Spread reali delle banche sul mutuo nel 2026: quanto valgono e come confrontarli

Indici di riferimento aggiornati

Prima di analizzare le offerte bancarie, è fondamentale conoscere gli indici su cui si costruiscono i tassi. I valori seguenti sono quelli rilevati dalle fonti primarie, ciascuno con la sua data:

⚠️ Nota metodologica: per i mutui a tasso fisso con durata 20–30 anni, le banche usano come riferimento l'IRS della durata corrispondente (3,45% a 20 anni, 3,36% a 25 anni), non l'IRS 10 anni. Lo spread commerciale si calcola come TAN − IRS(durata). Verificare sempre la durata dell'IRS di riferimento nel foglio PIES della propria offerta.

Spread medio, TAEG medio e un esempio a tre offerte

Lo spread delle singole banche non è un dato pubblico: si ricava per differenza fra i tassi praticati e l'indice. Sul tasso fisso lo stimiamo in media intorno a 0,30%, fra 0,20% e 0,40%; sul variabile intorno a 0,50%, fra 0,30% e 0,70% (stima GoMutuo su dati ABI e Banca d'Italia: non è un dato rilevato).

Il metro ufficiale è un altro: il TAEG medio sulle nuove erogazioni rilevato da Banca d'Italia è 3,99% (dato di agosto 2026, pubblicato il 9 ottobre), con un TAN medio sul fisso di 3,61% e sul variabile di 3,37%. Se il preventivo che hai in mano si discosta molto da questi valori, vale la pena chiedere perché.

Una classifica delle banche qui non c'è, e non per reticenza: lo spread di un'offerta dipende dal profilo, dall'anticipo, dalla durata e dalla casa, e cambia spesso. Serve di più capire come si confrontano due preventivi. L'esempio che segue non riguarda banche vere: sono tre offerte con ipotesi scelte da noi, sullo stesso mutuo da 150.000 € a 25 anni a tasso fisso, con lo stesso IRS a 25 anni (3,36%, ICE Swap Rate, 25 ottobre 2026) e tre spread presi dalla forchetta stimata.

Ipotesi dell'esempio: ammortamento alla francese, imposta sostitutiva dello 0,25% (375 €) uguale per tutte, istruttoria, perizia e imposta trattenute all'erogazione, premio della polizza ripartito sulle rate. Le spese sono scelte da noi per l'esempio, non rilevate sul mercato.

L'offerta A ha il TAN più basso (3,56%) e la rata più leggera, ma con le sue spese arriva a un TAEG del 4,08% e a 86.356 € fra interessi e spese. L'offerta C ha un TAN del 3,76%, ma un TAEG del 3,98% e un costo di 84.779 €: 1.577 € in meno in 25 anni. Come si legge e si tratta lo spread è nella guida allo spread del mutuo; il tasso fisso di oggi, durata per durata, è nella pagina sul mutuo a tasso fisso oggi.

TAEG vs TAN: perché conta il costo totale

Uno degli errori più comuni quando si confrontano offerte di mutuo è guardare solo al TAN (Tasso Annuo Nominale), cioè l'interesse puro applicato al capitale. Il TAN non comprende i costi accessori, che sommati possono spostare il costo reale del finanziamento.

Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) è l'indicatore che la legge definisce per il confronto: per l'art. 120-quinquies del Testo unico bancario il costo totale del credito comprende «gli interessi e tutti gli altri costi, incluse le commissioni, le imposte e le altre spese, a eccezione di quelle notarili». In pratica:

• Spese di istruttoria (un importo fisso o una percentuale del mutuo);
• Costo della perizia sull'immobile;
• Spese di incasso rata, quando previste;
• Imposta sostitutiva;
• Premi delle polizze, incendio e scoppio compresa, quando la banca le chiede: la norma include i premi assicurativi «se la conclusione di un contratto avente ad oggetto tali servizi è un requisito per ottenere il credito, o per ottenerlo alle condizioni offerte». Il cliente può scegliere la compagnia e non è obbligato a comprare la polizza dalla banca (art. 28 D.L. 1/2012).

Non comprende le spese notarili e le polizze facoltative (polizza vita, CPI, cioè Credit Protection Insurance) che alcune banche propongono in abbinamento senza farne una condizione del mutuo. La differenza fra i due tassi, con un esempio, è nella guida a TAN e TAEG.

L'impatto dell'ultima decisione BCE

Con la decisione del 10 settembre 2026 la BCE ha fissato il tasso sui depositi al 2,50%, in vigore dal 16 settembre 2026; il prossimo consiglio direttivo è in calendario per il 29 ottobre 2026. L'effetto sul costo dei mutui non è automatico:

• Gli indici seguono il mercato, non solo la BCE: l'IRS a 25 anni è a 3,36% (ICE Swap Rate, 25 ottobre 2026), contro 3,46% del 10 anni. Perché si muove così è nella guida su come funziona l'IRS (Eurirs).
• Lo spread lo decide la banca: ogni istituto lo calibra sui propri obiettivi commerciali e sul profilo del cliente, e può alzarlo o abbassarlo a prescindere dalle decisioni sui tassi ufficiali.

Green e standard: quanto può pesare

Alcune banche applicano uno spread più basso ai mutui per case in classe energetica alta (i cosiddetti mutui green). Quanto vale lo sconto, e da quale classe scatta, cambia da banca a banca ed è scritto nel foglio informativo del prodotto: va letto lì, non esiste una misura uguale per tutti.

Consulta la nostra guida su quale mutuo conviene per approfondire la scelta tra le diverse tipologie di tasso.

Strumento

Quanto puoi chiedere alla banca?

Una stima in dieci secondi con la regola che usano le banche: la rata non supera il 33% dello stipendio netto.

Stipendio netto mensile (anche di coppia)

€ 2.200

20 anni25 anni30 anni

Puoi chiedere circa

€ 142.000

con una rata di € 726 al mese per 25 anni, al TAN fisso stimato di oggi (3,66%).

Vedi le offerte vere per te

Stima indicativa. La simulazione GoMutuo usa il tuo profilo e le banche partner.

Come ottenere il tasso reale più basso

Non accontentarti del primo preventivo. Quattro passi:

1. Guarda l'LTV: più anticipo metti, più basso è il rapporto fra mutuo e valore della casa, e di solito migliori sono le condizioni. Oltre la soglia standard (80%; fino al 100% con la garanzia Consap, per le categorie previste dalla legge) i prodotti hanno di solito uno spread più alto. Leggi come funziona il calcolo dell'LTV.
2. Chiedi il PIES: è il prospetto che riporta TAN, TAEG, rata e spese dell'offerta fatta a te, e che permette un confronto riga per riga.
3. Metti in concorrenza più banche: presentare il PIES della Banca A alla Banca B è il modo più diretto per chiedere una contro-offerta.
4. Confronta il TAEG, non il TAN: uno spread basso può nascondere costi di istruttoria elevati o assicurazioni costose. Il TAEG è il dato che permette un confronto omogeneo tra istituti diversi, a parità di importo e durata.

Prima ancora dello spread conta sapere quanto puoi chiedere: la simulazione gratuita di GoMutuo ti dice in 6 minuti quale rata regge il tuo reddito e se il mutuo che hai in mente è fattibile.