Il mese di luglio 2026 rappresenta uno spartiacque per il mercato dei mutui in Italia. Dopo la decisione della Banca Centrale Europea (BCE) dell'11 giugno 2026 di portare il Deposit Facility Rate al 2,25% — il primo rialzo dal 2023, confermato dalla BCE stessa e da FRED/St. Louis Fed — l'attenzione dei risparmiatori si è spostata dagli indici di mercato allo spread commerciale, ovvero il margine che le banche aggiungono al costo del denaro.
Mentre gli indici di mercato (Euribor, IRS) sono uguali per tutti, il margine applicato dalla banca e le spese accessorie sono l'unica componente su cui è possibile fare una reale selezione. Attenzione però: il solo "spread" dichiarato non basta. L'indicatore corretto da confrontare è il TAEG, che include tutte le voci obbligatorie di costo.
Indici di riferimento verificati (giugno 2026)
Prima di analizzare le offerte bancarie, è fondamentale conoscere gli indici su cui si costruiscono i tassi. I valori seguenti sono verificati da fonti primarie al 24 giugno 2026:
| Indice | Valore (24 giu 2026) | Fonte |
|---|---|---|
| BCE Deposit Facility Rate | 2,25% | ECB press release, 11 giu 2026 / FRED |
| Euribor 3M | ≈ 2,49% | EMMI / rivaluta.it, 15 lug 2026 |
| IRS 10 anni (Eurirs) | 3,15% | Teleborsa / icer.it, 15 lug 2026 |
| IRS 20 anni (Eurirs) | 3,34% | Teleborsa / icer.it, 15 lug 2026 |
| IRS 25 anni (Eurirs) | 3,32% | Teleborsa / icer.it, 15 lug 2026 |
⚠️ Nota metodologica: per i mutui a tasso fisso con durata 20–30 anni, le banche usano come riferimento l'IRS della durata corrispondente (20Y o 25Y ≈ 3,32–3,34%), non l'IRS 10Y. Lo spread commerciale si calcola come TAN − IRS(durata). Verificare sempre la durata dell'IRS di riferimento nel foglio PIES della propria offerta.
TAEG rilevati sul mercato (tasso fisso e variabile)
I dati seguenti sono una rilevazione neutra tratta dall'indagine di Money.it / MutuiOnline.it del 24 giugno 2026, per un mutuo acquisto prima casa da 150.000€, durata 25 anni, LTV 65%, mutuatario dipendente a tempo indeterminato. I valori sono TAEG indicativi (include istruttoria, perizia, incasso rata, assicurazione incendio): si applicano alle condizioni specifiche del campione e possono variare in base al profilo del richiedente.
Tasso fisso — Immobile classe energetica A o B (Green)
| Banca / Prodotto | TAEG indicativo | Rata mensile (150k) |
|---|---|---|
| Crédit Agricole – Mutuo CA Flexi | 3,10% | ≈ 704 € |
| Credem – Mutuo Tasso Fisso | 3,15% | ≈ 706 € |
| Banco BPM – Mutuo Casa Fisso Finito Green | 3,16% | ≈ 707 € |
| Intesa Sanpaolo – XME Mutuo Acquisto Fisso | 3,23% | ≈ 711 € |
| Webank – Mutuo Fisso IRS Green | 3,35% | ≈ 731 € |
Tasso fisso — Immobile NON in classe A/B (standard)
| Banca / Prodotto | TAEG indicativo | Rata mensile (150k) |
|---|---|---|
| Banco BPM / Crédit Agricole / Credem | 3,42% | ≈ 719–727 € |
| Webank – Mutuo Fisso IRS | 3,56% | ≈ 747 € |
| Intesa Sanpaolo – XME Mutuo Acquisto Fisso | 3,70% | ≈ 748 € |
Tasso variabile — Selezione offerte Green e standard
| Banca / Prodotto | TAEG indicativo | Note |
|---|---|---|
| Banco BPM – Promo Variabile Green | 2,44% | Classe A/B, indice Euribor 1M |
| Webank – Mutuo Variabile Green | 2,43%–2,64% | Green / standard, indice Euribor 1M, digital-only |
| UniCredit – Mutuo UCG Sostenibilità Energetica | 2,88% | Classe A/B, con sconto CPI |
| ING – Mutuo Arancio Variabile | 3,38% | Immobile non efficiente |
Fonte: Money.it / MutuiOnline.it, rilevazione del 24 giugno 2026 — mutuo 150.000€, 25 anni, LTV 65%, dipendente a tempo indeterminato, Nord Italia. I TAEG sono indicativi e soggetti a variazione in base al profilo del mutuatario e alla data di delibera. I valori di ING, BPER e BNL non erano disponibili nella rilevazione di riferimento per questo profilo; si consiglia verifica diretta su MutuiOnline.it.
