Mutuo a 60 anni: per quanti anni si può fare e quanto posso chiedere?

Risposta rapida

Sì, a 60 anni un mutuo per la casa si fa ancora, di solito per 15 o 20 anni: le banche vogliono l'ultima rata fra i 75 e gli 80 anni, e da 60 a 80 ne restano 20. Nessuna legge fissa un'età massima.

Con 2.000 € netti al mese e una rata di 660 € (il 33% del reddito, la soglia di prassi), a 60 anni si chiedono circa 109.009 € in 20 anni o 89.106 € in 15, a tasso fisso. Con una pensione di 1.500 € netti, alla stessa età, sono circa 81.757 € in 20 anni.

Queste cifre sono stime sui tassi di oggi, per chi chiede il mutuo da solo e senza altri finanziamenti. Se hai 60 anni e vuoi sapere quanto puoi chiedere tu, con il tuo stipendio o la tua pensione, la simulazione gratuita di GoMutuo ti dice in 6 minuti se il mutuo che hai in mente è fattibile e con che rata.

Per quanti anni si può fare un mutuo a 60 anni?

A 60 anni una banca con il limite a 80 concede fino a 20 anni, una con il limite a 75 fino a 15, e qualcuna usa 78 anni, cioè 18. Ogni anno di età in più toglie un anno: a 62 anni si va da 13 a 18, a 65 da 10 a 15. Alcune banche offrono solo durate a multipli di 5 anni, e a 61 anni, con il limite a 80, invece di 19 anni si scende a 15. Un mutuo di 40 anni, a 60 anni, è fuori portata. Dieci anni prima si arriva a 25-30 anni: i conti sono nella guida al mutuo a 50 anni. Per chi ne ha dieci di più, durata e cifre sono nella guida al mutuo a 70 anni.

Quanto puoi chiedere a 60 anni con il tuo stipendio o la tua pensione?

La tabella dà il mutuo massimo a tasso fisso a 60 anni per cinque redditi netti mensili, di stipendio o di pensione. La rata è il 33% del netto; 20 anni valgono con il limite a 80, 15 con il limite a 75, 10 per chi vuole finire prima.

Tassi del 28 settembre 2026, IRS più uno spread stimato di 0,30%: il metodo è in come facciamo i calcoli, le durate da 20 a 30 anni nella guida su quanto mutuo posso chiedere con il mio stipendio.

Ancora al lavoro o già in pensione: cosa cambia?

A 60 anni quasi ogni mutuo finisce dopo la pensione. Oggi la pensione di vecchiaia arriva a 67 anni e il requisito segue la speranza di vita: secondo la notizia INPS del 17 marzo 2026, sale a 67 anni e un mese nel 2027 e a 67 anni e 3 mesi nel 2028. Un dipendente che firma a 60 anni per 20 anni e va in pensione di vecchiaia paga quindi circa 13 anni di rate da pensionato; con 15 anni circa 8, con 10 anni circa 3.

Gli orientamenti dell'Autorità bancaria europea (EBA/GL/2020/06, paragrafo 104), applicati dalla Banca d'Italia con la nota n. 13 del 20 luglio 2021, dicono che se il prestito va oltre l'età pensionabile la banca dovrebbe «tenere in debito conto l'adeguatezza della probabile fonte della capacità di rimborso del cliente». Per un sessantenne che lavora, quella fonte per molte rate è la pensione.

Per questo alcune banche, oltre i 50 anni, chiedono una stima della pensione. Il servizio INPS La mia pensione futura «permette di simulare quale sarà presumibilmente la pensione al termine dell'attività lavorativa» e dà il tasso di sostituzione, il rapporto fra la prima pensione e l'ultimo stipendio; chi versa a una cassa professionale lo chiede alla propria cassa.

Un esempio: 60 anni, 2.000 € netti di stipendio e una pensione stimata di 1.500 € netti (è un'ipotesi: il tuo numero lo dà la stima INPS, da portare al netto se è lorda). La rata di 660 € è il 33% dello stipendio ma il 44% della pensione. Se la banca la misura anche sulla pensione, la rata scende a 495 € e il mutuo in 20 anni passa da 109.009 € a circa 81.757 €, cioè 27.252 € in meno.

