Mutuo su casa con diritto di abitazione: quanto presta la banca?

Risposta rapida

Sì, il mutuo si può chiedere, ma finché il coniuge superstite ha il diritto di abitazione chi compra non può viverci e la banca considera la casa come una nuda proprietà. Il diritto nasce dalla legge alla morte del proprietario: per l'art. 540 del codice civile «Al coniuge, anche quando concorra con altri chiamati, sono riservati i diritti di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare». Di regola dura quanto la vita del coniuge (artt. 979 e 1026 c.c.).

Le strade sono due. Se il coniuge rinuncia con un atto notarile prima della firma del mutuo, la casa torna libera e il mutuo è quello di una casa qualunque. Se il diritto resta, alcune banche non finanziano e le altre ragionano su un valore più basso, come nel mutuo sulla nuda proprietà. Quanto puoi chiedere, e con che rata, lo vedi in 6 minuti con una simulazione gratuita.

Perché la banca frena se c'è il diritto di abitazione?

Perché il diritto resta sulla casa anche quando cambia proprietario, e la banca non può toglierlo: se dovesse farla vendere all'asta, la venderebbe con il coniuge dentro. Lo conferma la Cassazione nella sentenza n. 4092 del 9 febbraio 2023 (terza sezione civile): una vedova aveva il diritto sulla casa coniugale, mai trascritto, e il diritto ha retto contro i creditori di un erede, anche contro un'ipoteca della Riscossione iscritta dopo la morte. Il diritto dell'erede, per la Corte, «va considerato come diritto di nuda proprietà», o almeno come proprietà limitata dal diritto del coniuge.

Il coniuge riceve il diritto direttamente dal defunto, e la regola sulla priorità delle trascrizioni (art. 2644 c.c.), scrive la Corte, «non riguarda il rapporto del legatario con l'erede e con gli aventi causa da questo». Per chi acquista dagli eredi a titolo oneroso, come chi compra o la banca che riceve da loro un'ipoteca, la stessa sentenza rinvia però all'art. 534 c.c.: prevale sul coniuge solo chi prova di aver contrattato in buona fede e ha trascritto il suo acquisto, con l'accettazione dell'eredità, prima che il coniuge trascriva il suo diritto. Se il coniuge vive nella casa, chi compra difficilmente può dirsi in buona fede: conviene dare per scontato che il diritto resti.

In più il diritto non si può dare in garanzia: fra i diritti sulla casa che si possono ipotecare l'art. 2810 del codice civile mette l'usufrutto, la superficie e l'enfiteusi, non l'abitazione, e per l'art. 1024 «I diritti di uso e di abitazione non si possono cedere o dare in locazione». Nelle politiche di credito che vediamo, alcune banche chiedono che il diritto sia cancellato prima della firma del mutuo; altre vogliono che chi ha un diritto reale sulla casa entri nel contratto, come cointestatario o garante. Prima della proposta d'acquisto chiedi alla banca, per iscritto, come si regola.

Quanto vale la casa finché il diritto dura?

Per il fisco vale come una nuda proprietà: il valore pieno meno quello del diritto, calcolato con la tabella dell'usufrutto in base all'età del coniuge. Per l'art. 48 del D.P.R. 131/1986 (dal 2027 l'art. 52 del D.Lgs. 123/2025), quando si vende la proprietà gravata «la base imponibile è costituita dalla differenza fra il valore della piena proprietà e quello dell'usufrutto, uso o abitazione». Con la tabella in vigore dal 1° gennaio 2026 il diritto vale il 40% della casa se il coniuge ha 70 anni, il 25% a 80.

È il valore per le imposte: il prezzo lo decidono le parti, e per il mutuo conta il perito della banca, che non è tenuto a seguire la tabella. L'ultima colonna quindi è un tetto. Se non ci vivrai, per la banca somiglia a una seconda casa, che di solito finanzia fra il 75 e l'80%, molto meno se la vede come un investimento. Altre età e altri valori si calcolano con il calcolatore dei coefficienti di usufrutto e nuda proprietà, dove il diritto di abitazione è la voce usufrutto.

Esempio con i numeri: quanto presta la banca

La casa è di due fratelli, che l'hanno avuta dal padre per testamento; la madre, Anna, 78 anni, ci vive con il diritto di abitazione. Marta vuole comprarla con un mutuo; libera vale 240.000 €. Ipotesi: prezzo e perizia uguali ai valori della tabella, mutuo a 25 anni al TAN fisso stimato di oggi del 3,70%: IRS a 25 anni del 3,40% (ICE Swap Rate, 29 ottobre 2026) più lo spread medio stimato dello 0,30%.

Con il diritto in piedi il mutuo è più piccolo, ma Marta paga una rata su una casa in cui non può vivere né mettere un inquilino, e deve trovare una banca disposta a farlo. Se ti serve una casa da abitare subito, metti la rinuncia fra le condizioni della proposta d'acquisto. Se 134.400 € o 192.000 € sono alla portata del tuo reddito te lo dice la simulazione di GoMutuo.

Come si cancella il diritto? La rinuncia del coniuge

Con un atto scritto da trascrivere nei registri immobiliari, quindi davanti al notaio, anche nello stesso atto della vendita. La forma scritta è chiesta a pena di nullità dall'art. 1350 del codice civile; la trascrizione dall'art. 2643 (n. 5), e si trascrive solo un atto pubblico o una scrittura privata autenticata (art. 2657).

