Mutuo variabile a rata costante: come funziona e quando conviene?

Risposta rapida

Nel mutuo variabile a rata costante la rata resta quella fissata alla firma e a cambiare è la durata: se l'Euribor sale paghi più rate, se scende ne paghi meno.

Su 150.000 € a 25 anni, al TAN variabile stimato di oggi del 3,14%, la rata è di 722 €. Se l'Euribor salisse di 1 punto dalla prima rata e restasse lì, servirebbero 366 rate invece di 300, cioè 5 anni e 6 mesi in più, e 23.322 € di interessi oltre a quelli del variabile classico. La rata costante sposta il rialzo dalla rata alla durata, e sulla durata il rialzo costa di più. Per un tetto al costo servono il variabile con cap o il fisso.

Come funziona il mutuo variabile a rata costante?

Alla firma la rata si calcola come in ogni mutuo alla francese, su capitale, durata e TAN di partenza; poi resta ferma. A ogni revisione del tasso, che con l'Euribor 3 mesi arriva ogni tre mesi, cambia solo la divisione interna della rata: se il tasso sale crescono gli interessi e al capitale va meno, quindi servono più rate; se scende, il contrario. Nel variabile classico, invece, si ricalcola la rata e la scadenza resta ferma.

Il portale di educazione finanziaria della Banca d'Italia lo dice così: le variazioni del tasso «incidono sul numero delle rate da pagare, allungando la durata del prestito» (L'economia per tutti, 28 luglio 2023). E lo schema della Banca d'Italia per le informazioni generali sul credito immobiliare, ripreso nei fogli informativi delle banche, avverte che per il variabile «Il rischio principale è l'aumento imprevedibile e consistente dell'importo o del numero delle rate».

La guida della Banca d'Italia sul mutuo ipotecario non ne fa un tipo a parte: è un modo di rimborsare un mutuo variabile. Anche i nomi commerciali, come "rata protetta", cambiano da banca a banca: nel foglio informativo conta se, quando sale l'Euribor, cambia la rata o il numero delle rate. Le colonne del piano si leggono come in ogni piano di ammortamento variabile.

Di quanto si allunga il mutuo se l'Euribor sale?

Dipende da quanto sale e da quando. Nell'esempio, 150.000 € a 25 anni, il TAN è l'Euribor 3 mesi del 7 ottobre 2026 (2,636%, fonte EMMI) più uno spread dello 0,50%, una nostra stima: 3,14%, con una rata di 722 €. Ipotesi di scuola: l'Euribor cambia dalla prima rata e poi resta fermo, e la durata si allunga senza limiti (quelli dei contratti li vediamo più sotto).

Se l'indice resta fermo, le due formule coincidono. Mezzo punto in meno fa chiudere il mutuo a rata costante 1 anno e 10 mesi prima e fa risparmiare 4.433 € di interessi rispetto al classico, perché restituisce il debito più in fretta. Con 1 punto in più succede il contrario: 5 anni e 6 mesi in più e 23.322 € di interessi in più, mentre nel classico la rata sarebbe salita di 81 € al mese. La Banca d'Italia lo ricorda per ogni mutuo: «a una maggiore durata corrispondono complessivamente più interessi da pagare».

Con 2 punti in più, al primo mese 643 € dei 722 € di rata vanno in interessi e il mutuo durerebbe 43 anni. Un rialzo che arriva più tardi pesa meno, perché trova meno debito: con 1 punto in più dopo cinque anni il mutuo durerebbe 28 anni e 1 mese.

Cosa succede se i tassi salgono troppo?

Oltre una certa soglia la rata non copre più gli interessi del mese. Nell'esempio, all'inizio, la soglia è un TAN del 5,78%, cioè l'Euribor 2,64 punti sopra oggi: da lì in su il debito non scenderebbe e il mutuo non finirebbe mai. Per questo i contratti mettono un limite all'allungamento; cosa succede quando lo si raggiunge cambia da banca a banca. Due esempi dai documenti delle banche:

• nelle informazioni generali del Mutuo Crédit Agricole Rata Costante (versione del 23 dicembre 2025) si firma per 5-20 anni e la durata può arrivare a 30. Oltre i limiti «si procederà al ricalcolo della rata, in aumento o in diminuzione rispetto alla rata costante definita alla stipula»;
• nel foglio informativo FI 27 della Banca Popolare dell'Alto Adige (aggiornato al 3 agosto 2026) la durata si allunga «fino ad un massimo di 5 anni». Se non basta, «si genererà una rata finale di importo pari al debito residuo del mutuo»: la maxi-rata. Gli interessi del periodo si pagano comunque per intero, anche quando superano la rata.

