Tabella usufrutto 2026: coefficienti MEF per età e calcolo

Tabella usufrutto 2026: coefficienti e percentuali per età

Nel 2026 il valore dell'usufrutto si calcola con la tabella in vigore dal 1° gennaio 2026: si moltiplica il valore della piena proprietà per la percentuale dell'età dell'usufruttuario, per esempio il 40% a 70 anni, e la nuda proprietà è il resto, il 60%. La fissa il D.M. MEF del 24 dicembre 2025 (GU n. 302 del 31 dicembre 2025), che conferma i coefficienti del 2024 e del 2025.

Fonte: D.M. 24 dicembre 2025, art. 1, comma 3, che rimanda al prospetto dell'allegato 1 del D.Lgs. 139/2024. La percentuale di usufrutto è il coefficiente moltiplicato per il 2,5%. Vale per gli atti, le successioni e le donazioni dal 1° gennaio 2026.

Per fare il conto sul tuo caso inserisci il valore dell'immobile e l'età dell'usufruttuario: il calcolatore applica la tabella e ti dà il valore dell'usufrutto e della nuda proprietà, con il coefficiente usato.

Strumento

Quanto valgono usufrutto e nuda proprietà?

Usufrutto a vita con un solo usufruttuario, con i coefficienti in vigore dal 1° gennaio 2026.

Valore della piena proprietà

L'immobile intero, senza togliere l'usufrutto.

Età dell'usufruttuario

anni

Anni compiuti alla data dell'atto (in una successione, al giorno del decesso): la tabella va da 0 a 99 anni; oltre, chiedi al notaio.

Usufrutto

€ 80.000

il 40% della piena proprietà

Nuda proprietà

€ 120.000

il 60% della piena proprietà

Età da 70 a 72 anni, coefficiente 16. Il conto: € 200.000 × 2,5% = € 5.000 di annualità, × 16 = € 80.000 di usufrutto; la nuda proprietà è il resto.

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È il valore per le imposte (registro, successioni e donazioni), con la tabella del D.M. MEF del 24 dicembre 2025. Con più usufruttuari o un usufrutto a termine il conto cambia. Il prezzo di una vendita lo decidono le parti, e per il mutuo la banca fa stimare l'immobile dal suo perito.

Il calcolatore fa il caso più comune, l'usufrutto a vita di una sola persona. Con due usufruttuari la tabella è la stessa, ma conta l'età del più giovane se fra loro c'è il diritto di accrescimento e quella del meno giovane se l'usufrutto finisce alla morte di uno dei due (art. 46, comma 3, D.P.R. 131/1986): per due coniugi di 72 e 68 anni con l'accrescimento conta l'età di 68, e l'usufrutto vale il 45% della piena proprietà. Se invece ciascuno ha l'usufrutto solo sulla sua quota, e alla sua morte la quota torna al nudo proprietario, ogni quota si valuta con l'età del suo usufruttuario. Per un usufrutto a tempo determinato si calcola il valore attuale delle annualità al 2,5% (art. 46, comma 2, lettera b), che per 15 anni è circa il 31% della piena proprietà. La tabella però fa da tetto: l'usufrutto finisce comunque con la morte dell'usufruttuario (art. 979 c.c.), e il suo valore non può superare quello a vita (art. 46, comma 4). Con un usufruttuario di 80 anni, 15 anni di usufrutto valgono il 25% della piena proprietà, non il 31%.

Come si calcola: formula e passaggi

Il valore dell'usufrutto è il valore della piena proprietà per la percentuale di tabella; quello della nuda proprietà è la differenza, e le due percentuali sommano sempre al 100%. Non è una convenzione di prassi: l'art. 48 del D.P.R. 131/1986 stabilisce che per il trasferimento della proprietà gravata da usufrutto «la base imponibile è costituita dalla differenza fra il valore della piena proprietà e quello dell'usufrutto, uso o abitazione». L'unica insidia sta nell'individuare il valore di piena proprietà da cui partire.

1. Individua l'età dell'usufruttuario alla data dell'atto, in anni compiuti (con due usufruttuari vedi la regola nelle domande frequenti). Se l'usufrutto nasce da una donazione in famiglia, vedi anche il caso del genitore che resta usufruttuario.
2. Leggi la percentuale di usufrutto corrispondente in tabella.
3. Determina il valore pieno: prezzo di vendita, valore catastale rivalutato (se si opta per il prezzo-valore ex art. 1 c. 497 L. 266/2005, che vale per tutte le abitazioni comprate da una persona fisica fuori dalla sua attività, con o senza benefici prima casa) o valore venale nelle successioni.
4. Applica la percentuale: Valore usufrutto = Valore pieno × % / 100.
5. Sottrai: Valore nuda proprietà = Valore pieno − Valore usufrutto.

La legge lo dice in due passaggi, e il risultato è lo stesso: prima l'annualità, cioè il valore pieno per il 2,5% (art. 48), poi l'annualità per il coefficiente dell'età (art. 46, comma 2, lettera c). Con una casa da 200.000 € e un usufruttuario di 70 anni l'annualità è 5.000 €, l'usufrutto vale 5.000 × 16 = 80.000 € (il 40%) e la nuda proprietà 120.000 €.

