Surroga mutuo a tasso fisso: tassi di oggi e requisiti

Risposta rapida

Il tasso fisso di una surroga è quello di un mutuo nuovo che dura gli anni che ti restano: l'IRS di quella durata più lo spread della banca nuova. Chi paga un fisso più alto di quelli attuali vede scendere la rata; chi ha un variabile ottiene una rata che non si muove più, a volte un po' più alta di quella che paga adesso. Come funziona, passo per passo, è nella guida alla surroga del mutuo. I numeri del tuo caso te li dà la simulazione gratuita di GoMutuo: in 6 minuti vedi se il mutuo è fattibile e con che rata.

Quanto è oggi il tasso fisso per una surroga?

Dipende dagli anni che ti restano, perché la banca nuova usa l'IRS di quella durata: se ti restano 20 anni, il fisso si calcola su 20 anni, anche se il mutuo era nato da 30. Le stime sono fatte con i tassi del 26 ottobre 2026; l'ultima colonna è per chi oggi paga un fisso al 4,50%, un tasso d'esempio.

IRS: ICE Swap Rate. Spread medio stimato da noi su dati ABI e Banca d'Italia, 0,30% (forchetta 0,20%-0,40%). Rate alla francese, stessa durata. Formule in come facciamo i calcoli.

Il fisso ha due pezzi. L'indice è uguale per tutte le banche nello stesso giorno: «Di solito il parametro di riferimento per il tasso fisso è l'Eurirs», scrive la guida della Banca d'Italia sul mutuo, cioè l'IRS. Lo spread è il margine che ogni banca decide da sé: un'offerta promozionale può stare sotto la stima, un profilo più difficile sopra. I tassi di un mutuo per comprare casa sono nella pagina sul mutuo a tasso fisso di oggi. Qui sotto rifai il conto sul tuo mutuo.

Strumento

Quanto risparmi con la surroga?

Lo stesso debito, gli stessi anni, un tasso diverso: la nuova rata e gli interessi che non paghi.

Capitale che devi ancora restituire

€ 120.000

Anni che mancano alla fine

20 anni

TAN del mutuo di oggi

4,50%

Lo trovi nel contratto o nell'ultima comunicazione della banca.

Nuovo TAN, con la surroga

3,76%

Fisso stimato di oggi a 20 anni: il tasso vero lo decide la banca nuova.

Oggi paghi € 759 al mese per altri 20 anni.

Con la surroga paghi ogni mese in meno

€ 47

Nuova rata € 712 al TAN del 3,76%, per gli stessi 20 anni.

Interessi che restano oggi

€ 62.203

Interessi con la surroga

€ 50.902

Interessi risparmiati

€ 11.301

Il tasso della surroga lo decide la banca nuova, sul tuo profilo. La simulazione di GoMutuo ti dice in 6 minuti, gratis, se il mutuo è fattibile e con che rata.

Simula il tuo mutuo

La surroga è senza costi per il cliente: niente penali né oneri, e nessuna spesa per istruttoria, accertamenti e formalità (art. 120-quater TUB). Il nuovo tasso lo decide la banca: quello di partenza è una stima. Conto indicativo a parità di durata e a tasso fermo.

Quanto cambia la rata passando al fisso?

Dipende da cosa paghi oggi. Due ipotesi sullo stesso debito, 120.000 € da restituire in 20 anni, verso il fisso stimato a 20 anni del 3,76%:

Da un fisso alto a uno più basso

Stessa durata, tasso più basso, rata più bassa fino alla fine: gli interessi dei prossimi 20 anni passano da 62.203 € a 50.902 €. Sono i numeri da cui parte il calcolatore qui sopra. Con un altro debito o meno anni il conto cambia, come spiega la guida su quando conviene surrogare il mutuo.

Dal variabile al fisso

Con l'Euribor a 3 mesi al 2,638% (EMMI, 26 ottobre 2026) e l'1% di spread paghi il 3,64%, cioè 705 € al mese; con il fisso passeresti a 712 €, 7 € in più al mese: è il prezzo di oggi di una rata che non cambia più. Le due rate si pareggiano con l'Euribor al 2,76%, 0,12 punti sopra il valore di oggi: con l'indice sopra quel livello il fisso costa meno del variabile. Restare al variabile cambiando banca, con lo spread medio stimato di oggi (0,50%), porterebbe la rata a 674 €, sempre legata all'Euribor. Come scegliere fra i due è nella guida su tasso fisso o variabile.

Cosa controlla la banca nuova prima di darti il fisso?

