Sovraindebitamento e mutuo prima casa: si può tenere la casa?

Risposta rapida

Sì, chi è sovraindebitato può tenere la prima casa con il mutuo, se il giudice omologa il piano, ma solo con la ristrutturazione dei debiti del consumatore (l'ex piano del consumatore) o, per chi non è consumatore, con il concordato minore. Il piano può lasciare in piedi il mutuo così com'è, con le rate pagate alle scadenze del contratto, e ridurre gli altri debiti. Con la liquidazione controllata, la strada di chi non riesce a pagare quasi nulla, la casa invece si vende.

La condizione che conta di più: alla data della domanda devi essere in regola con le rate, oppure il giudice deve autorizzarti a pagare gli arretrati. Se sei all'inizio delle difficoltà, guarda prima gli strumenti fuori dal tribunale, come la sospensione delle rate con il Fondo Gasparrini.

Quale procedura salva la casa e quale no

Il Codice della crisi (D.Lgs. 14/2019) ha sostituito dal 2022 la legge 3/2012 e chiama «sovraindebitamento» lo stato di crisi o di insolvenza di chi non può fallire: consumatori, professionisti, piccoli imprenditori (art. 2). Le strade sono tre, e solo due possono lasciarti la casa.

La frase chiave è nell'art. 67, comma 5: «È possibile prevedere anche il rimborso, alla scadenza convenuta, delle rate a scadere del contratto di mutuo garantito da ipoteca iscritta sull'abitazione principale del debitore». Tradotto: il mutuo continua con la stessa rata e la stessa scadenza, mentre gli altri debiti si pagano in parte secondo il piano.

A quali condizioni il mutuo resta in piedi?

L'art. 67 c. 5 mette una condizione precisa: il debitore, alla data del deposito della domanda, deve avere pagato le sue rate, oppure il giudice deve autorizzarlo a pagare il debito scaduto per capitale e interessi.

• Niente esdebitazioni recenti: la ristrutturazione non è ammessa se sei già stato esdebitato nei cinque anni prima della domanda, o due volte in tutto (art. 69).
• Niente colpa grave, malafede o frode nel creare i debiti (sempre art. 69): l'OCC ne scrive nella relazione (art. 68).
• La domanda passa dall'OCC del circondario del tribunale. Gli organismi iscritti sono nel registro del Ministero della Giustizia; per la ristrutturazione del consumatore l'art. 68 è esplicito: «Non è necessaria l'assistenza di un difensore».
• La sospensione delle esecuzioni va chiesta: con il decreto di apertura il giudice, su istanza del debitore, può sospendere i pignoramenti che mettono a rischio il piano e vietare nuove azioni (art. 70 c. 4).

Esempio con i numeri

Ipotizziamo una famiglia con un mutuo sulla prima casa stipulato qualche anno fa al 3% fisso (TAN di contratto, un'ipotesi), 110.000 € di debito residuo e 20 anni ancora da pagare. La rata è di 610 € al mese (ammortamento francese). Accanto al mutuo ci sono altri 31.000 € di debiti senza garanzia: un prestito personale da 16.000 €, carte revolving per 6.000 € e un finanziamento auto da 9.000 €.

Quota e durata non le fissa la legge: la proposta ha «contenuto libero» (art. 67 c. 1) e il giudice ne valuta la fattibilità su reddito e spese della famiglia. La logica è questa: la rata del mutuo resta intera, il resto si riduce. Attenzione però al valore della casa: se un creditore contesta la convenienza, il giudice omologa solo se il piano gli dà almeno quanto avrebbe dalla liquidazione controllata (art. 70 c. 7), dove la casa si venderebbe. Se la casa vale molto più del mutuo residuo, una quota bassa come questa può non bastare: è un conto che l'OCC fa prima di depositare la domanda.

Liquidazione controllata e mutuo fondiario: cosa succede alla casa

Nella liquidazione controllata entrano tutti i beni del debitore, casa compresa; restano fuori i beni impignorabili, i beni del fondo patrimoniale (salvo l'art. 170 c.c.) e la parte di stipendio o pensione che il giudice lascia per mantenere la famiglia (art. 268 c. 4). Con la sentenza di apertura il tribunale ordina di consegnare i beni, ma può autorizzare il debitore a usarne alcuni per «gravi e specifiche ragioni» (art. 270 c. 2 lett. e): in pratica si può restare in casa fino alla vendita, non tenerla.

Per il mutuo fondiario (artt. 38-41 TUB) c'è un passaggio in più. L'art. 41 TUB permette alla banca di iniziare o proseguire l'esecuzione sulla casa anche dopo l'apertura della procedura. La Cassazione ha esteso questa regola alla liquidazione controllata: per la sentenza n. 22914 del 19-08-2024 della Prima sezione civile, il creditore fondiario può avvalersi del «privilegio processuale» sia nella liquidazione giudiziale sia «nel caso di sottoposizione del debitore esecutato alla procedura concorsuale della liquidazione controllata». Quindi l'asta della banca fondiaria può andare avanti; quello che avanza va alla procedura.

