Risposta rapida
Se la casa che stai comprando ha ancora il mutuo del venditore, non è un ostacolo: è la situazione più frequente nelle compravendite italiane. Nella prassi il venditore estingue il debito residuo il giorno stesso del rogito, usando il prezzo che incassa da te.
L'ipoteca iscritta a garanzia di quel mutuo si estingue automaticamente con il debito, ai sensi dell'art. 40-bis del Testo Unico Bancario (D.Lgs. 385/1993), — norma che opera ai fini dell'art. 2878 del codice civile e in deroga all'art. 2847 c.c. —: non serve più un atto
Estinzione contestuale al rogito
Lo schema operativo standard è questo:
- Il venditore chiede alla propria banca il conteggio estintivo aggiornato alla data prevista per il rogito (capitale residuo, interessi maturati, eventuale penale se dovuta).
- Al rogito una parte del prezzo viene destinata direttamente all'estinzione, spesso con assegno circolareintestato alla banca o con bonifico dal notaio in deposito prezzo.
- La banca rilascia la quietanza di estinzione e avvia la procedura telematica di cancellazione dell'ipoteca.
Se stai valutando quanto puoi effettivamente sostenere di rata per chiudere l'operazione, parti da una simulazione mutuo su GoMutuo e poi allinea la data di rogito ai tempi della banca (vedi delibera e rogito: tempi e documenti).
Cancellazione dell'ipoteca: la procedura dell'art. 40-bis TUB
L'art. 40-bis TUB ha introdotto la cosiddetta cancellazione semplificata. In sintesi:
- l'ipoteca si estingue di diritto alla data di estinzione dell'obbligazione garantita;
- la banca trasmette all'Agenzia delle Entrate — Servizio di Pubblicità Immobiliare — la comunicazione telematica di estinzione entro 30 giorni;
- l'ufficio procede alla cancellazione d'ufficio, senza oneri per il debitore e senza intervento del notaio.
L'atto di assenso alla cancellazione resta necessario solo nei casi che non rientrano nella norma (per esempio finanziamenti erogati da soggetti non bancari o ipoteche volontarie di altra natura), oppure se la banca non attiva la procedura semplificata. Per costi e passaggi della procedura ordinaria vedi come funziona la cancellazione dell'ipoteca e quanto costa.
Quanto tempo serve per cancellare l'ipoteca
| Scenario | Cosa succede | Tempi | Rischio per l'acquirente |
|---|---|---|---|
| Estinzione contestuale al rogito | Il venditore estingue con il prezzo incassato; segue la cancellazione ex 40-bis | Estinzione il giorno del rogito; comunicazione entro 30 giorni | Basso, se il notaio gestisce deposito prezzo e quietanza |
| Accollo del mutuo | L'acquirente subentra nel debito residuo (art. 1273 c.c.) | Istruttoria bancaria da completare prima del rogito | Accollo non liberatorio senza consenso della banca |
| Ipoteca non ancora cancellata | Al rogito l'iscrizione risulta ancora presente nei registri | Variabile, dipende dalla comunicazione della banca | Immobile formalmente gravato: servono clausole di garanzia |
Accollo del mutuo: quando l'acquirente subentra
L'accollo è regolato in via generale dall'art. 1273 c.c.: l'acquirente si assume il debito residuo del venditore verso la banca, mantenendo tasso, durata residua e ipoteca esistente. Due punti da tenere a mente:
- serve il consenso espresso della banca per liberare il venditore (accollo liberatorio);
- senza quel consenso l'accollo resta cumulativo: il venditore continua a essere obbligato verso la banca.
L'accollo può convenire quando il mutuo esistente ha condizioni migliori di quelle di mercato, e ti evita i costi di un nuovo finanziamento. I dettagli operativi sono in come funziona l'accollo del mutuo.
Cosa rischi se l'ipoteca non viene cancellata
Se l'immobile viene trasferito con un'ipoteca non estinta e non accollata, resta gravato: la banca del venditore potrebbe in teoria agire sul bene in caso di inadempimento del debito originario. Per questo il rogito prevede in genere:
- il deposito del prezzo presso il notaio, svincolato solo dopo l'estinzione;
- dichiarazioni e garanzie del venditore sull'assenza di altre iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli;
- l'acquisizione della quietanza bancaria in atto o immediatamente dopo.
Ricorda anche che il grado dell'ipoteca conta: se finanzi l'acquisto con un nuovo mutuo, la banca vuole un'ipoteca di primo grado su un immobile libero (vedi grado dell'ipoteca e priorità).
Verifiche del notaio e visure ipocatastali
Il notaio esegue le visure ipotecarie e catastali aggiornate a pochi giorni dal rogito — non basta una visura fatta al momento del preliminare, perché nel frattempo possono comparire nuove iscrizioni. Controlla inoltre la continuità delle trascrizioni e l'atto di provenienza dell'immobile. Per l'estinzione totale e il ruolo del notaio vedi serve il notaio per estinguere il mutuo.
Checklist per un rogito sicuro
- Chiedi al venditore il conteggio estintivo aggiornato.
- Verifica con il notaio le visure aggiornate a pochi giorni dall'atto.
- Concorda in atto come avviene l'estinzione contestuale.
- Fai inserire l'obbligo di consegna della quietanza.
- Se valuti l'accollo, ottieni prima la conferma scritta della banca.
- Dopo 2-3 mesi dal rogito, controlla con una visura che l'ipoteca risulti effettivamente cancellata.
Domande frequenti
Nella pratica, la presenza del mutuo del venditore incide soprattutto sui tempi: conviene fissare la data del rogito quando anche la tua delibera è pronta. Confronta prima le offerte con una simulazione su GoMutuo.
