garanzia passa agli eredi del garante e pesa su di loro solo se il debitore smette di pagare. Il fideiussore è obbligato in solido con il debitore principale (art. 1944 c.c.) e, salvo patto contrario, l'obbligazione in solido si divide fra gli eredi in proporzione alle quote (art. 1295 c.c.). Anche loro possono rinunciare all'eredità o accettarla con beneficio d'inventario.

Per chi paga le rate, la morte del garante da sola non fa scadere il mutuo: l'art. 1186 c.c. permette alla banca di chiedere tutto subito se il debitore è insolvente o ha diminuito le garanzie «per fatto proprio». Rileggi comunque contratto e fideiussione, che possono regolare questo caso. Il cointestatario invece ha firmato per l'intero, e la banca può chiedergli tutto il debito (art. 1292 c.c.).

Alcuni casi particolari

In alcune situazioni le regole viste finora cambiano: ecco le più frequenti, dal coniuge che vive nella casa al mutuo INPS.

• Il coniuge che vive nella casa: ha il diritto di abitarla anche se la casa va ad altri eredi (art. 540 c.c.), ma questo diritto nasce dopo l'ipoteca. Per l'art. 2812 c.c. i diritti di abitazione costituiti dopo l'iscrizione dell'ipoteca non sono opponibili alla banca, che se le rate restano scoperte può far vendere la casa come libera.
• Mutuo INPS: il coniuge o, se manca, i figli del nucleo familiare possono chiedere online di subentrare, e l'INPS decide entro 75 giorni. Se la casa va ad altri eredi, la scheda dell'INPS (aggiornata il 30 settembre 2026) prevede che «gli eredi dell'immobile provvederanno all'immediata estinzione totale del finanziamento».
• Rinunciano tutti: l'eredità passa ai chiamati successivi e, se non ne resta nessuno, allo Stato, che risponde dei debiti solo fino al valore dei beni ricevuti (art. 586 c.c.); l'ipoteca resta sulla casa.
• Il convivente non sposato: non è erede, salvo testamento, quindi non risponde del mutuo che non ha firmato. Se la casa era del defunto e ci vivevano insieme, può restarci per due anni o quanto è durata la convivenza se di più, fino a cinque, e per almeno tre se ci vivono suoi figli minori o disabili (L. 76/2016, art. 1, c. 42). Chi era unito civilmente invece eredita come un coniuge (c. 21): i dettagli sono nella guida su coppie di fatto e unioni civili.
• Il coniuge separato: se la separazione non gli è stata addebitata con sentenza definitiva, eredita come il coniuge non separato e, se accetta, risponde del mutuo per la sua quota (art. 585 c.c.); con l'addebito ha diritto al massimo a un assegno, se riceveva gli alimenti (art. 548 c.c.).