Alla fine c'è l'esdebitazione: i debiti rimasti non pagati non si possono più chiedere (art. 278). Arriva con la chiusura della procedura o, al più tardi, dopo tre anni dall'apertura (art. 282), se non ci sono le cause di esclusione dell'art. 280. Mantenimento, alimenti, risarcimenti da fatto illecito extracontrattuale e sanzioni penali e amministrative non accessorie a debiti estinti restano dovuti (art. 278 c. 7). Le tappe di chi smette di pagare sono nella guida su cosa succede se non paghi il mutuo.

Alcuni casi particolari

• Mutuo cointestato, uno solo in procedura. Se il piano tiene in piedi il mutuo e le rate continuano, per il cointestatario non cambia nulla. Se invece si arriva all'esdebitazione, l'art. 278 c. 6 è chiaro: «Sono salvi i diritti vantati dai creditori nei confronti dei coobbligati e dei fideiussori del debitore». Familiari conviventi, o con debiti di origine comune, possono presentare una domanda unica, con patrimoni distinti (art. 66).
• Garante. Stessa regola: l'esdebitazione non libera il fideiussore, che va avvisato prima.
• Ex imprenditore o professionista. Dal testo vigente dell'art. 2 è consumatore chi chiede la procedura per debiti contratti «nella qualità di consumatore». Se i debiti vengono dall'attività, la strada è il concordato minore: la regola sul mutuo della casa è nell'art. 75 c. 2-bis, con in più l'attestazione dell'OCC che vendendo la casa la banca sarebbe pagata per intero. Ad attività chiusa servono risorse esterne che aumentino l'attivo (art. 74 c. 2).
• Rate già arretrate. Servono gli arretrati pagati con l'autorizzazione del giudice. In alternativa l'art. 67 c. 4 consente di pagare la banca non per intero, mai meno di quanto ricaverebbe vendendo la casa.
• Casa già all'asta. La sospensione dell'art. 70 c. 4 si chiede con la domanda, e più la vendita è avanti, meno margine resta. Gli strumenti dentro l'esecuzione, come la conversione del pignoramento, sono nella guida su come fermare il pignoramento della casa.
• Incapiente. Chi non può offrire ai creditori «alcuna utilità», nemmeno in futuro, può chiedere l'esdebitazione una sola volta nella vita (art. 283). Con una casa che vale più del mutuo un'utilità di solito c'è: è una nostra lettura, da verificare con l'OCC.
• Debiti con il fisco. Anche le cartelle entrano nel piano: l'OCC avvisa l'agente della riscossione e gli uffici fiscali, che comunicano i debiti (art. 68 c. 4). Come le vedono le banche: debiti con l'Agenzia delle Entrate e il mutuo.

Se la banca è disposta a trattare prima del tribunale, una strada più corta è l'accordo diretto: il saldo e stralcio del mutuo chiude il debito con una somma concordata, senza procedura.

Dopo l'esdebitazione si può riavere un mutuo?

Nessuna legge lo vieta, ma le banche guardano la storia creditizia, le segnalazioni e i "pregiudizievoli" (ipoteche giudiziali, pignoramenti, procedure). Alcune escludono chi li ha, e non c'è una prassi comune per chi è stato esdebitato. Contano due archivi.

• Sistemi di informazioni creditizie (CRIF e simili). Il codice di condotta approvato dal Garante privacy nel 2019 definisce «regolarizzazione» anche l'estinzione dei debiti «a seguito di transazioni, o concordati o accordi raggiunti anche in via stragiudiziale o con l'ausilio di organismi di composizione delle crisi». Dopo la regolarizzazione i ritardi restano visibili 12 mesi se erano al massimo due rate, 24 mesi se erano di più; gli inadempimenti mai regolarizzati fino a 36 mesi dalla scadenza del contratto, al massimo 60. Il codice non nomina l'esdebitazione: chiedi al SIC come la registra.
• Centrale Rischi della Banca d'Italia. Secondo le FAQ della Banca d'Italia, quando il finanziamento è chiuso la banca smette di segnalarlo, ma le informazioni passate «non sono cancellate» e restano consultabili per gli ultimi 36 mesi disponibili.

Conviene chiedere un nuovo mutuo quando nei due archivi non risultano più ritardi. Cosa controlla la banca è nella guida al mutuo per chi è segnalato come cattivo pagatore. Quando sei pronto, una simulazione gratuita su GoMutuo ti dice in 6 minuti quanto puoi chiedere e con che rata.