Una situazione frequente: hai un mutuo sulla prima casa, decidi di affittare una stanza per arrotondare — a uno studente, a un lavoratore fuori sede, tramite Airbnb per short-rent. Domanda inevitabile: perdo la detrazione del 19% sugli interessi del mutuo? La risposta breve è no, purché continui a viverci. Vediamo perché e con quali paletti.
La risposta in 30 secondi
Affittare parte dell'abitazione principale (una o più stanze) mantenendo la propria dimora abituale nell'immobile non fa perdere la detrazione IRPEF del 19% sugli interessi del mutuo (art. 15 co. 1 lett. b) TUIR). La detrazione resta piena sul massimale di 4.000 € di interessi. Se invece affitti l'intera casa e trasferisci altrove la dimora abituale, la detrazione decade dall'anno successivo.
La regola: cosa dice l'art. 15 TUIR
L'art. 15, comma 1, lett. b) del TUIR consente la detrazione degli interessi passivi pagati sul mutuo ipotecario contratto «per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto stesso, per un importo non superiore a 4.000 euro». L'Agenzia delle Entrate, nella guida alle spese detraibili per interessi passivi sui mutui, fissa misura e definizione: «spetta una detrazione dall'imposta lorda pari al 19 per cento degli interessi passivi e dei relativi oneri accessori» e «per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente». Il punto chiave è la dimora abituale: non serve che tu sia l'unico occupante, serve che tu continui a viverci come casa principale.
La stessa norma è ripresa dalla Circolare Min. Finanze n. 1/E del 1994 e, negli anni, confermata da numerosi documenti di prassi (Circolari AdE 7/E, 15/E, 24/E) e dalla giurisprudenza di legittimità (Cass. ord. 19989/2018).
Perché la locazione parziale non fa decadere il beneficio
La logica è semplice: locare una stanza non modifica la destinazione dell'immobile. La casa resta la tua residenza; il conduttore usa solo una porzione. Per l'Agenzia delle Entrate, il requisito di "abitazione principale" si perde solo quando il contribuente trasferisce altrove la dimora abituale — non quando ospita a titolo oneroso in una parte dell'immobile che continua ad abitare.
La Cassazione, con l'ordinanza n. 19989 del 26/07/2018, ha confermato che la locazione parziale non produce effetti sulla qualificazione fiscale dell'immobile come abitazione principale, dal momento che il possesso e la disponibilità del bene rimangono in capo al proprietario.
Quando invece perdi la detrazione
- Affitto dell'intera casa: il contratto copre tutti i vani utili e tu ti trasferisci altrove. La detrazione decade dal periodo d'imposta successivo.
- Cambio residenza per motivi non lavorativi: se sposti la dimora abituale in un'altra casa (anche di proprietà) senza motivi di lavoro, l'immobile smette di essere abitazione principale (vedi anche cosa succede se non trasferisco la residenza entro 18 mesi).
- Uso esclusivamente turistico dell'intera unità (es. tutta la casa data in short-let mentre vivi da un'altra parte): stessa logica, decadi.
Restano ammessi come cause di non decadenza: trasferimento per motivi di lavoro, ricovero in casa di cura, immobile occupato da un familiare a titolo gratuito. La stessa guida dell'Agenzia delle Entrate ricorda che, se l'immobile torna a essere abitazione principale, «in relazione alle rate pagate a decorrere da tale momento» il contribuente può fruire di nuovo della detrazione.
Come tassare il canone della stanza
Il canone incassato per la stanza va dichiarato. Due opzioni:
- IRPEF ordinaria: il canone (al netto dell'abbattimento forfettario del 5% per contratto libero 4+4) si somma agli altri redditi e sconta l'aliquota marginale.
- Cedolare secca al 21% (contratto libero) oppure 10% se il contratto è a canone concordato (art. 2 co. 3 L. 431/1998) e il Comune è ad alta tensione abitativa (art. 3, c. 2, D.Lgs. 23/2011).
La cedolare secca esclude anche l'imposta di registro e bollo sul contratto: per un affitto stanza a studenti in una città come Milano o Roma con contratto concordato al 10%, è quasi sempre la scelta più conveniente.
Esempio numerico: risparmio effettivo
Anna vive in un bilocale a Bologna, mutuo residuo 180.000 €, tasso fisso 2,95%. Nel 2026 paga circa 5.200 € di interessi passivi. Affitta la camera degli ospiti a una studentessa universitaria per 400 €/mese (contratto concordato 12 mesi, cedolare 10%).
| Voce | Importo |
|---|---|
| Interessi mutuo 2026 | 5.200 € |
| Detrazione 19% su max 4.000 € | −760 € IRPEF |
| Canone incassato (400 × 12) | 4.800 € |
| Cedolare secca 10% | −480 € |
| Beneficio netto annuale | +5.080 € |
Anna non perde nulla della detrazione mutuo e incassa 4.320 € netti dall'affitto della stanza.
Documenti da conservare
- Contratto di mutuo e piano di ammortamento;
- Quietanze / attestazione annuale interessi rilasciata dalla banca;
- Contratto di locazione registrato (modello RLI se cedolare);
- Certificato di residenza (per dimostrare la dimora abituale in caso di controllo);
- Prova dei pagamenti del canone, meglio se tracciati: l'obbligo di pagarlo senza contanti, nato nel 2014, è stato abrogato dalla L. 208/2015.
Errori frequenti
- Non dichiarare il canone pensando che una stanza non conti: falso, va sempre dichiarato.
- Ridurre la detrazione in proporzione: errore comune, la detrazione resta piena.
- Affittare tutta la casa e non comunicare il cambio residenza: in caso di controllo si perde retroattivamente la detrazione con sanzioni.
- Scegliere IRPEF ordinaria senza fare i conti: sopra i 15.000 € di reddito la cedolare secca è quasi sempre più conveniente.
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