Il capitale residuo del mutuo è la quota di capitale ancora da restituire alla banca in un dato momento, esclusi gli interessi futuri. Si calcola sottraendo dal capitale iniziale la somma delle quote capitale già pagate, oppure lo si legge direttamente nel piano di ammortamento (colonna "debito residuo") o nel conteggio estintivo che la banca rilascia su richiesta.
È il numero chiave per decidere una surroga, un'estinzione anticipata o una rinegoziazione: la nuova banca ti concede un mutuo pari esattamente al capitale residuo, mentre per estinguere paghi il capitale residuo più gli interessi maturati dall'ultima rata.
Per una stima del tuo caso usa il calcolatore in cima alla pagina: con importo, durata, tasso e anni già pagati ti dà il capitale residuo, la rata e quanti interessi hai pagato e ti restano.
Cos'è il capitale residuo
Il capitale residuo (in inglese outstanding principal) rappresenta la parte del prestito ancora da restituire alla banca, calcolata a una data precisa. È il tuo debito "puro", senza contare gli interessi che maturerebbero sulle rate future.
In un mutuo con ammortamento alla francese — quello usato dal 99% delle banche italiane — ogni rata è composta da una quota capitale (che riduce il capitale residuo) e una quota interessi (che è il costo del prestito). Il capitale residuo diminuisce solo grazie alle quote capitale versate rata dopo rata.
Capitale residuo vs debito residuo vs conteggio estintivo
Sono tre termini che spesso si confondono ma vanno distinti:
- Capitale residuo = debito residuo: sono sinonimi. Quota di capitale non ancora rimborsata alla banca, alla data della rata appena pagata.
- Conteggio estintivo: importo che devi effettivamente versare per chiudere il mutuo oggi. È il capitale residuo + gli interessi maturati dall'ultima rata pagata fino alla data di estinzione (i dietimi) + le eventuali rate arretrate. I dietimi non hanno una cifra tipica: dipendono dal debito residuo, dal tasso e dai giorni trascorsi. Nell'esempio più sotto, con 128.753 € di residuo al 3,20%, sono circa 11 € al giorno: 169 € se estingui 15 giorni dopo l'ultima rata. Sui mutui casa delle persone fisiche coperti dall'art. 120-ter TUB non si aggiunge nessun compenso per l'estinzione. Le voci, una per una, sono nella guida al conteggio estintivo del mutuo.
- Totale rate residue: somma di tutte le rate ancora da pagare (capitale + interessi futuri). È sempre più alto del capitale residuo perché include gli interessi che non devi se estingui.
Chi confonde capitale residuo e totale rate residue crede spesso di dover pagare molto di più per estinguere. In realtà l'estinzione anticipata "taglia" via tutti gli interessi futuri: paghi solo il capitale residuo.
Come si calcola il capitale residuo
La formula base è molto semplice:
Capitale Residuo = Capitale Iniziale − Σ(quote capitale già pagate)
Il problema pratico è che nel mutuo alla francese le quote capitale non sono uguali tra loro: cambiano rata dopo rata. Per calcolarle a mano servirebbe la formula finanziaria dell'ammortamento francese, che è complessa. In pratica esistono tre strade più rapide:
- Piano di ammortamento: la banca te lo consegna alla stipula. Cerca la riga della rata appena pagata e leggi la colonna "debito residuo".
- Home banking: quasi tutte le banche mostrano il capitale residuo aggiornato nell'area mutui.
- Conteggio estintivo: lo chiedi alla banca, indicando il giorno in cui vuoi chiudere. I tempi di rilascio sono prassi di ciascuna banca: né il Testo unico bancario né la guida della Banca d'Italia sul mutuo indicano un numero di giorni. Quello che la legge garantisce è il diritto di chiudere il mutuo senza penale: l'art. 120-ter del TUB stabilisce che «è nullo qualunque patto o clausola, anche posteriore alla conclusione del contratto, con il quale si convenga che il mutuatario sia tenuto al pagamento di un compenso o penale o ad altra prestazione a favore del soggetto mutuante per l'estinzione anticipata o parziale dei mutui».
Dove trovarlo: piano ammortamento e conteggio
Il piano di ammortamento è un documento che elenca tutte le rate del mutuo con la loro scomposizione. Ha una struttura standard:
- Numero rata / data scadenza
- Rata totale
- Quota capitale
- Quota interessi
- Debito residuo (= capitale residuo dopo il pagamento della rata)
Se non hai più il piano cartaceo, chiedilo alla banca via PEC o filiale: è un tuo diritto averlo. Molte banche lo pubblicano anche in home banking in formato PDF scaricabile.
Esempio numerico su mutuo 150.000 €
Prendiamo un mutuo prima casa di 150.000 € a 25 anni, TAN 3,20% fisso, rata mensile di circa 727 €.
- Dopo 1 anno (12 rate): capitale residuo ≈ 146.000 € (hai rimborsato solo ~4.000 € di capitale).
- Dopo 5 anni (60 rate): capitale residuo ≈ 128.800 €.
- Dopo 10 anni: capitale residuo ≈ 103.800 € (rimborsato ~31%).
- Dopo 15 anni: capitale residuo ≈ 74.600 € (rimborsato ~50%).
- Dopo 20 anni: capitale residuo ≈ 40.300 €.
Nota la lentezza iniziale tipica dell'ammortamento francese: dopo 5 anni su 25 hai rimborsato solo il 14% del capitale, pur avendo pagato il 20% delle rate. Il resto sono interessi. Questo è il motivo per cui surrogare nei primi 10 anni è quasi sempre la mossa più conveniente.
A cosa serve: surroga, estinzione, rinegoziazione
Il capitale residuo è il dato di partenza per tre operazioni:
- Surroga: la nuova banca ti concede un mutuo pari esattamente al capitale residuo (non un euro in più). Se ti serve liquidità aggiuntiva non è surroga ma sostituzione.
- Estinzione anticipata: paghi capitale residuo + interessi maturati dall'ultima rata. Sui mutui di persone fisiche per comprare o ristrutturare casa non c'è penale (art. 120-ter TUB) se firmati dal 2 febbraio 2007 per l'acquisto della prima casa o dal 3 aprile 2007 negli altri casi, come spiegato nella guida all'estinzione anticipata.
- Rinegoziazione: ridiscuti tasso o durata con la tua banca lasciando invariato il capitale residuo (nessuna nuova ipoteca, nessun notaio).
Il capitale residuo serve anche per l'ISEE: nella dichiarazione (DSU) il debito rimasto del mutuo preso per comprare o costruire la casa si toglie dal suo valore, come spiega la guida su mutuo e ISEE.
In tutti e tre i casi il numero da comunicare al consulente è il capitale residuo aggiornato. Se invece stai per chiedere un mutuo nuovo, con una simulazione gratuita vedi in 6 minuti quanto puoi chiedere e quale rata regge il tuo reddito. Nella surroga il debito residuo esatto lo acquisisce la nuova banca dalla vecchia, con una procedura fra banche: l'art. 120-quater del TUB fa partire i 30 giorni lavorativi della surroga «dalla data in cui il cliente chiede al mutuante surrogato di acquisire dal finanziatore originario l'esatto importo del proprio debito residuo». Tu non devi chiederlo, ma conoscerlo ti serve per confrontare le proposte.
Per una lettura che non viene dalla banca, la guida «Comprare una casa: il mutuo ipotecario in parole semplici» della Banca d'Italia spiega piano di ammortamento, estinzione e trasparenza con le parole dell'organo di vigilanza.
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