Risposta rapida
Nessuna banca concede il mutuo più facilmente a tutti. Ognuna decide con una politica del credito sua, e le regole su contratto, anzianità, età a fine mutuo, anticipo, partita IVA, residenza, rate in corso e segnalazioni cambiano parecchio: la stessa pratica può prendere un no da una banca e un sì da quella accanto. La più facile, per te, è quella le cui regole leggono bene il tuo caso.
Per confrontare offerte già pronte (TAEG, tempi, costi) servono i criteri per scegliere la banca; qui si parte da prima, cioè da dove il tuo profilo ha più probabilità di passare. Il primo passo è sapere quanto puoi chiedere e con che rata: la simulazione gratuita di GoMutuo te lo dice in 6 minuti, con le rate calcolate sul tuo profilo dalle banche partner.
Perché ogni banca risponde in modo diverso?
Perché la legge chiede a ogni banca di avere una politica sua, messa per iscritto. L'art. 120-undecies del Testo unico bancario impone alla banca una «valutazione approfondita del merito creditizio del consumatore» e al comma 8 aggiunge: «I finanziatori elaborano e documentano la propria politica di offerta di contratti di credito». Anzianità di lavoro, età a fine mutuo, anni di partita IVA o di residenza non li fissa nessuna legge: li sceglie ogni banca.
Gli orientamenti dell'Autorità bancaria europea sulla concessione dei prestiti (EBA/GL/2020/06, par. 95) chiedono poi di verificare che ogni domanda sia «in linea con la propensione al rischio di credito, le politiche, i criteri di concessione del credito, i limiti e le relative metriche dell'ente»: di quella banca. Così una può avere un mutuo per chi ha poco anticipo e lasciarne fuori gli autonomi, un'altra contare il contratto a termine solo con un garante. La guida della Banca d'Italia sul mutuo, parlando dell'istruttoria, scrive: «Ogni intermediario ha le sue procedure».
Che cosa cambia da una banca all'altra, profilo per profilo
In forma anonima e come forchette, ecco le differenze che vediamo ogni giorno nelle politiche di credito: non sono le regole di una banca precisa, e cambiano nel tempo.
| Profilo | Che cosa cambia da una banca all'altra | Da chiedere alla banca |
|---|---|---|
| Assunto da poco | Di solito serve almeno il periodo di prova superato, e alcune banche chiedono un'anzianità minima, da 6 mesi fino a 3 anni. | Vi basta la prova superata? |
| Tempo determinato | Molte banche non lo contano da solo; altre sì, se hai lavorato con continuità per gran parte degli ultimi 2 o 3 anni e/o con un cointestatario o un garante con reddito stabile, a volte contandolo solo in parte. | Contate il mio reddito senza un garante? |
| Insegnante supplente | Fra i contratti a termine, alcune banche contano solo quelli che si rinnovano di regola, come gli incarichi degli insegnanti statali. | Contate i miei incarichi annuali? |
| Apprendistato o somministrazione | Per alcune l'apprendistato non conta, per altre vale a metà o come un indeterminato dopo circa due anni nella stessa azienda; la somministrazione vale a metà o solo accanto a un reddito stabile. | Come leggete il mio contratto? |
| Partita IVA aperta da poco | Di solito servono alcuni anni di attività, spesso tre, con bilanci non in perdita; per i mutui oltre l'80% o per la liquidità alcune hanno limiti più stretti per gli autonomi, o li escludono. | Fate la media degli ultimi anni o guardate l'ultimo? |
| Straniero residente in Italia | Da due a cinque anni di residenza in Italia, secondo la banca; oltre l'80% del valore le condizioni sono più strette. | Da quando contate la residenza? |
| Più di 50 anni | L'età massima a fine mutuo cambia da banca a banca, e a 50 anni molte concedono ancora mutui lunghi; con due intestatari alcune guardano l'età del più giovane, altre quella di ciascuno. | A che età deve finire il mutuo? |
| Pensionato | Anche qui conta il limite di età a fine mutuo; le pensioni di invalidità per alcune banche non contano, per altre sì, se permanenti e se non sono l'unico reddito. | Contate la pensione di invalidità? |
| Poco anticipo | Per la prima casa quasi tutte si fermano all'80% del minore fra prezzo e perizia; alcune arrivano al 90-95% del prezzo, spesso non per gli autonomi; con il Fondo Consap, solo per le categorie di legge e se la banca lo concede, fino al 100%. | Fino a che quota del prezzo arrivate? |
| Rate già in corso | Prestiti e cessioni del quinto si sommano alla rata del mutuo, ma molte banche non contano quelli che finiscono a breve, chi entro sei mesi e chi entro nove; alcune tolgono dal reddito anche l'affitto che resta dopo l'acquisto, le rateizzazioni con il Fisco e gli assegni di mantenimento. | Contate il prestito che finisce fra pochi mesi? |
| Ritardi o segnalazioni | Molte usano un punteggio automatico (lo scoring) e con l'esito peggiore la pratica si ferma; per alcune protesti e segnalazioni negative chiudono la domanda. | Quali banche dati consultate? |
| Famiglia numerosa o reddito basso | Molte banche controllano che dopo la rata resti una somma minima per vivere, che dipende da quante persone ci sono in famiglia e da dove si abita (alcune partono dalle soglie di povertà ISTAT); altre non hanno questa regola. | Quanto deve restarci al mese dopo la rata? |
| Mutuo piccolo | Molte banche hanno un importo minimo, di solito fra 25.000 e 50.000 €, più alto per le surroghe. | Qual è l'importo minimo del mutuo? |
Due di queste cautele hanno una base europea: gli orientamenti EBA chiedono verifiche in più sul reddito di chi lavora in proprio (par. 103) e, se il mutuo va oltre l'età della pensione, sul reddito da pensionato (par. 104). Per due profili ci sono guide a parte: le banche che fanno mutui con il tempo determinato e il mutuo con partita IVA.
