Mutuo fondiario o ipotecario: che differenza c'è e cosa cambia?

Risposta rapida

Il mutuo fondiario è un mutuo ipotecario che rispetta tre condizioni in più: lo concede una banca, dura a medio o lungo termine ed è garantito da un'ipoteca di primo grado, entro l'80% del valore dell'immobile. Tutti i fondiari sono ipotecari, ma un mutuo con ipoteca che non rispetta quelle condizioni resta un ipotecario "ordinario". La definizione sta nell'art. 38 del Testo unico bancario, che parla di «finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili».

La domanda nasce davanti al contratto, quando nella prima pagina compare la parola "fondiario" e nessuno spiega che cosa comporta. Comporta alcune regole speciali, scritte negli articoli dal 38 al 41 del Testo unico: sul notaio, sui ritardi, sull'ipoteca. Tasso, detrazione e imposte invece non dipendono da quell'etichetta. Il numero da tenere a mente è l'80%, cioè il rapporto fra mutuo e valore della casa: come si calcola lo spiega la guida all'LTV del mutuo.

Quando un mutuo è fondiario?

Un mutuo è fondiario quando ha insieme i requisiti dell'art. 38 del Testo unico bancario e rispetta il limite di finanziabilità fissato dalla Banca d'Italia. La finalità non compare fra i requisiti: la legge non dice che il denaro deve servire a comprare la prima casa, e nemmeno a comprare una casa.

• Chi presta: una banca. L'art. 38 parla di finanziamenti concessi «da parte di banche».
• Durata: a medio e lungo termine. Il Testo unico non dà un numero di mesi; la norma fiscale sui finanziamenti, l'art. 15 del D.P.R. 601/1973, considera a medio e lungo termine quelli con durata stabilita «in più di diciotto mesi».
• Garanzia: ipoteca di primo grado su un immobile, cioè la prima nell'ordine con cui i creditori vengono pagati. Come funziona quell'ordine è spiegato nella guida al grado dell'ipoteca.
• Importo: entro il limite di finanziabilità. Il comma 2 dell'art. 38 lo affida alla Banca d'Italia, e le istruzioni di vigilanza lo fissano all'80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire.

Sull'80% la fonte più leggibile è un comunicato della Banca d'Italia pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 2 aprile 2005: il limite può essere «elevato fino al 100 per cento in presenza di garanzie integrative». Lo stesso comunicato elenca quali, fra le altre: fideiussioni bancarie, polizze fideiussorie di compagnie di assicurazione, garanzia di fondi pubblici o di consorzi fidi, pegno su titoli di Stato. La garanzia di una persona di famiglia non è in quell'elenco.

Le banche chiamano questo tetto "limite di fondiarietà" e di solito lo misurano sul valore di perizia. I mutui che lo superano sono trattati come prodotti a parte, in genere con uno spread più alto.

Che cosa cambia in pratica per chi firma?

Cambiano cinque cose, scritte negli articoli 39, 40 e 41 del Testo unico bancario. Alcune aiutano il cliente, altre proteggono la banca.

Il notaio. Il comma 7 dell'art. 39 chiude con una frase secca: «Gli onorari notarili sono ridotti alla metà». Riguarda l'atto di mutuo e le formalità ipotecarie, non il rogito di compravendita. Dal 2012 le tariffe professionali sono abrogate e il compenso del notaio si concorda con un preventivo scritto (art. 9 del D.L. 1/2012): conviene chiedere che nel preventivo l'atto di mutuo sia indicato a parte e come è stata applicata la riduzione.

L'ipoteca che scende. Per il comma 5 i debitori, «ogni volta che abbiano estinto la quinta parte del debito originario», hanno diritto a una riduzione proporzionale della somma iscritta. Il codice civile prevede una riduzione simile per tutte le ipoteche (art. 2873); il fondiario aggiunge il diritto di liberare uno o più immobili quando quelli che restano bastano a garantire il debito residuo: interessa chi ha ipotecato più di un immobile e vuole venderne uno.

Il costruttore. Chi compra un appartamento in un palazzo finanziato con un solo mutuo può pretendere che mutuo e ipoteca vengano divisi in quote, una per unità. Per gli immobili da costruire c'è una tutela in più, che non dipende dal tipo di mutuo: il notaio non può stipulare la compravendita se prima, o insieme all'atto, il finanziamento non è stato suddiviso in quote o non c'è un titolo per cancellare o frazionare l'ipoteca (art. 8 del D.Lgs. 122/2005). Tempi e procedura sono nella guida al frazionamento del mutuo.

