Mutuo e ISEE: come si inserisce il debito residuo e quanto conta?

Risposta rapida

Il mutuo entra nell'ISEE solo dal lato del patrimonio: nella DSU, quadro FC3, accanto a ogni immobile comprato o costruito con un mutuo scrivi il debito residuo, che si toglie dal valore ai fini IMU. Per la DSU del 2026 conta il debito al 31 dicembre 2024, da scrivere a mano anche nella precompilata.

Sulla casa in cui vivi l'effetto ha un limite: sotto i 52.500 € di valore netto (più 2.500 € per ogni figlio convivente dopo il secondo) la casa non pesa già, e sopra conta per due terzi. In un nucleo di tre persone ogni 10.000 € di debito residuo valgono circa 654 € di ISEE in meno, finché il valore netto resta sopra la franchigia. Il debito residuo è il capitale ancora da restituire: come si calcola lo spiega la guida al capitale residuo del mutuo.

Dove si inserisce il mutuo nella DSU?

Nel quadro FC3, il patrimonio immobiliare, dentro il foglio di ogni componente che possiede l'immobile. Ogni riga è un immobile: tipo (F per i fabbricati), comune, quota posseduta, valore ai fini IMU della quota e, nella quinta colonna, la «Quota capitale residua del mutuo» riferita alla stessa quota. Nell'ultima colonna una X indica la casa di abitazione del nucleo, l'unica che ha la franchigia.

Nella precompilata i fabbricati in Italia sono già inseriti, il mutuo no. La scheda dell'INPS sulla DSU precompilata mette fra i dati da autodichiarare anche questi: «ammontare del mutuo residuo e indicazione della casa di abitazione del nucleo». Se la colonna resta vuota, dal valore della casa non si toglie nulla.

Il valore ai fini IMU di un'abitazione è la rendita catastale aumentata del 5% e moltiplicata per 160 (art. 1, comma 745, L. 160/2019). Si dichiara anche per la casa in cui vivi, dove l'IMU non si paga salvo le categorie A/1, A/8 e A/9: con una rendita di 750 € sono 126.000 €.

A che data si prende il debito residuo?

Al 31 dicembre del secondo anno prima della DSU: per una DSU presentata nel 2026, il 31 dicembre 2024. L'art. 5, comma 2, del DPCM 159/2013 dice che dal valore di ogni immobile «si detrae, fino a concorrenza, l'ammontare dell'eventuale debito residuo alla data del 31 dicembre del secondo anno precedente la presentazione della DSU», se il mutuo è servito a comprarlo o a costruirlo. La stessa data vale per le case: nella DSU del 2026 non entra quella comprata nel 2025, e resta quella venduta nel 2025. Dal 2020 redditi e patrimoni della DSU si prendono dal secondo anno precedente (art. 10, comma 4, D.Lgs. 147/2017): il 31 dicembre 2025 serve solo per l'ISEE corrente.

L'ISEE corrente funziona così. Dal 1° aprile, se hai già un ISEE valido e l'indicatore del patrimonio cambia di oltre il 20%, puoi usare il patrimonio al 31 dicembre dell'anno precedente: nel 2026, il 31 dicembre 2025 (art. 9, comma 10, DPCM 159/2013). Vale fino al 31 dicembre, come l'ISEE ordinario.

Dove si trova il debito residuo?

Nel piano di ammortamento aggiornato, alla riga dell'ultima rata con scadenza entro il 31 dicembre 2024: la colonna del debito (o capitale) residuo dice quanto capitale restava da restituire. Con un tasso variabile, una rinegoziazione o un'estinzione parziale il piano allegato al contratto non vale più. In alternativa puoi cercarlo nell'area mutui dell'home banking o chiedere alla banca una dichiarazione del debito residuo a quella data. Due errori da evitare: il debito aggiornato a oggi, più basso, che ti fa togliere meno del dovuto, e l'importo iniziale del mutuo, più alto del debito vero.

La certificazione degli interessi per il 730 è un altro documento: riguarda gli interessi pagati nell'anno (vedi la certificazione degli interessi del mutuo). Alla DSU non si allega nulla, ma firmando dichiari che quanto hai scritto è vero e «documentabile su richiesta delle amministrazioni competenti» (modello DSU 2026): conserva il documento da cui hai preso la cifra.