Chi a 60 anni è già in pensione, per esempio con la pensione anticipata, parte da un reddito di solito più basso ma che non scenderà durante il mutuo. La pensione conta come uno stipendio, sulla base della CU: con 1.500 € netti si chiedono circa 81.757 € in 20 anni e 66.830 € in 15. Pensioni di invalidità e rendite INAIL spesso non contano o contano con dei limiti; anche la reversibilità a volte conta solo con dei limiti: vedi la guida al mutuo per pensionati.

La Banca d'Italia dà lo stesso consiglio a chi chiede il mutuo. Nel promemoria della guida Il mutuo ipotecario in parole semplici scrive: «Valuto il tipo di tasso e la durata del mutuo, anche in relazione alla mia situazione economica di oggi e a quella che mi aspetto in futuro».

Con un cointestatario più giovane o un garante

In un mutuo cointestato la banca somma i redditi: gli orientamenti EBA, al paragrafo 99, parlano di «capacità di rimborso congiunta dei clienti». A 60 anni due stipendi da 2.000 € netti reggono una rata di 1.320 € e circa 218.018 € in 20 anni, il doppio di uno solo.

Di solito conta l'età del cointestatario più anziano; qualche banca guarda il più giovane, o accetta che uno solo rientri nel limite, e in quel caso lo stipendio di chi lo supera può restare fuori dal conto. Per una coppia di 60 e 50 anni, o per un genitore che compra con un figlio, i 218.018 € in 20 anni valgono se la banca guarda il più anziano e conta i due stipendi. Se allunga la durata sull'età del più giovane, fino a 30 anni, ma non conta lo stipendio del sessantenne, restano circa 141.471 €: la durata più lunga non compensa lo stipendio perso.

Il garante risponde del debito se chi ha il mutuo non paga, e la banca conta anche il suo reddito, ma di solito solo in parte: secondo la banca e la parentela, fra il 30 e il 100%. Un figlio garante quindi alza la cifra meno di un cointestatario. Anche per i garanti c'è un limite d'età: alcune banche lo guardano all'ultima rata, a volte un po' più largo che per chi chiede il mutuo, altre alla firma, con un limite molto più basso. Se sei tu, a 60 anni, a fare da garante per un figlio, leggi la guida sul genitore garante o cointestatario.

Alcuni casi particolari

• Lavori in proprio, sei separato o straniero residente. Stesso limite d'età. Se lavori in proprio il reddito si legge sulle dichiarazioni, di norma di almeno 2 anni; l'assegno di mantenimento che versi, di solito, la banca lo conta come la rata di un prestito.
• Contratto a tempo determinato. Di solito la banca vuole vedere gran parte degli ultimi 2 o 3 anni lavorati, spesso con un cointestatario o un garante.
• Altri finanziamenti. Le loro rate si sommano a quella del mutuo. Con 2.000 € netti e una rata dell'auto da 300 €, a 60 anni il mutuo in 20 anni scende da 109.009 € a circa 59.460 €. Le rate che finiscono entro pochi mesi spesso non si contano.
• Pensione bassa o famiglia numerosa. Molte banche controllano quanto resta per vivere dopo la rata, secondo quante persone ci sono in casa: con redditi bassi ci si ferma prima del terzo. Per una cifra piccola, rata e reddito che servono sono nella pagina sul mutuo da 60.000 euro.
• Mutuo al 100%. A 60 anni la garanzia Consap resta solo per alcune categorie di legge (per esempio genitori soli con figli minori o inquilini delle case popolari): vedi il Fondo prima casa.
• Polizza vita. A 60 anni la banca la propone spesso, e il premio cresce con l'età. Se la chiede come condizione, deve accettare una polizza equivalente trovata sul mercato senza cambiare le condizioni (art. 28 D.L. 1/2012).
• Hai già una casa e ti serve liquidità. Il D.L. 203/2005, art. 11-quaterdecies, comma 12 riserva il prestito vitalizio ipotecario a «persone fisiche con età superiore a sessanta anni compiuti»: si chiede su una casa che hai già, e la banca può chiedere il rimborso in un'unica soluzione alla morte o se la casa viene venduta, anche in parte. Serve a ottenere liquidità, non a comprare: vedi la guida al prestito vitalizio ipotecario.

Prima di andare in banca, a 60 anni servono tre numeri: l'età all'ultima rata, la pensione stimata dall'INPS e la rata che il tuo reddito regge oggi. Per l'ultimo c'è la simulazione gratuita su GoMutuo: in 6 minuti ti dice se il mutuo che hai in mente è fattibile e con che rata.