Saldo e stralcio mutuo 2026: come funziona e quanto offrire

Cos'è il saldo e stralcio del mutuo

Il saldo e stralcio del mutuo è un accordo transattivo disciplinato dall'art. 1965 del Codice Civile: il debitore che non riesce più a pagare il mutuo propone alla banca — o al fondo specializzato in crediti deteriorati (NPL) che ha acquistato il credito — di chiudere la posizione pagando una somma inferiore al debito residuo totale, e il creditore in cambio rinuncia a qualsiasi pretesa residua, cancella il mutuo dal proprio bilancio e libera l'ipoteca sull'immobile.

Due precisazioni fondamentali verificate nel 2026:

• Non è un diritto del debitore: la banca è giuridicamente libera di rifiutare la proposta. L'accordo nasce solo se il creditore lo valuta economicamente conveniente rispetto all'alternativa del recupero forzoso (pignoramento e asta).
• Non ha effetto novativo: fino al pagamento integrale della somma pattuita, il debito originario non si estingue (Cass. civ. n. 23744/2014; Trib. Milano, 28 maggio 2019). Il credito residuo torna esigibile se il debitore non rispetta l'accordo.

Il saldo e stralcio è lo strumento più efficace quando la banca ha già classificato la posizione a sofferenza (classificazione peggiore: debitore ritenuto definitivamente incapace di rimborsare) o ha già ceduto il credito a un servicer NPL. Prima di arrivare a quella fase, la sospensione Fondo Gasparrini o la rinegoziazione del mutuo sono strumenti preferibili. Vedi anche la guida su cosa succede se non paghi il mutuo.

Quando proporlo: timing e condizioni ideali

Il momento giusto per proporre un saldo e stralcio è determinante quanto la percentuale offerta. Ci sono tre finestre temporali:

Condizioni che aumentano la probabilità di accettazione:

• Documentazione della difficoltà economica (ISEE basso, perdita lavoro, spese mediche straordinarie);
• Immobile con valore di mercato vicino o inferiore al debito residuo (bassa LTV per la banca);
• Assenza di coobbligati o fideiussori solventi;
• Liquidità immediata disponibile (la banca preferisce incasso rapido a rate lunghe);
• Presenza di vizi nel contratto originario (usura, anatocismo, clausole nulle ex art. 117 TUB) che costituiscono leva negoziale.

Percentuali reali 2026: banca vs servicer NPL

Non esiste una percentuale fissa di legge. Ecco le forchette reali verificate nel 2026 sulla base di fonti giuridiche e prassi negoziale:

Strategia negoziale: inizia con un'offerta del 25-35% e lascia margine di rialzo. Non comunicare mai la cifra massima che sei disposto a pagare. La banca farà una controproposta; la trattativa dura tipicamente 4-12 settimane.

Come proporre il saldo e stralcio (passo-passo)

1. Analisi preliminare

Prima di formulare qualsiasi proposta, raccogli e verifica:

• Contratto di mutuo originario: verifica clausole di tasso, spese, commissioni — possibili vizi ex art. 117 TUB;
• Piano di ammortamento e estratti conto: calcola il debito residuo reale inclusi mora e spese legali accumulate;
• Estratto Centrale Rischi Banca d'Italia (richiedi gratuitamente): verifica la classificazione attuale (sofferenza, ristrutturata, past due);
• Visura ipotecaria (scaricabile su Sister.it): verifica il grado ipotecario, il valore iscritto e se ci sono altri creditori iscritti;
• Perizia di mercato aggiornata sull'immobile: serve a stimare la convenienza dell'asta per la banca (se il valore è basso, sei in posizione di forza).

2. Redazione della proposta scritta

La proposta deve essere inviata tramite PEC o raccomandata A/R all'ufficio contenzioso della banca (o al servicer NPL se il credito è stato ceduto). Il documento deve contenere:

• Identificazione precisa del finanziamento (numero contratto, importo originario, debito residuo);
• Descrizione sintetica della situazione economica del debitore, con documenti allegati (ISEE, buste paga, dichiarazione dei redditi, eventuale documentazione medica o di perdita lavoro);
• Importo offerto e modalità di pagamento (preferibilmente unica soluzione entro 30-60 giorni dall'accettazione);
• Termine per l'accettazione (di norma 30 giorni);
• Condizione esplicita: il pagamento estingue integralmente il debito inclusi interessi, mora e spese legali;
• Richiesta di quietanza liberatoria in forma scritta alla firma;
• Richiesta della quietanza e della comunicazione al conservatore entro i 30 giorni dal pagamento previsti dall'art. 40-bis TUB (introdotto dalla L. 40/2007; risoluzione AdE 23/E del 19 giugno 2026 per mutui frazionati).