Quanto abbassa l'ISEE: un esempio con i numeri

Una coppia con un figlio di 19 anni che studia: tre persone, scala di equivalenza 2,04 (allegato 1 del DPCM 159/2013), nessuna maggiorazione perché c'è un solo figlio ed è maggiorenne. La loro casa ha una rendita catastale di 750 €, cioè 126.000 € di valore IMU. Le regole: la casa al netto del mutuo conta solo sopra 52.500 € e per due terzi; il patrimonio entra nell'ISE al 20%; l'ISE diviso per la scala dà l'ISEE. In tabella, quanti euro di ISEE aggiunge la casa.

Con 73.500 € di debito residuo il valore netto scende a 52.500 € e la casa smette di pesare: con 110.000 € di debito, gli ultimi 36.500 € non valgono niente. Il debito si toglie casa per casa, fino al valore dell'immobile, e quello che avanza non passa ad altri beni.

Sull'ISEE intero l'effetto è questo. Con redditi che per l'ISEE valgono 30.000 € (l'indicatore della situazione reddituale, ISR) e risparmi sotto la franchigia di 10.000 € del patrimonio mobiliare, l'ISEE ordinario scende da 19.510 € senza mutuo a 14.706 € con 73.500 € o più di debito. La rata invece non si toglie dai redditi: l'ISR detrae l'affitto a chi vive in locazione, e per chi vive in casa propria l'alternativa è la franchigia (art. 4, comma 4, DPCM 159/2013).

Su un'altra casa il mutuo pesa di più, perché non ci sono franchigia e due terzi: ogni 10.000 € di debito residuo tolgono circa 980 € di ISEE al nucleo di tre, contro i 654 € della casa in cui vive. Una seconda casa da 84.000 € di valore IMU con 50.000 € di debito pesa sul patrimonio per 3.333 € di ISEE invece di 8.235 €; se è sfitta, la sua rendita aumentata del 5% entra anche nei redditi dell'ISEE, mutuo o no.

L'ultima colonna vale solo per assegno unico, assegno di inclusione, supporto per la formazione e il lavoro, bonus asilo nido e bonus nuovi nati. Per queste cinque prestazioni la legge di bilancio 2026 ha alzato la franchigia a 91.500 € (120.000 € nei comuni capoluogo delle città metropolitane, più 2.500 € per ogni figlio convivente dopo il primo): nel nostro esempio bastano 34.500 € di debito per azzerare la casa. Per il resto vale ancora 52.500 €, come chiarisce il messaggio INPS n. 102 del 12 gennaio 2026: «Per le altre prestazioni continuano ad applicarsi gli indicatori già utilizzati».

Quali mutui contano e come si divide un mutuo cointestato?

Contano solo i mutui presi per comprare l'immobile o per costruirlo. Nella pratica:

• Su qualsiasi immobile. Casa, seconda casa, box e, per l'INPS, anche un negozio in categoria C/1 (FAQ B_9 delle FAQ ISEE dell'INPS).
• Ristrutturazione e liquidità no. Un mutuo di sola ristrutturazione, uno di liquidità o un prestito personale non si tolgono, anche con un'ipoteca sulla casa. Per un mutuo misto, acquisto più ristrutturazione, né il DPCM né le FAQ INPS dicono come dividerlo: fatti confermare dal CAF la parte da dichiarare.
• Sostituzione con liquidità. Dichiari il debito residuo del mutuo nuovo scorporando la liquidità (FAQ FC3_6). Dopo una surroga, che trasferisce lo stesso contratto a un'altra banca (art. 120-quater, comma 3, TUB), dichiari il debito residuo del mutuo surrogato.
• Mutuo sospeso. Conta anche con le rate ferme, perché non si verifica se hai pagato: si guarda solo il debito residuo al 31 dicembre (FAQ FC2_2).

Nei mutui cointestati conta la quota di proprietà della casa, non chi ha firmato: il debito residuo va portato in detrazione «in base alla percentuale di possesso dell'immobile e non in riferimento agli intestatari del mutuo» (FAQ FC3_1). Due coniugi proprietari al 50% indicano ciascuno metà del valore IMU e metà del debito, anche se il mutuo è intestato a uno solo, e tutti e due segnano la X sulla casa di abitazione. Se il comproprietario sta in un altro nucleo, la sua metà va nella sua DSU.

Il mutuo che chiedi abbassa l'ISEE per la garanzia Consap?

