Risposta rapida
Sui mutui presi da una persona fisica per comprare o ristrutturare casa dal 2 febbraio 2007 in poi non si paga alcuna penale per estinguere il mutuo in anticipo, né in modo totale né parziale. Lo stabilisce l'art. 120-ter del Testo unico bancario, che riprende la regola del decreto Bersani-bis (D.L. 7/2007, convertito dalla L. 40/2007). Vale per la prima casa dal 2 febbraio 2007 e, dal 3 aprile 2007, per la seconda casa e per l'immobile in cui si lavora, purché il mutuo serva a comprarli o ristrutturarli e chi lo firma sia una persona fisica.
La domanda nasce perché prima del 2007 la penale era una clausola comune nei mutui, e in molti la danno ancora per scontata quando pensano a un'estinzione anticipata del mutuo. Per i contratti più vecchi, o per mutui intestati a società, la penale può invece essere ancora prevista.
A quali mutui si applica il divieto di penale?
Il divieto nasce con l'art. 7 del D.L. 7/2007 ed è entrato nel Testo unico bancario come art. 120-ter con il D.Lgs. 141/2010. Contano tre cose: chi firma il mutuo, a cosa serve e quando è stato firmato.
- Mutuo di una persona fisica per comprare o ristrutturare casa o il luogo in cui lavora: nessuna penale se firmato dal 2 febbraio 2007 (prima casa) o dal 3 aprile 2007 (seconda casa, studio, negozio in cui si lavora).
- Mutuo firmato prima del 2 febbraio 2007: la penale del contratto resta, ma entro i tetti dell'accordo ABI del 2 maggio 2007 (art. 161, comma 7-ter, TUB), e la banca non può rifiutare la rinegoziazione che la riporta entro quei limiti.
- Mutuo intestato a una società (srl, snc, sas) o a un altro ente: il divieto non vale e la penale è quella scritta nel contratto. Professionisti e ditte individuali sono persone fisiche: per lo studio o il laboratorio la penale non si paga.
L'art. 120-ter del Testo unico bancario, su Normattiva, dice: «È nullo qualunque patto o clausola, anche posteriore alla conclusione del contratto, con il quale si convenga che il mutuatario sia tenuto al pagamento di un compenso o penale». Le date e i tetti per i contratti più vecchi sono nell'art. 161, comma 7-ter. Per i mutui fuori dal divieto la penale deve essere scritta nel contratto: l'art. 117 del Testo unico bancario chiede che il contratto indichi «ogni altro prezzo e condizione praticati».
Alcuni casi particolari:
- Casa comprata dal costruttore con accollo del suo mutuo: è protetta allo stesso modo, perché la norma parla di mutui «stipulati o accollati a seguito di frazionamento».
- Mutuo della cassa di previdenza: il divieto vale anche per i mutui che gli enti di previdenza obbligatoria concedono ai propri iscritti (art. 120-ter, comma 2, TUB).
- Negozio o ufficio comprato per darlo in affitto: non è né un'abitazione né il luogo della propria attività, quindi la norma non lo copre in modo esplicito e conta il contratto.
- Mutuo di liquidità o di consolidamento, anche con ipoteca sulla casa: la norma parla di mutui per comprare o ristrutturare, quindi il divieto non è scontato e va letto il contratto.
Fra estinzione totale e parziale la regola sulla penale è la stessa; cambia quanto si risparmia di interessi, come mostra il confronto tra estinzione parziale e totale.
Quanto costa la penale su un mutuo del 2006?
Ipotizziamo un mutuo di 150.000 euro a 30 anni (360 rate), firmato a dicembre 2006 da una persona fisica per comprare casa, con un tasso fisso ipotetico del 4,50%. La rata è di 760,03 euro; a settembre 2026, dopo 237 rate, il capitale residuo è di circa 74.779 euro.
Il contratto è anteriore al 2 febbraio 2007, quindi la penale resta, ma entro il tetto dell'accordo ABI: per un fisso stipulato dal 2001 è l'1,50% nella seconda metà del piano (1,90% nella prima, zero negli ultimi due anni), per un variabile lo 0,50%. Sul residuo dell'esempio:
| Capitale residuo | Variabile: tetto 0,50% | Fisso dal 2001: tetto 1,50% |
|---|---|---|
| 74.779 € | 373,89 € | 1.121,68 € |
Se lo stesso mutuo fosse stato firmato dal 2 febbraio 2007 in poi, la penale sarebbe zero. Per vedere il capitale residuo aggiornato sul proprio mutuo, prima di decidere se e quando estinguerlo, si può fare una simulazione su GoMutuo.
Cosa verificare prima di estinguere
- Controllare la data di stipula del mutuo sul contratto originario: prima o dopo il 2 febbraio 2007 (il 3 aprile 2007 se non è la prima casa) cambia tutto sulla penale.
- Verificare chi è l'intestatario: persona fisica o società, perché il divieto copre solo il primo caso.
- Chiedere alla banca il conteggio estintivo: deve indicare il capitale residuo esatto (si veda anche come si calcola il capitale residuo del mutuo) e l'eventuale penale, voce per voce.
- Se l'estinzione è motivata da un cambio di banca più che dalla chiusura del debito, valutare anche la strada della surroga, che per legge non comporta mai costi per il cliente.
- Prima di estinguere per intero, informarsi anche su cosa serve dal punto di vista formale con il notaio in fase di cancellazione dell'ipoteca.