3. Negoziazione e controproposta

La banca risponderà con una controproposta (di solito entro 3-6 settimane). Nella trattativa tieni fermi tre punti:

• La quietanza deve essere completa e incondizionata: "il sottoscritto creditore dichiara che il pagamento di € X estingue ogni obbligazione presente e futura derivante dal contratto di mutuo n. …";
• La cancellazione dell'ipoteca deve essere a carico del creditore, entro un termine definito nell'accordo;
• Inserisci una penale in caso di inadempimento del creditore alle formalità cancellative.

4. Pagamento e formalizzazione

Una volta raggiunto l'accordo scritto, il pagamento avviene tramite bonifico. Contestualmente (o entro il termine concordato):

1. Il creditore rilascia la quietanza liberatoria firmata;
2. Avvia la cancellazione dell'ipoteca: per i mutui bancari la procedura semplificata Art. 40-bis TUB (introdotto da L. 40/2007) è gratuita e non richiede il notaio — la banca lo fa direttamente in Conservatoria entro 30 giorni; la risoluzione AdE 23/E del 19 giugno 2026 estende la semplificazione anche ai mutui frazionati;
3. La Centrale Rischi Banca d'Italia (Circ. 139/1991) viene aggiornata da «sofferenza» a «sofferenza passata a perdita» (aggiornamento tempestivo obbligatorio — Cass. civ. n. 3671/2024); nel SIC privato CRIF/EURISC la transazione vale come regolarizzazione, e i ritardi restano 24 mesi (12 se erano al massimo due rate), come prevede il codice di condotta dei SIC approvato dal Garante Privacy.

Ipoteca e segnalazione CRIF dopo l'accordo

Cancellazione dell'ipoteca

L'ipoteca si cancella con la procedura semplificata dell'art. 40-bis TUB (introdotto dalla L. 40/2007) (cosiddetta "Bersani-bis"). Il meccanismo è più favorevole di quanto si creda, perché l'ipoteca «si estingue automaticamente alla data di estinzione dell'obbligazione garantita»: non serve un atto di assenso. Alla banca resta l'adempimento formale, che il comma 2 descrive così: «Il creditore rilascia al debitore quietanza attestante la data di estinzione dell'obbligazione e trasmette al conservatore la relativa comunicazione entro trenta giorni dalla stessa data, senza alcun onere per il debitore». Passati i trenta giorni è il conservatore a procedere d'ufficio alla cancellazione, entro il giorno successivo. E il comma 5 chiude il cerchio: «Per gli atti previsti dal presente articolo non è necessaria l'autentica notarile». La risoluzione AdE 23/E del 19 giugno 2026 ha esteso la cancellazione semplificata anche ai mutui frazionati. Se la banca non vi provvede nei termini, il debitore può: (a) diffidare formalmente la banca tramite PEC; (b) ricorrere all'Arbitro Bancario Finanziario (ABF) per ottenere ordine di cancellazione e risarcimento; (c) in casi estremi, ricorrere al Tribunale.

Segnalazione CRIF/EURISC e Centrale Rischi: cosa rimane e per quanto

Dopo il saldo e stralcio esistono due sistemi distinti che gestiscono le segnalazioni creditizie in modo diverso:

Implicazione pratica: per i 24 mesi successivi sarà molto difficile ottenere un nuovo mutuo o un finanziamento di importo significativo. Dopo i 24 mesi, se nel frattempo non ci sono stati altri ritardi, la segnalazione CRIF/EURISC scompare; in Centrale dei rischi, però, le banche continuano a vedere gli ultimi 3 anni. La chiave è conservare l'accordo scritto e la quietanza come prova della chiusura, da esibire alle banche se contestano la segnalazione. Quando vorrai chiedere un nuovo mutuo, con un saldo e stralcio alle spalle la pratica va preparata bene: puoi impostarla con un consulente GoMutuo, senza alcun costo.