No: quando fai la domanda, quel mutuo nell'ISEE non c'è ancora. Il Fondo di garanzia prima casa è riservato «esclusivamente» alle categorie previste dalla legge (L. 147/2013 e norme successive). Per loro la garanzia sale all'80% con ISEE fino a 40.000 € e mutuo oltre l'80% del prezzo, oneri accessori compresi (art. 64, comma 3, D.L. 73/2021), per le domande fino al 31 dicembre 2027; per le persone con disabilità grave e i familiari ammessi basta l'ISEE, e la norma non fissa una scadenza (D.L. 66/2026, art. 4-bis). Il modulo di domanda Consap chiede di «allegare l'attestazione ISEE valida al momento della presentazione della domanda di mutuo».

Nel 2026 quell'ISEE guarda i redditi 2024 e il patrimonio al 31 dicembre 2024: lì non ci sono né il mutuo che chiedi né la casa che compri, ma ci sono i risparmi per l'anticipo, se erano già sul conto. Per un under 36 che vive da solo, 40.000 € sul conto per tutto il 2024 aggiungono 6.800 € di ISEE: il 20% di quanto supera la franchigia di 6.000 €. Titoli di Stato, buoni fruttiferi postali e libretti di risparmio postale invece non contano, fino a 50.000 € per nucleo (art. 5, comma 4-bis, DPCM 159/2013).

Se vivi ancora con i tuoi, il nucleo è la famiglia anagrafica alla data della DSU (art. 3 del DPCM 159/2013): contano anche i redditi e la casa dei genitori, e il debito residuo del loro mutuo la alleggerisce. La franchigia da 91.500 € qui non aiuta, perché il Fondo non è fra le cinque prestazioni che la usano.

La banca, per decidere il mutuo, guarda reddito e rata: l'ISEE serve solo alla garanzia (vedi quanto conta l'ISEE per il mutuo). Requisiti e passaggi sono nella guida al Fondo di garanzia prima casa. Quanto puoi chiedere e con che rata lo vedi con la simulazione gratuita di GoMutuo, in 6 minuti.

Alcuni casi particolari

• Hai comprato casa nel 2025. Nella DSU del 2026 la casa nuova non c'è: come casa di abitazione nel quadro FC3 puoi segnare quella dove abitavi al 31 dicembre 2024, se era tua. Dal 1° aprile l'ISEE corrente può guardare al 31 dicembre 2025. Sui conti conta allora il saldo di fine anno anche se la giacenza media era più alta, quando l'acquisto supera la differenza fra le due: nel quadro S5 del modulo MS, quello dell'ISEE corrente, si barra la casella e si indica l'importo dell'acquisto (DPCM 159/2013, art. 5, comma 4, lett. a; istruzioni della DSU).
• Il mutuo copre casa e box. Se il contratto non divide l'importo, le istruzioni della DSU chiedono di ripartire il debito in proporzione alle rendite catastali; la X va solo sull'appartamento.
• Genitori usufruttuari, figli nudi proprietari. La nuda proprietà non si dichiara; l'usufruttuario toglie il debito residuo anche se il mutuo è del nudo proprietario, perché per l'INPS il mutuo segue l'immobile (FAQ B_11).
• Figli e assegno unico. Per l'assegno unico la casa conta solo sopra i 91.500 €, e il mutuo sposta ancora meno; quanto pesa l'assegno nella domanda di mutuo lo spiega la guida al mutuo con figli a carico.
• Tre o più figli conviventi. Nell'ISEE ordinario la franchigia della casa sale di 2.500 € per ogni figlio convivente dopo il secondo (55.000 € con tre figli) e la scala di equivalenza aumenta di 0,2 con tre figli, 0,35 con quattro e 0,5 con cinque o più (art. 5, comma 2, e allegato 1 del DPCM 159/2013).
• Casa all'estero. Non è nella precompilata: si scrive a mano nel quadro FC3 con il valore ai fini IVIE, e anche lì si toglie il debito residuo al 31 dicembre 2024 del mutuo per comprarla o costruirla (art. 5, comma 3, DPCM 159/2013). Non può essere la casa di abitazione del nucleo, che per le istruzioni della DSU deve stare in Italia: niente franchigia.
• Casa in comproprietà con i genitori, ma fai parte di un altro nucleo. Nella tua DSU metti la tua quota del valore IMU e la stessa quota del debito residuo; la X della casa di abitazione la segna solo chi fa parte del nucleo che ci abita, quindi per te la franchigia non vale.
• Vivi fuori casa ma sei a carico dei genitori. Se sei maggiorenne, a loro carico ai fini IRPEF, non sposato e senza figli, per l'ISEE resti nel loro nucleo (art. 3, comma 5, DPCM 159/2013): contano i loro redditi, la loro casa e il debito residuo del loro mutuo.