Nessuno può obbligare il coniuge a rinunciare. Se lo fa gratis, per il fisco è un trasferimento (art. 1, c. 2, del testo unico sulle successioni e donazioni) e si applica l'imposta di donazione sul valore del diritto: fra madre e figli il 4% solo oltre 1.000.000 € per figlio (art. 56). Nell'esempio, con un diritto che per il fisco vale 72.000 €, quell'imposta è zero. Se però la casa è andata ai figli che il defunto ha avuto da un'altra unione, o ai suoi fratelli, per il coniuge sono affini anche dopo la morte (art. 78 c.c.): l'imposta è del 6% su tutto il valore del diritto, senza franchigia (art. 56, c. 1, lett. c), cioè 4.320 € sullo stesso diritto. Conta anche il momento: se il coniuge rinuncia dopo il rogito, il vantaggio va a chi ha comprato e fra estranei l'imposta è l'8% senza franchigia (art. 56, c. 1, lett. d), cioè 5.760 € nell'esempio. Se invece il coniuge riceve dei soldi, per esempio una parte del prezzo, la rinuncia è a titolo oneroso e paga l'imposta di registro come una vendita: la tariffa del registro (art. 1) mette fra gli atti a titolo oneroso sui diritti reali di godimento anche «la rinuncia pura e semplice». Il conto completo, con le altre imposte e l'onorario, fallo fare al notaio prima della proposta.

Si possono detrarre gli interessi del mutuo?

Di regola solo se entro un anno dal rogito la casa diventa l'abitazione principale tua o di un tuo familiare. L'art. 15, comma 1, lett. b) del TUIR dà il 19%, su massimo 4.000 € di interessi l'anno, per comprare la casa «da adibire ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto stesso», e precisa: «Per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente».

Se ci vive un coniuge estraneo alla tua famiglia la detrazione non spetta, e non la recuperi se il diritto finisce più di un anno dopo il rogito. Se è un tuo familiare, per esempio tua madre o tua nonna, può spettare: la guida dell'Agenzia delle Entrate sugli interessi passivi la riconosce anche al «nudo proprietario» e a chi compra la casa in cui abita un familiare; ma se hai anche un mutuo per comprare la casa in cui vivi tu, per la stessa guida la detrazione va su quello. Con la rinuncia e il trasloco entro l'anno valgono le regole della detrazione degli interessi nel 730.

Diritto di abitazione o usufrutto: cosa cambia per il mutuo?

Per il fisco valgono allo stesso modo, e al diritto di abitazione si applicano le regole dell'usufrutto «in quanto compatibili» (art. 1026 c.c.). Per la banca però cambia molto:

Alcuni casi particolari

• La casa era anche di altri. Il diritto nasce solo se la casa era tutta del defunto o in comune fra i due coniugi. Per la Cassazione (ordinanza n. 11095 del 28 aprile 2025, quinta sezione civile) non c'è se il defunto ne era comproprietario con altri: nel caso deciso una parte era dei figli del primo matrimonio. Allora non c'è un diritto del coniuge da cancellare prima del mutuo.
• Il coniuge è anche erede. Senza testamento gli spetta la metà dell'eredità con un figlio e un terzo con più figli (art. 581 c.c.), quindi è comproprietario: firma comunque la vendita, ed è il momento di decidere sul diritto.
• Un figlio vuole tenere la casa. Se compra le quote dei fratelli con un mutuo il diritto della madre resta: i passaggi sono quelli del mutuo per liquidare gli altri eredi.
• Unione civile e convivenza. Il diritto spetta anche a chi era unito civilmente (L. 76/2016, art. 1, c. 21). Il convivente di fatto no: può restare nella casa da due a cinque anni, secondo quanto è durata la convivenza, almeno tre con figli minori o disabili (c. 42).
• Gli eredi vendono. Serve anche l'accettazione dell'eredità trascritta, che la banca di chi compra controlla: vedi la guida sull'accettazione tacita dell'eredità.
• C'è ancora il mutuo del defunto. Chi paga le rate e cosa succede all'ipoteca è nella guida sul mutuo in caso di morte dell'intestatario.
• Il coniuge non ci vive più. Se si è trasferito, per esempio in una casa di riposo, il diritto non finisce da solo: come per l'usufrutto (art. 1026 c.c.), il non uso lo estingue dopo vent'anni (art. 1014). Per avere la casa libera serve comunque la rinuncia.
• Vuoi usare la garanzia Consap. Il Fondo copre solo la casa che diventa la tua abitazione principale (e Consap, nelle FAQ, esclude anche la sola nuda proprietà): finché il diritto resta, non si usa. Dopo la rinuncia sì, se hai i requisiti: la legge lo riserva ad alcune categorie, spiegate nella guida al Fondo di garanzia prima casa.
• Militari e forze di polizia. Per chi è in servizio permanente la detrazione degli interessi non chiede di abitare la casa, purché non possieda altre case, neppure in quota (art. 66, c. 2, L. 342/2000; guida dell'Agenzia delle Entrate, p. 9): può spettare anche con il diritto in piedi.