Esempi pratici

Quando servono i coefficienti

I coefficienti si applicano in tutte le operazioni dove serve dare valore fiscale distinto a usufrutto e nuda proprietà:

• Compravendita di nuda proprietà (spesso a scopo di investimento o pianificazione successoria).
• Donazione con riserva di usufrutto vitalizio a favore del donante.
• Successione, quando il testamento lascia a qualcuno l'usufrutto o quando il coniuge superstite riceve il diritto di abitazione sulla casa familiare (art. 540 c.c.), che si valuta allo stesso modo.
• Costituzione di usufrutto a favore di terzi (es. genitori anziani).
• Rendite vitalizie, che si valutano moltiplicando la rata annua per il coefficiente della tabella (art. 46, comma 2, lettera c), e diritti di uso e abitazione, che si valutano come l'usufrutto (art. 48).
• Calcolo di imposta di registro, ipotecaria, catastale e delle imposte di successione e donazione.

Mutuo sulla nuda proprietà: cosa cambia

Chi compra la nuda proprietà con un mutuo deve conoscere tre paletti, che la guida al mutuo su nuda proprietà spiega per esteso:

1. Base di calcolo dell'LTV: la banca considera come valore-garanzia il solo valore della nuda proprietà, stimato dal suo perito. Se valesse quanto in tabella, su un immobile da 200.000 € con usufruttuario di 70 anni (nuda proprietà 120.000 €), anche il limite ordinario dell'80% del credito fondiario porterebbe a un mutuo massimo di 96.000 €, non 160.000 €; la quota vera la decide la banca, e può essere più bassa.
2. Ipoteca: viene iscritta di norma sulla sola nuda proprietà. Alcune banche pretendono l'intervento dell'usufruttuario come terzo datore d'ipoteca, così da poter escutere l'intero immobile in caso di insolvenza.
3. Politica commerciale: alcune banche non finanziano la nuda proprietà; altre la finanziano con condizioni sull'usufruttuario, per esempio sull'età. Chiedilo prima di firmare la proposta.

Prima di trattare il prezzo, con una simulazione gratuita vedi quanto puoi chiedere e quale rata regge il tuo reddito, poi applica il limite al valore della sola nuda proprietà.

Perché nel 2026 la tabella non cambia

Perché la legge fissa un pavimento al 2,5%. Il tasso legale del 2026 è l'1,60% (D.M. MEF del 10 dicembre 2025), sceso dal 2% del 2025, ma il comma 5-ter dell'art. 46 del D.P.R. 131/1986, aggiunto dal D.Lgs. 139/2024 e in vigore dal 2025, dice che «ai fini della determinazione dei valori di cui ai commi 2 e 5-bis, non può essere assunto un saggio legale d'interesse inferiore al 2,5 per cento». Per questo il decreto del 24 dicembre 2025 ha determinato il prospetto «assumendo 2,5 per cento come misura di riferimento».

• Art. 46 D.P.R. 131/1986: il comma 2, lettera c), lega il valore all'età della persona alla cui morte l'usufrutto finisce; il comma 3 dà la regola per due o più usufruttuari; il comma 5-bis prevede l'aggiornamento della tabella con un decreto del MEF quando cambia il tasso legale. Fino al 2024 l'aggiornamento stava nell'art. 3, comma 164, della L. 662/1996, abrogato dal D.Lgs. 139/2024.
• Art. 48 D.P.R. 131/1986: usufrutto, uso e abitazione si valutano con le regole dell'art. 46; la nuda proprietà è la differenza.
• Art. 17 D.Lgs. 346/1990: le stesse regole, con lo stesso pavimento del 2,5%, per successioni e donazioni.

Dal 1° gennaio 2027 le stesse regole passano al nuovo testo unico dell'imposta di registro e degli altri tributi indiretti (D.Lgs. 123/2025, che si applica da quella data): l'art. 46 diventa l'art. 50, con lo stesso minimo del 2,5% al comma 7, l'art. 48 diventa l'art. 52 e, per successioni e donazioni, l'art. 17 del D.Lgs. 346/1990 diventa l'art. 102. Il prospetto dei coefficienti è l'allegato 4 del testo unico, con le stesse cifre.

Errori frequenti da evitare

• Usare tabelle vecchie trovate online: quelle fino al 2023 sono diverse (per il 2023 il saggio era il 5%). Dal 2024 vale il prospetto al 2,5%.
• Confondere tasso legale e tasso di riferimento: nel 2026 sono diversi (1,60% vs 2,50%). Per l'usufrutto conta il secondo.
• Applicare la percentuale al valore catastale sbagliato: nel prezzo-valore si parte dal valore catastale rivalutato, non dal prezzo dichiarato in atto.
• Sbagliare l'età con due usufruttuari: non si fa la media; si guarda il più giovane se c'è diritto di accrescimento, il meno giovane se l'usufrutto finisce alla morte del primo.
• Usare la tabella per un usufrutto a tempo determinato: vale solo per quello vitalizio; per quello a termine si calcola il valore attuale delle annualità, e la tabella fa da tetto.
• Prendere la tabella per il prezzo: dà il valore fiscale, che serve per le imposte (senza il prezzo-valore, se il prezzo pattuito è più alto si pagano su quello). Il prezzo di una nuda proprietà lo decidono venditore e compratore, e per il mutuo la banca fa stimare l'immobile dal suo perito.

Se invece è un terzo estraneo alla famiglia ad acquistare, valuta anche il mutuo nuda proprietà per terzi estranei.

Strumento

Quanto puoi chiedere alla banca?

Una stima in dieci secondi con la regola che usano le banche: la rata non supera il 33% dello stipendio netto.

Stipendio netto mensile (anche di coppia)

€ 2.200

20 anni25 anni30 anni

Puoi chiedere circa

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con una rata di € 726 al mese per 25 anni, al TAN fisso stimato di oggi (3,66%).

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