Se hai stipulato un mutuo ipotecario per costruire la tua abitazione principale, hai diritto a detrarre il 19% degli interessi passivi pagati ogni anno, calcolati su un massimale di 2.582,28 €: il risparmio IRPEF massimo è 490,63 € l'anno (art. 15, co. 1-ter TUIR). Attenzione: questa detrazione ha regole e limiti diversi da quella classica per l'acquisto della prima casa — importo più basso, timing rigido e codici specifici nel 730/2026.
Perché è diversa dalla detrazione per l'acquisto?
La maggior parte dei mutuatari conosce la detrazione prevista dall'art. 15, co. 1, lett. b) TUIR: il 19% sugli interessi del mutuo per l'acquisto della prima casa, su un limite di 4.000 € (max 760 € di sconto). La detrazione per la costruzione è invece disciplinata dal co. 1-ter dello stesso articolo e si distingue su tre fronti principali. La guida dell'Agenzia delle Entrate sugli interessi passivi per mutui lo scrive così: «La detrazione è calcolata su un importo massimo di euro 2.582,28», sul 19 per cento degli interessi «derivanti da mutui ipotecari contratti a partire dal 1998 per la costruzione e la ristrutturazione edilizia dell'abitazione principale».
| Caratteristica | Mutuo acquisto prima casa | Mutuo costruzione prima casa |
|---|---|---|
| Norma | Art. 15 co. 1 lett. b) TUIR | Art. 15 co. 1-ter TUIR |
| Limite interessi detraibili | 4.000 € / anno | 2.582,28 € / anno |
| Risparmio IRPEF max | 760 € | 490,63 € |
| Rigo 730/2026 | E7 (cod. 7 / 48 / 57) | E8–E10 (cod. 10 / 46 / 55) |
| Residenza | Entro 12 mesi dall'acquisto | Entro 6 mesi dal termine lavori |
| Timing mutuo | Rogito nell'anno prima o dopo la firma del mutuo | 6 mesi prima / 18 mesi dopo inizio lavori |
Requisiti e timing: la regola 6+18 mesi
L'Agenzia delle Entrate richiede il rispetto di tre condizioni cumulative:
- Timing del mutuo: il contratto deve essere stipulato nei 6 mesi che precedono l'inizio dei lavori oppure entro i 18 mesi successivi. Conta l'inizio effettivo dei lavori, che deve avere una data certa: per la guida dell'Agenzia delle Entrate «la certezza della data di inizio lavori è fondamentale», e non coincide per forza con il rilascio del permesso di costruire o con la SCIA. Se firmi più di 6 mesi prima, la detrazione non spetta affatto (D.M. 311/1999, art. 2, comma 3).
- Destinazione ad abitazione principale entro 6 mesi dal termine dei lavori.
- Titolarità del mutuo in capo al soggetto che avrà il possesso dell'immobile a titolo di proprietà o altro diritto reale.
Per il personale delle Forze Armate e di Polizia in servizio permanente, il requisito della dimora abituale è sostituito dall'essere l'unica abitazione di proprietà.
Codici nel 730/2026: cod. 10, 46 e 55
Nel quadro E del Modello 730/2026, i righi E8–E10 raccolgono gli oneri detraibili "diversi" (diversi dal mutuo di acquisto, che va in E7). Per la costruzione dell'abitazione principale il codice dipende dall'anno di stipula:
| Anno stipula | Codice | Rigo | Tetto art. 16-ter? |
|---|---|---|---|
| Fino al 31/12/2021 | 10 | E8/E9/E10 | ❌ No |
| 01/01/2022 – 31/12/2024 | 46 | E8/E9/E10 | ❌ No |
| Dal 01/01/2025 | 55 | E8/E9/E10 | ✅ Sì (redditi > 75.000 €) |
Come si calcola: esempi pratici
Esempio 1 — Mutuo stipulato nel 2023 (codice 46), interessi 3.800 €
Marco ha un mutuo da 220.000 € per costruzione, stipulato a marzo 2023. Nel 2025 ha pagato 3.800 € di interessi. Il massimale è 2.582,28 €:
- Base detraibile: 2.582,28 €
- Detrazione: 2.582,28 × 19% = 490,63 €
- Rigo E8, codice 46
Esempio 2 — Mutuo SAL febbraio 2025 (codice 55), reddito 90.000 €
Giulia ha un mutuo SAL da 300.000 €. Nel 2025 la banca ha erogato il 40% (SAL 1): interessi 2.100 €.
- Base detraibile: 2.100 € (sotto il limite)
- Detrazione teorica: 2.100 × 19% = 399 €
- Tetto art. 16-ter: fascia 75.001–100.000 € con coefficiente 0,50 → limite complessivo oneri 7.000 €. Se il totale degli altri oneri non lo satura, la detrazione è piena.
Tetto 75.000 € (art. 16-ter TUIR): chi è davvero colpito
La legge di bilancio 2025 (L. 207/2024, art. 1) ha introdotto l'art. 16-ter TUIR, che fissa un importo base di 14.000 € fra 75.001 e 100.000 € di reddito complessivo e di 8.000 € sopra i 100.000 €, da moltiplicare per il coefficiente familiare: è il tetto complessivo agli oneri detraibili per chi supera i 75.000 € di reddito. Riguarda solo i mutui stipulati dal 01/01/2025 (codice 55); i mutui precedenti restano integralmente esclusi.
| Reddito | Tetto base | Coefficiente (0 figli) | Limite effettivo |
|---|---|---|---|
| ≤ 75.000 € | Nessun tetto | — | Piena detrazione |
| 75.001 – 100.000 € | 14.000 € | 0,50 | 7.000 € |
| > 100.000 € | 8.000 € | 0,50 | 4.000 € |
Il coefficiente familiare cresce con i figli: 0,70 (1 figlio), 0,85 (2), 1,00 (3 o più / figlio con disabilità).
Mutuo cointestato: come si ripartisce la detrazione
Con mutuo cointestato al 50%, il limite di 2.582,28 € vale sul totale. Esempio interessi totali 3.800 €:
- Quota per cointestatario: 1.900 € (50%)
- Limite individuale: 1.291,14 €
- Detrazione ciascuno: 245,32 € — totale coppia 490,63 €
Documenti necessari per il 730
- Contratto di mutuo ipotecario (per data stipula e codice)
- Certificazione bancaria degli interessi passivi 2025 (per la copia che ricevi tu la legge non fissa una data; all'Agenzia delle Entrate la banca comunica i dati entro il 16 marzo 2026, per il 730 precompilato)
- Permesso di costruire / SCIA e i documenti che danno una data certa all'inizio effettivo dei lavori
- SAL per documentare le quote annuali erogate
- Certificazione di residenza post fine lavori
Errori frequenti da evitare
- Usare il codice acquisto (7/48/57) invece dei codici costruzione (10/46/55): approfondisci nella guida alla detrazione interessi mutuo 730.
- Indicare il limite 4.000 € invece di 2.582,28 €.
- Dimenticare il timing 6+18 mesi.
- Detrarre tutti gli interessi SAL senza distinguere la quota erogata.
- Ignorare il tetto art. 16-ter per mutui dal 2025.
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Per approfondire vedi la guida al mutuo per costruzione su terreno edificabile e al mutuo SAL. Per la detrazione standard sull'acquisto: detrazione interessi mutuo nel 730.
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