Nel nostro esempio, con un tetto a 30 anni (25 più 5):

Il ricalcolo alza la rata, ma meno del variabile classico (889 € con 2 punti in più), perché il debito si spalma su 30 anni invece di 25. Nell'esempio la maxi-rata lascia invece ferme le rate fino all'ultima, che con 2 punti in più dalla prima rata vale 82.573 €, da pagare in un colpo solo.

Meglio rata costante, variabile classico, cap o fisso?

Le quattro formule si distinguono per dove finisce il rischio del rialzo. Stesso esempio; per la rata costante, interessi calcolati senza limite di durata.

Il fisso è l'IRS a 25 anni (3,56% al 7 ottobre 2026) più uno spread stimato dello 0,30%: TAN 3,87%. Rata costante e variabile classico lasciano a te il rischio del tasso e cambiano solo dove lo vedi. Cap e fisso lo passano alla banca, in parte o del tutto, e la banca se lo fa pagare: il cap, osserva la stessa pagina della Banca d'Italia, di solito comporta un costo iniziale più alto. Il confronto di base è in tasso fisso o variabile: quale conviene.

Per chi ha senso e per chi no?

Ha senso per chi vuole una rata ferma per il bilancio di casa, ha anni di margine e accetta più interessi se i tassi salgono; se scendono, il mutuo si accorcia da solo. Ha poco senso per chi vuole sapere dall'inizio quanto spenderà in tutto, o almeno fino a dove può arrivare: lì servono il fisso o il cap.

Alcuni casi particolari

• Età vicina al limite o pensione in vista. Le banche fissano un'età massima per l'ultima rata, e con la rata costante un rialzo sposta l'ultima rata più avanti, magari dopo la pensione, quando di solito il reddito scende: fai il conto della rata anche sul reddito che avrai allora. Come si accorciano le durate con l'età lo spieghiamo nella guida al mutuo a 60 anni.
• Durata già lunga. Se firmi vicino alla durata massima della banca resta poco da allungare, e la guida della Banca d'Italia avverte che «l'effetto di un rialzo dei tassi ha un impatto più rilevante sui mutui con scadenza più lunga».
• Vendita o estinzione a breve. Se i tassi salgono il debito scende più piano: con 1 punto in più dalla prima rata, dopo cinque anni restano 136.375 € da restituire invece dei 130.978 € del variabile classico.
• Ce l'hai già e la durata si allunga. Puoi rinegoziare con la tua banca o passare a un'altra formula con la surroga, che non comporta penali né altri oneri (art. 120-quater del Testo unico bancario): le strade sono in passare dal variabile al fisso senza surroga.
• Vuoi passare alla rata costante. Si può fare anche con la surroga, se la nuova banca offre la formula a chi arriva da un'altra banca: le informazioni generali del Mutuo Crédit Agricole Rata Costante (versione del 23 dicembre 2025), per esempio, la prevedono anche per la surroga di mutui ipotecari erogati da altre banche.

Come valuta la banca un mutuo variabile?

Confronta la rata con il reddito netto: il 30% è la soglia prudenziale e il 33% la prassi. La guida della Banca d'Italia, più prudente, parla di «un terzo» del reddito disponibile, cioè al netto delle spese fisse. Il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca. Sul variabile le banche sono spesso più prudenti: usano una soglia più bassa o calcolano la rata a un tasso più alto di quello di partenza. Nell'esempio, 722 € sono il 33% di 2.189 € netti al mese.

Con la rata costante chiedi anche come la banca tiene conto dell'allungamento possibile rispetto alla tua età. Per sapere quale rata regge il tuo reddito, la simulazione gratuita di GoMutuo ti dice in 6 minuti se il mutuo che hai in mente è fattibile e con che rata.