Togliere o aggiungere un cointestatario al mutuo: guida 2026

In sintesi: le 4 strade per modificare i cointestatari

Il mutuo ipotecario è un contratto con almeno due parti: la banca e i mutuatari. Modificare chi figura tra i mutuatari — togliere un cointestatario che esce dalla situazione o aggiungerne uno nuovo — non è una formalità automatica. La banca è parte necessaria e può accettare o rifiutare. Le strade praticabili sono quattro, con costi e tempi molto diversi.

Quando si vuole (o si deve) modificare i cointestatari

• Coppia di conviventi non sposati che si separa.
• Fratelli o familiari che hanno comprato insieme e vogliono liquidare una quota.
• Genitore cointestatario che aveva affiancato il figlio e ora vuole uscire.
• Coniugi in separazione consensuale (vedi detrazione interessi) con accordo su chi resta nella casa.
• Nuovo partner o coniuge da aggiungere al mutuo già acceso.

Finché il mutuo non è formalmente modificato, i cointestatari originali restano debitori solidali verso la banca. L'art. 1292 del codice civile definisce l'obbligazione solidale come quella in cui più debitori sono tenuti alla stessa prestazione e ciascuno può essere costretto ad adempierla per intero. La banca può quindi chiedere la rata intera a chiunque dei due, a prescindere dagli accordi privati fra loro.

Strada 1 — Accollo liberatorio (art. 1273 c.c.)

1. Il cointestatario che resta (accollante) si fa carico dell'intero debito residuo.
2. Il cointestatario che esce (accollato) viene liberato verso la banca solo se la banca lo libera espressamente. L'art. 1273 del codice civile non lascia margini: l'adesione del creditore libera il debitore originario solo se questo è condizione espressa della stipulazione o se il creditore dichiara espressamente di liberarlo.
3. Senza quella dichiarazione l'accollo è cumulativo: lo stesso articolo prevede che il debitore originario resti obbligato in solido con chi si accolla il debito.

La banca ha piena discrezionalità: valuterà reddito, CRIF, rata/reddito e LTV del cointestatario rimanente come se stesse concedendo un mutuo nuovo. Vedi anche l'accollo mutuo — guida completa.

Strada 2 — Perché la surroga non funziona

La surroga prevista dall'art. 120-quater TUB è portabilità pura: il comma 3 parla di «trasferimento del contratto, alle condizioni stipulate tra il cliente e l'intermediario subentrante», quindi la nuova banca subentra nel rapporto esistente, intestatari compresi. Non può aprire un contratto con soggetti diversi da quelli originari. Se vuoi capire quando conviene davvero surrogare, leggi la guida dedicata.

Strada 3 — Rinegoziazione con cambio di parti

La rinegoziazione è un accordo scritto con la propria banca. Può includere — se la banca acconsente — la modifica degli intestatari, e permette di rinegoziare contemporaneamente tasso e durata. È gratuita, con una scrittura privata e senza notaio, se la chiedi perché intendi fare la surroga (art. 120-quater, comma 5, TUB); negli altri casi può avere dei costi, da farsi dire per iscritto. Approfondisci in rinegoziazione mutuo: come funziona.

Strada 4 — Mutuo sostitutivo

1. Il cointestatario che resta ottiene un nuovo mutuo a proprio nome.
2. Con l'erogazione si estingue il vecchio. Nessuna penale: l'art. 120-ter TUB dichiara nullo «qualunque patto o clausola» che imponga un compenso per l'estinzione anticipata dei mutui sulla casa stipulati da persone fisiche.
3. L'ipoteca originaria viene cancellata e se ne iscrive una nuova.

Costi: perizia ~300 €, istruttoria 0–1%, imposta sostitutiva 0,25% (il 2% solo per i mutui che servono a comprare, costruire o ristrutturare una casa senza i requisiti prima casa, o con i requisiti non dichiarati nell'atto di mutuo), notaio.

Come aggiungere un cointestatario

1. Richiesta formale alla banca con motivazione.
2. Nuova istruttoria sul profilo del soggetto aggiunto: reddito, CRIF, altri mutui.
3. Modifica contrattuale (accollo o addendum) con eventuale intervento notarile.

Implicazioni fiscali

Se la banca rifiuta: cosa fare

1. Chiedi motivazione scritta per capire il gap.
2. Proponi un garante per rafforzare il profilo.
3. Migliora il profilo (redditi, CRIF, estinzione parziale) e riprova.
4. Valuta un mutuo sostitutivo presso altra banca (tecnicamente nuovo mutuo, non surroga): una simulazione con il solo reddito di chi resta ti dice subito se la rata regge prima di andare allo sportello.

Checklist e costi indicativi

In caso di decesso di un cointestatario, le regole cambiano: leggi mutuo cointestato — guida generale.