Quando la banca rifiuta e cosa fare

Le banche rifiutano il saldo e stralcio principalmente in questi casi (secondo la prassi ABF e le linee guida Banca d'Italia):

• Garanzie immobiliari elevate: se il valore di mercato dell'immobile supera abbondantemente il debito residuo, la banca preferisce attendere l'asta (in cui stima di recuperare di più);
• Presenza di coobbligati o fideiussori solventi: la banca può recuperare dai garanti. Soluzione: coinvolgere anche i garanti nella trattativa per un accordo congiunto;
• Offerta troppo bassa: alcune banche hanno policy interne con soglie minime (spesso 40-50% del capitale). Una proposta al 15% viene respinta automaticamente;
• Documentazione insufficiente: una proposta senza allegati economici e senza analisi delle garanzie viene ignorata;
• Pignoramento già avviato: la banca può preferire proseguire l'esecuzione, soprattutto se l'asta è prossima.

Se la banca rifiuta ma la situazione è di effettiva insolvenza:

1. Verifica la presenza di vizi nel contratto (usura, anatocismo) — diventano leva per riaprire la trattativa;
2. Attendi la cessione del credito a un servicer NPL (spesso avviene entro 1-2 anni): la trattativa con il servicer è più flessibile;
3. Valuta le procedure del Codice della Crisi (vedi sezione successiva).

Alternative: piano del consumatore e sovraindebitamento

Quando il saldo e stralcio stragiudiziale non è praticabile, il Codice della Crisi d'Impresa e dell'Insolvenza (D.Lgs. 14/2019) offre strumenti giudiziali:

Il piano del consumatore è lo strumento più potente per i privati: se il giudice lo omologa, è vincolante anche per la banca che aveva rifiutato il saldo e stralcio. L'esdebitazione (cancellazione dei debiti residui a fine procedura) è la tutela estrema per chi non ha patrimonio sufficiente nemmeno per un saldo e stralcio. Entrambe richiedono l'assistenza di un Organismo di Composizione della Crisi (OCC) iscritto al Ministero della Giustizia e tempi di 12-24 mesi. Se vuoi tenere la casa su cui c'è il mutuo, leggi la guida su sovraindebitamento e mutuo prima casa.

Errori da evitare nel saldo e stralcio

• Accordo verbale: senza un documento scritto e una quietanza liberatoria, il creditore può tornare a pretendere il residuo anche dopo il pagamento. Non accettare mai un accordo solo per telefono.
• Offrire subito la cifra massima: riduce il margine di trattativa. Parti da una cifra bassa (25-35%) e rilancia gradualmente.
• Non verificare la prescrizione: alcuni debiti accessori (more, spese legali) si prescrivono in 5 anni. Un debito prescritto non è esigibile e non va incluso nella base di calcolo dell'offerta.
• Non chiedere la cancellazione dell'ipoteca nell'accordo: senza questa clausola, la banca potrebbe tardare anni a cancellare l'ipoteca e nel frattempo non puoi vendere o ipotecare l'immobile.
• Ignorare le implicazioni fiscali: la somma "stralciata" (debito condonato) può costituire sopravvenienza attiva imponibile IRPEF nei rapporti d'impresa e, in alcuni casi, anche per i privati. Consulta un commercialista prima di firmare.
• Trattare con il servicer senza verificare chi è il creditore: alcune società di recupero operano per conto della banca (mandato), non come cessionarie. Solo il titolare del credito può rilasciare una quietanza liberatoria valida. La prova della cessione, però, è pubblica: l'art. 58 TUB impone che «la banca cessionaria dà notizia dell'avvenuta cessione mediante iscrizione nel registro delle imprese e pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana». Se la cessione non c'è in Gazzetta, chi ti scrive probabilmente non è il creditore.

Per approfondire i temi collegati vedi: cosa succede se non paghi il mutuo, cancellazione ipoteca, sospensione rata Fondo Gasparrini, reclamo ABF e consolidamento debiti.