I dieci giorni. Il comma 4 dice che le ipoteche dei finanziamenti fondiari non sono soggette a revocatoria «quando siano state iscritte dieci giorni prima della pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento». Il testo parla ancora di fallimento, ma oggi la procedura si chiama liquidazione giudiziale e il comma rinvia alla revocatoria dell'art. 166 del Codice della crisi. Protegge la banca se il debitore finisce in quella procedura, quindi pesa soprattutto quando il mutuatario è un imprenditore o una società. In banca lo chiamano "consolidamento", ma l'ipoteca vale dal giorno dell'iscrizione: i dieci giorni riguardano solo la revocatoria. Per il cliente l'effetto è un altro, e lo descrive la guida della Banca d'Italia sul mutuo ipotecario: il mutuo spesso viene erogato «solo dopo alcuni giorni, quando secondo la legge l'ipoteca ha normalmente raggiunto un maggior grado di sicurezza». Con il venditore che aspetta i soldi al rogito, va chiarito prima con la banca come verrà gestita l'attesa.

L'esecuzione. Se il mutuo finisce in pignoramento, l'art. 41 dà alla banca fondiaria regole speciali: non deve notificare il contratto prima di agire e può proseguire anche dopo il fallimento del debitore (oggi liquidazione giudiziale). Lo stesso articolo regola il subentro di chi compra all'asta nel mutuo del vecchio proprietario: ne parla la guida al mutuo fondiario per le aste.

L'estinzione anticipata sta a metà. L'art. 40, comma 1, riconosce ai debitori del fondiario il diritto di estinguere in tutto o in parte pagando solo «un compenso onnicomprensivo per l'estinzione contrattualmente stabilito». Per i mutui delle persone fisiche destinati a comprare o ristrutturare casa quel compenso è vietato da un'altra norma, l'art. 120-ter, che vale per fondiari e non fondiari. Date ed eccezioni sono nell'articolo sulla penale di estinzione anticipata.

Cosa succede se pago le rate in ritardo?

Nel mutuo fondiario la banca può chiedere la risoluzione del contratto per i ritardi solo quando il ritardato pagamento si è verificato «almeno sette volte, anche non consecutive». Lo stabilisce l'art. 40, comma 2, del Testo unico bancario, che definisce anche che cosa conta come ritardo: il pagamento arrivato «tra il trentesimo e il centoottantesimo giorno dalla scadenza della rata».

Il confronto con la regola generale mostra quanto vale questa norma. Per l'art. 1819 del codice civile, quando la restituzione è a rate e il mutuatario non paga «anche di una sola rata», chi ha prestato può chiedere, secondo le circostanze, l'immediata restituzione di tutto. Un mutuo ipotecario non fondiario parte da qui e dalle clausole del contratto. Nel fondiario una rata saldata con due mesi di ritardo è un episodio su sette.

La regola dei sette ritardi copre solo i pagamenti arrivati entro il 180° giorno. La guida della Banca d'Italia sul mutuo avverte che la banca può sciogliere il contratto anche per una sola rata non pagata o pagata con più di 180 giorni di ritardo. L'art. 40 non parla nemmeno degli interessi di mora e delle segnalazioni nelle banche dati, che arrivano molto prima del settimo ritardo. Tempi e rimedi sono in cosa succede se non pago il mutuo.

Esempio con i numeri: casa da 200.000 euro

Prendiamo una casa che vale 200.000 € sia per il prezzo sia per la perizia. Il limite di finanziabilità del fondiario è l'80%, cioè 160.000 €. A tasso fisso per 25 anni, con un TAN stimato del 3,84% (IRS a 25 anni del 12 ottobre 2026 più lo spread medio che stimiamo), la rata è di circa 830 € al mese.

L'ipoteca viene iscritta per una somma più alta del mutuo, perché copre anche interessi e spese: la legge non fissa una percentuale, e qui ipotizziamo 320.000 €. Le prime rate sono fatte soprattutto di interessi, quindi il primo quinto di capitale arriva dopo 88 rate. Da quel momento si può chiedere alla banca di ridurre la somma iscritta in proporzione, fino a 256.000 €. La riduzione non è automatica: va chiesta, e può avere un costo di atto e di formalità che conviene farsi dire prima.

L'ultima riga riguarda chi ha pochi risparmi. Per un mutuo da 190.000 € sulla stessa casa le istruzioni di vigilanza della Banca d'Italia (titolo V, capitolo 1, sezione II) chiedono garanzie integrative tali che il mutuo non superi l'80% della somma fra valore dell'immobile e garanzie: ne servono almeno 37.500 €. È il ruolo che svolge la garanzia del Fondo prima casa, riservata esclusivamente alle categorie previste dalla legge.

Il limite dell'80% dice quanto può prestare la banca sulla casa, non quanto regge il tuo reddito. Per sapere quanto puoi chiedere e con che rata, fai la simulazione su GoMutuo: è gratis e richiede 6 minuti.

Il mutuo fondiario è detraibile? E l'imposta sostitutiva?

Per il fisco la parola "fondiario" non conta. La detrazione degli interessi e l'imposta sostitutiva dipendono da altre tre cose: l'ipoteca, la finalità del mutuo e la sua durata. Un fondiario e un ipotecario ordinario con le stesse caratteristiche pagano le stesse imposte e danno la stessa detrazione.