Ti valuta come per un mutuo nuovo, e può dire di no: prima di firmare deve fare una «valutazione approfondita del merito creditizio del consumatore» (art. 120-undecies del Testo unico bancario). Nelle politiche di credito che vediamo tornano queste condizioni:

• Qualche mese di rate pagate, di solito da 3 a 7 (di più se il mutuo non era per comprare casa), senza arretrati; alcune banche non prendono un mutuo già surrogato o sostituito nell'ultimo anno.
• Un debito che di solito non supera l'80% del valore, stimato con una perizia nuova e non con quella del primo mutuo.
• Un debito minimo, più alto che per gli altri mutui: di solito fra 50.000 e 80.000 € di debito residuo.
• Niente soldi in più: chi vuole liquidità passa a una sostituzione, con i suoi costi (vedi la surroga con liquidità).

Alcuni casi particolari, in cui la risposta cambia:

• Seconda casa: la surroga si fa, perché la legge guarda a chi ha il mutuo e non all'uso della casa, ma alcune banche finanziano fino al 75% del valore invece dell'80%.
• Mutuo nato sopra l'80% del valore: alcune banche lo surrogano solo se il debito è sceso sotto circa tre quarti del valore e l'ipoteca è iscritta da più di un anno.
• Mutuo con la garanzia del Fondo Consap: alcune banche non lo surrogano, altre hanno una surroga con la garanzia per chi ne ha i requisiti.
• Mutuo nato per ristrutturare o per liquidità: alcune banche chiedono più mesi di rate e finanziano meno.
• Garante: con il sì della banca nuova si può aggiungere o togliere (la surroga da sola non lo libera); il suo reddito di solito conta solo se fa parte della stessa famiglia.
• Cointestatari: la surroga sposta il mutuo con gli stessi intestatari. Per aggiungerne o toglierne uno servono una sostituzione o un accollo accettato dalla banca (vedi la surroga con un nuovo cointestatario).
• Mutuo dell'INPS (ex INPDAP): si può spostare in banca, perché l'art. 120-quater vale anche per i finanziamenti degli enti di previdenza ai loro iscritti (comma 9). Le regole sono nella guida al mutuo INPS.
• Età: la banca nuova controlla anche quanti anni avrai all'ultima rata, con un limite diverso per ogni istituto. Se con la surroga allunghi la durata, quell'età sale.
• Partita IVA: la banca nuova rivaluta il reddito come per un mutuo nuovo, e di solito servono alcuni anni di attività, spesso tre.

Cosa dice la legge sulla surroga?

Le regole sono nell'art. 120-quater del Testo unico bancario, che ha raccolto quelle nate con la legge Bersani:

• Decide la banca nuova. Il contratto passa «alle condizioni stipulate tra il cliente e l'intermediario subentrante, con esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura» (comma 3): tipo di tasso, spread e, se la banca accetta, durata.
• Non paghi nulla. Niente «spese o commissioni per la concessione del nuovo finanziamento, per l'istruttoria e per gli accertamenti catastali», né «costi di alcun genere, neanche in forma indiretta» per le formalità (comma 4).
• La vecchia banca non può fermarti. È nullo ogni patto che impedisca la surroga o la renda onerosa (comma 6). Da quando chiedi alla banca nuova di farsi dare il debito residuo esatto, la surroga deve chiudersi in 30 giorni lavorativi; se il ritardo è dovuto alla vecchia banca, questa deve risarcirti con l'1% del valore del finanziamento per ogni mese o frazione di mese (comma 7).

La tua banca può anche farti una controproposta: la rinegoziazione è gratuita, con una scrittura privata e senza notaio, se la chiedi perché intendi fare la surroga (comma 5); negli altri casi può avere dei costi, da farsi dire per iscritto.

Come si trova il tasso fisso più basso per la surroga?

Chiedendo più proposte per lo stesso debito e la stessa durata, e confrontandole sul TAEG. Una classifica valida per tutti non c'è: «I tassi e le condizioni offerti dai diversi intermediari possono variare, anche di molto», avverte la guida della Banca d'Italia.

1. Chiedi il PIES ad almeno due o tre banche. È il prospetto con le «informazioni personalizzate necessarie per consentire il confronto delle diverse offerte di credito sul mercato» (art. 120-novies del Testo unico bancario).
2. Confronta il TAEG. Comprende anche «i servizi accessori necessari per ottenere il mutuo, o per ottenerlo alle condizioni offerte (ad esempio una polizza assicurativa)», dice il glossario della stessa guida: un tasso basso legato a una polizza vita può costare più di uno appena più alto senza. E se la banca chiede una polizza vita, ricorda la stessa guida, deve accettare quella equivalente che trovi da solo, senza cambiare le condizioni del mutuo.
3. Guarda a cosa è legato il tasso. Alcune banche hanno prodotti per le case in classe energetica alta, con un prezzo loro: nel foglio informativo trovi a quali condizioni vale.
4. Chiedi a quale data si fissa l'IRS. Fra la delibera e l'atto l'indice si muove; con l'offerta vincolante hai almeno sette giorni per decidere, e in quel periodo la banca non può cambiarla.
5. Tratta lo spread, l'unico pezzo del tasso che cambia da una banca all'altra: come si discute è nella guida allo spread del mutuo.