Lo stesso stipendio con tre regole diverse
Luca è dipendente a tempo indeterminato da anni, guadagna 2.000 € netti al mese e paga 250 € al mese per l'auto, con il finanziamento che finisce fra cinque mesi. Chiede un mutuo a tasso fisso in 30 anni, al 3,60% che stimiamo oggi: l'IRS a 30 anni (3,29%, ICE Swap Rate, 28 ottobre 2026) più lo spread medio del fisso, 0,30%, una nostra stima su dati ABI e Banca d'Italia.
| Regola della banca | Rata massima per il mutuo | Mutuo massimo in 30 anni |
|---|---|---|
| Rata fino al 33% del netto, conta anche il prestito dell'auto | 410 € | circa 90.200 € |
| Rata fino al 33% del netto, non conta le rate che finiscono entro sei mesi | 660 € | circa 145.200 € |
| Rata fino al 40% del netto, non conta le rate che finiscono entro sei mesi | 800 € | circa 176.000 € |
Rata massima = netto × percentuale, meno le rate contate; mutuo = capitale che quella rata ripaga in 30 anni al 3,60%, con l'ammortamento alla francese, arrotondato alle centinaia.
Fra la prima e l'ultima riga ci sono circa 85.800 € di differenza con lo stesso stipendio, e nessuna delle tre banche sbaglia. Sul rapporto fra rata e reddito il 30% è la soglia prudenziale e il 33% la prassi (la guida della Banca d'Italia, più prudente, parla di «un terzo» del reddito disponibile, cioè al netto delle spese fisse); il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca: di solito fra un terzo e il 35-40% del reddito netto, per alcune di più con redditi alti. Al 40% la rata lascia poco margine per gli imprevisti: il conto passo per passo è nella guida al rapporto rata/reddito.
Poi c'è l'anticipo: all'80% del prezzo, i 145.200 € della seconda riga comprano una casa da circa 181.500 €, con circa 36.300 € di risparmi più le spese. Per rifare il conto con i tuoi numeri, simula il mutuo su GoMutuo: è gratis e in 6 minuti ti dice se il mutuo è fattibile e con che rata.
Come scopri quale banca legge bene il tuo caso?
Seguendo l'ordine che suggerisce la Banca d'Italia nel promemoria finale della guida sul mutuo ipotecario (versione aggiornata a febbraio 2026): «Seleziono una rosa di intermediari e fornisco agli intermediari selezionati le informazioni e le evidenze documentali necessarie per la valutazione del merito di credito».
- Prima i tuoi numeri. Sapere quanto puoi chiedere e con che rata evita domande destinate al no.
- Il foglio informativo. Ogni banca deve tenere a disposizione le informazioni generali sui suoi mutui, comprese, per l'art. 120-novies del TUB, «le informazioni e le evidenze documentali che il consumatore deve fornire». Alcune banche ci scrivono anche requisiti per profili precisi, come il contratto a termine.
- Due o tre banche, negli stessi giorni e con gli stessi dati. Ogni domanda resta per un po' nelle banche dati del credito, e andando una banca alla volta ogni rifiuto resta sotto gli occhi della successiva: tempi e passaggi sono nella guida su come chiedere il mutuo a più banche insieme.
- Il PIES. È il prospetto con le condizioni sul tuo caso, che la legge prevede «per consentire il confronto delle diverse offerte di credito sul mercato». Il sì vero arriva con la delibera e l'offerta vincolante, che ti lascia almeno sette giorni per decidere.
Alcuni casi particolari
Tre situazioni cambiano ancora la risposta.
- Mutuo in due. La banca valuta la capacità di rimborso della coppia insieme (orientamenti EBA, par. 99): un secondo reddito stabile può far contare un contratto a termine o un apprendistato, e alcune banche con due redditi alzano il tetto della rata.
- Con un garante. La banca può esaminare anche il suo reddito e le sue rate (par. 100); per alcune è la condizione per contare un reddito a termine.
- Dopo un no. Se il rifiuto dipende da una regola di quella banca, altrove può andare diversamente; se dipende da una segnalazione nelle banche dati del credito, la vedranno anche le altre. La banca deve informarti «senza indugio» del rifiuto (art. 120-undecies, comma 5): chiedi il motivo prima di riprovare, come spiega la guida al mutuo rifiutato.
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