• Detrazione degli interessi: 19% su un massimo di 4.000 € complessivi per mutuo, per chi compra l'abitazione principale. La guida dell'Agenzia delle Entrate sugli interessi passivi chiede un mutuo ipotecario: «Per i mutui stipulati dal 1993 la detrazione spetta solo in relazione alla stipula di mutui ipotecari». Non chiede che sia fondiario.
• Imposta sostitutiva: si applica ai finanziamenti con durata oltre i diciotto mesi, ed è dello 0,25% dell'importo; sale al 2% solo per i mutui che servono a comprare, costruire o ristrutturare case senza i requisiti prima casa (art. 18 del D.P.R. 601/1973). Un mutuo di liquidità paga lo 0,25% anche se non è fondiario.

Chi scrive che il fondiario paga lo 0,25% e l'ipotecario il 2%, o che gli interessi si detraggono solo con il fondiario, confonde il tipo di contratto con lo scopo del mutuo.

Come capisco quale mutuo ho firmato?

Si legge nel contratto. Il mutuo fondiario lo dichiara, di solito nel titolo dell'atto o nelle premesse, con una formula del tipo «mutuo fondiario ai sensi degli artt. 38 e seguenti» del decreto legislativo 385/1993. Se la formula manca il contratto non si presenta come fondiario, anche quando l'ipoteca è di primo grado: in quel caso conviene chiedere alla banca come lo ha classificato.

1. Cercare nella prima pagina dell'atto, o fra le premesse, il richiamo all'art. 38 del Testo unico bancario o al "credito fondiario".
2. Controllare la clausola sull'ipoteca: deve dire che è di primo grado. La conferma arriva dalla visura ipotecaria, dove le iscrizioni compaiono in ordine.
3. Leggere la clausola sulla risoluzione: nei fondiari di solito riprende i sette ritardi dell'art. 40, comma 2.
4. Guardare la clausola sull'estinzione anticipata: l'art. 40 vuole che il contratto indichi come si calcola l'eventuale compenso.

Prima della firma la stessa cosa si può chiedere alla banca o al notaio che prepara l'atto.

Quando un mutuo con ipoteca non è fondiario?

Quando manca uno dei requisiti dell'art. 38. I casi che si incontrano davvero sono pochi.

• Oltre l'80% senza garanzie integrative: la banca non può concederlo come fondiario. Se è un mutuo ipotecario ordinario, le regole speciali degli artt. 39-41 non si applicano.
• Ipoteca di secondo grado: di regola esclude il fondiario. Le istruzioni di vigilanza ammettono però i "finanziamenti integrativi" su immobili già ipotecati, a patto di sommare al nuovo mutuo il capitale residuo del precedente nel conto dell'80%. Alcune banche lo accettano solo così; il quadro è nella guida al mutuo con ipoteca di secondo grado.
• Durata breve o finanziatore diverso da una banca: l'art. 38 parla di medio e lungo termine e solo di banche.
• Nessuna ipoteca: è un mutuo chirografario, un'altra cosa ancora, garantito solo dalla firma di chi lo chiede.

Resta il caso del fondiario che ha superato il limite, per una perizia generosa o per un errore. Per anni si è discusso se fosse nullo. Le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza n. 33719 del 16 novembre 2022, hanno chiuso la questione: il limite di finanziabilità «non è elemento essenziale del contenuto del contratto», quindi il mutuo resta valido, e al giudice «non è consentito» riqualificarlo d'ufficio come mutuo ordinario quando le parti hanno voluto un fondiario. Il superamento del limite riguarda la banca e chi la vigila: per il cliente il contratto firmato non cade per questo motivo, e le regole del fondiario continuano a valere.

Alcuni casi particolari:

• Mutuo oltre l'80% con il Fondo prima casa: la garanzia di un fondo pubblico è fra le garanzie integrative, quindi il mutuo può essere fondiario fino al 100% del valore.
• Mutuo di liquidità: può essere fondiario, ma non dà la detrazione e non rientra nel divieto di penale dell'art. 120-ter.
• Mutuo intestato a una società: qui le regole sulla revocatoria e sull'esecuzione dopo il fallimento (oggi liquidazione giudiziale) pesano davvero, e il compenso di estinzione è quello del contratto.
• Mutuo di un consumatore con la clausola di trasferimento dell'immobile alla banca: per quella clausola l'inadempimento scatta solo con il mancato pagamento di un ammontare pari a diciotto rate mensili, e i ritardi dell'art. 40, comma 2, non contano (art. 120-quinquiesdecies del Testo unico bancario). È una soglia diversa dai sette ritardi e riguarda solo quella clausola.

Per tutto quello che riguarda la garanzia in sé, dalla durata alla cancellazione, il punto di partenza è la guida all'ipoteca sulla casa.