La preoccupazione ricorrente è che con due intestatari il notaio costi il doppio. Non è così, e la ragione è strutturale: le imposte si calcolano sul valore dell'atto e sul capitale finanziato, non sulle persone che firmano. La tassa d'archivio segue il valore di repertorio, non il numero di parti.
L'unica voce che può muoversi è l'onorario, libero dal 2012 e sensibile alla complessità della pratica. Il caso che sposta davvero il conto è un altro, e riguarda il fisco: se uno solo dei due ha i requisiti prima casa, le agevolazioni si applicano pro quota.
Quali voci dipendono dagli intestatari
- Imposte sull'atto di acquisto (registro oppure IVA, più ipotecaria e catastale): dipendono dal valore e dal regime applicabile, non dal numero di acquirenti.
- Imposta sostitutiva sul finanziamento: base di calcolo il capitale erogato, quindi indipendente dal numero di mutuatari.
- Tassa d'archivio: determinata sul valore dell'atto a repertorio.
- Visure, bolli e anticipazioni: in genere forfettizzate per atto; possono crescere se i soggetti hanno posizioni da verificare separatamente.
- Onorario: è qui che la cointestazione può incidere, per il maggior lavoro di identificazione, verifica e raccolta delle firme.
Il quadro completo delle voci è in quanto costa il notaio per la prima casa, e la distinzione tra imposte e onorario torna utile in si può trattare l'onorario del notaio.
L'imposta sostitutiva sul finanziamento
È un'imposta che sostituisce registro, ipotecaria, catastale e bollo sull'atto di mutuo. Lo dice l'art. 15 del DPR 601/1973: le operazioni di finanziamento a medio e lungo termine e tutti gli atti e le formalità connessi, comprese garanzie, surroghe, frazionamenti e cancellazioni, «sono esenti dall'imposta di registro, dall'imposta di bollo, dalle imposte ipotecarie e catastali e dalle tasse sulle concessioni governative». Due elementi da tenere presenti:
- la base imponibile è il capitale erogato dalla banca, quindi non cambia con il numero di mutuatari;
- l'aliquota è lo 0,25%. Sale al 2% solo per comprare, costruire o ristrutturare una casa senza i requisiti prima casa, o con i requisiti non dichiarati nell'atto di mutuo (art. 18 dello stesso decreto; D.L. 220/2004; circolare AdE 19/E/2005). Le misure vanno comunque verificate alla data dell'atto, e le esenzioni per gli under 36 sono scadute senza essere rinnovate.
Non confondere questa imposta con quelle dell'atto di acquisto: sono due prelievi distinti su due atti distinti, e nel preventivo compaiono in righe separate. Le spese lato banca sono invece trattate in spese di istruttoria.
Se solo uno ha i requisiti prima casa
È la situazione che cambia davvero il conto, e ricorre spesso: uno dei due ha già, nello stesso comune, una casa tutta sua o in comunione con il coniuge avuta senza agevolazioni (comprata, ereditata o ricevuta in dono), oppure ne ha già una comprata con le agevolazioni e non la venderà entro due anni, oppure non trasferirà la residenza. Una casa in un altro comune comprata senza agevolazioni, o una quota in comproprietà con altre persone non comprata con le agevolazioni, non toglie invece i requisiti (lo spiega la guida dell'Agenzia delle Entrate sull'acquisto della casa). La prassi dell'Agenzia delle Entrate applica in questi casi le agevolazioni pro quota: la parte dell'operazione riferibile a chi ha i requisiti beneficia del regime agevolato, l'altra segue quello ordinario.
Conseguenza pratica: il preventivo che avete visto online, costruito su due acquirenti "prima casa", non è il vostro. Chiedete al notaio un preventivo che espliciti l'applicazione pro quota, perché la differenza in euro è tutt'altro che marginale. Sul versante delle imposte annuali sull'immobile e delle detrazioni, i riferimenti sono chi detrae gli interessi su mutuo cointestato e detrazione interessi nel 730.
L'onorario e il preventivo scritto
Dopo il D.L. 1/2012 i minimi tariffari non esistono più: il suo art. 9 apre con una riga sola — «sono abrogate le tariffe delle professioni regolamentate nel sistema ordinistico» — e al comma 4 aggiunge che «il professionista deve rendere noto obbligatoriamente, in forma scritta o digitale, al cliente il grado di complessità dell'incarico, fornendo tutte le informazioni utili circa gli oneri ipotizzabili dal momento del conferimento fino alla conclusione dell'incarico». Il preventivo scritto, quindi, è un tuo diritto e non una cortesia. Con due intestatari il notaio gestisce più identificazioni, più controlli e più consensi: una variazione del preventivo è fisiologica, un raddoppio non lo è.
Il metodo che funziona è chiedere due o tre preventivi con la stessa impostazione — onorario, imposte, anticipazioni separati — e confrontare solo la riga dell'onorario, l'unica su cui esiste concorrenza. Chi ha diritto di scegliere il notaio è chiarito in chi scegli il notaio: acquirente o banca.
Come leggere il preventivo
- Verifica che onorario, imposte e anticipazioni siano su righe distinte.
- Controlla che il regime fiscale applicato corrisponda alla vostra situazione reale, incluso il caso pro quota.
- Verifica che l'atto di mutuo e l'atto di acquisto siano preventivati separatamente.
- Chiedi se sono incluse le visure ipotecarie e catastali e la relazione preliminare.
- Confronta i preventivi solo sulla voce onorario.
Sul funzionamento della cointestazione, con effetti che vanno molto oltre il costo dell'atto, il riferimento è mutuo cointestato: come funziona. Per capire quale rata è sostenibile per due redditi, il punto di partenza è una simulazione su GoMutuo.
Nella sezione FAQ trovi le risposte sintetiche su raddoppio dei costi, imposta sostitutiva, agevolazioni pro quota e preventivo.
Fonti: D.P.R. 601/1973 — imposta sostitutiva sui finanziamenti a medio e lungo termine; Agenzia delle Entrate — guida all'acquisto della casa, scheda sull'agevolazione prima casa e prassi in materia di applicazione pro quota; D.L. 1/2012 — liberalizzazione delle tariffe professionali; L. 124/2017 — obbligo di preventivo scritto. Aliquote e importi fissi vanno verificati presso l'Agenzia delle Entrate alla data dell'atto; l'onorario notarile non è tariffato e varia per studio e complessità. Contenuto informativo, non sostituisce la consulenza di un notaio o di un professionista fiscale.
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