TAEG vs TAN: perché conta il costo totale
Uno degli errori più comuni quando si confrontano offerte di mutuo è guardare solo al TAN (Tasso Annuo Nominale), cioè l'interesse puro applicato al capitale. Il TAN non include i costi accessori che, sommati, possono spostare significativamente il costo reale del finanziamento.
Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) è l'unico indicatore legalmente standardizzato e confrontabile tra istituti diversi. Include obbligatoriamente:
- Spese di istruttoria (tipicamente 500–1.500€, a volte in percentuale sul capitale);
- Costo della perizia sull'immobile (200–500€ circa);
- Spese di incasso rata (anche 2–4€/rata, che su 25 anni diventano 600–1.200€);
- Premio assicurazione incendio e scoppio (richiesta dalla banca per erogare il mutuo — unica copertura richiesta, a differenza di CPI e polizza vita che sono facoltative). Il cliente può scegliere liberamente la compagnia e non è obbligato ad acquistarla dalla banca (art. 28 D.L. 1/2012).
Non include le assicurazioni facoltative (polizza vita, CPI — Credit Protection Insurance), che alcune banche propongono in abbinamento. Se la polizza vita è facoltativa, la banca è obbligata a scomputarla dal TAEG e a indicarla separatamente nel PIES.
L'impatto del rialzo BCE di Giugno 2026
L'11 giugno 2026, la BCE ha ritoccato all'insù i tassi di 25 punti base — il primo rialzo dal 2023 — portando il Deposit Facility Rate al 2,25% (fonte: ECB Governing Council press release, 11 giugno 2026; confermato da FRED/St. Louis Fed). Molti si aspettavano un automatico aumento del costo dei mutui, ma la realtà è stata più sfumata:
- Curva piatta sul lungo termine: L'IRS a 25 anni è rimasto intorno al 3,28–3,32%, con movimenti limitati. Consulta la nostra guida su come funziona l'IRS (Eurirs) per capire perché il fisso è rimasto stabile.
- Frenata della domanda: Con meno acquirenti sul mercato, le banche hanno contenuto il margine commerciale per non perdere quote su nuove erogazioni.
- Liquidità bancaria: Gli istituti italiani godono di buona solidità patrimoniale e possono calibrare il proprio spread in base agli obiettivi commerciali trimestrali.
Green vs Standard: quanto risparmi
La vera leva del 2026 è il Mutuo Green. Se acquisti una casa in classe energetica A o B, il TAEG scende mediamente di 0,20–0,50 punti percentuali rispetto a un immobile in classe C–G, a parità di banca e profilo.
Esempio Pratico (indicativo):
Base: IRS 25 anni ≈ 3,32% (fonte: Teleborsa/icer.it, 15 lug 2026). Spread commerciale indicativo derivato da TAEG pubblicati su MutuiOnline.
Immobile Classe G (standard): TAEG ≈ 3,60% → TAN ≈ 3,45% → Rata su 200.000€/25 anni: ≈ 997 €
Immobile Classe A (Green): TAEG ≈ 3,10% → TAN ≈ 2,95% → Rata su 200.000€/25 anni: ≈ 937 €
Risparmio indicativo: circa 60 €/mese, oltre 18.000 € in 25 anni.
I valori di rata sono calcolati con formula di ammortamento francese a partire dai TAN stimati; a titolo illustrativo. Il risparmio reale dipende dal TAEG effettivo del contratto.
Consulta la nostra guida su quale mutuo conviene per approfondire la scelta tra le diverse tipologie di tasso.
Come ottenere il tasso reale più basso
Non accontentarti del primo preventivo. Per accedere alle offerte più competitive segui questi 4 step:
- Ottimizza l'LTV: Scendere sotto il 65% del valore dell'immobile è il requisito principale per i TAEG "premium". Con LTV 80–100% lo spread commerciale sale di 0,30–0,60 punti. Leggi come funziona il calcolo dell'LTV.
- Usa un comparatore certificato: Portali come MutuiOnline.it o Facile.it mostrano TAEG comparabili e aggiornati quotidianamente. Verifica la data di aggiornamento delle offerte visualizzate.
- Metti in concorrenza almeno 3 banche: Presentare il PIES della Banca A alla Banca B è il modo più veloce per ottenere una contro-offerta. Le banche hanno margine di negoziazione, specialmente per profili solidi (LTV basso, reddito stabile, accredito stipendio).
- Confronta il TAEG, non il TAN: Uno spread basso può nascondere costi di istruttoria elevati o assicurazioni costose. Il TAEG è l'unico dato che ti permette un confronto omogeneo tra istituti diversi.
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