Come abbassare la rata del mutuo? Sei strade, con i conti

Risposta rapida

Per abbassare la rata del mutuo devi cambiare una delle tre cose da cui dipende: il tasso, con una surroga o una rinegoziazione, anche passando al fisso; la durata, allungandola; il debito, con un'estinzione parziale. La sesta strada, la sospensione con il Fondo Gasparrini, non abbassa la rata ma la ferma fino a 18 mesi, e solo dopo eventi precisi come la perdita del lavoro.

Su un variabile con 150.000 € da restituire in 20 anni (rata 919 €), la surroga con 5 anni in più porta la rata a 722 € e fa pagare 4.177 € di interessi in meno di oggi. Allungare a 30 anni allo stesso tasso la porta a 727 € ma aggiunge 41.241 € di interessi (tassi di mercato, 12 ottobre 2026). Conta da dove arriva lo sconto: da un tasso più basso o da più anni. La surroga per legge non ti costa nulla: come si fa, passo per passo, è nella guida alla surroga del mutuo.

Da cosa dipende la rata, e cosa puoi cambiare?

La rata dipende da tre numeri, e per abbassarla devi cambiarne almeno uno: il debito che resta, il TAN (il tasso annuo nominale, cioè il prezzo del prestito) e i mesi che mancano alla fine. Nell'ammortamento alla francese, il più diffuso in Italia secondo la Banca d'Italia, all'inizio la rata è fatta soprattutto di interessi: per questo il tasso pesa molto quando mancano tanti anni e poco verso la fine.

In un variabile il tasso è l'Euribor, il tasso a cui le banche si prestano denaro, più lo spread, la parte che aggiunge la banca. Il 10 settembre 2026 la BCE ha alzato i tassi: «Il Consiglio direttivo ha deciso oggi di innalzare di 25 punti base i tre tassi di interesse di riferimento della BCE», dice il comunicato. L'Euribor 3 mesi è al 2,632% (EMMI, 12 ottobre 2026), e sul nostro mutuo ogni quarto di punto in più vale 20 € di rata al mese. Quanto pesa nel tuo caso dipende dal debito che ti resta: la simulazione gratuita di GoMutuo ti dice in 6 minuti quale rata regge il tuo reddito.

Se la rata pesa già troppo, non aspettare il ritardo. Per chi non riesce a pagare con puntualità, la guida della Banca d'Italia sul mutuo scrive che «è consigliabile che si rivolga prontamente all'intermediario per cercare insieme una soluzione». Fra le soluzioni elenca più anni, un tasso rinegoziato, un periodo di soli interessi e la sospensione delle rate.

Quanto scende la rata con ogni strada?

Sullo stesso mutuo la rata scende da 919 € fino a 722 €, ma il costo totale va in direzioni opposte: alcune strade fanno risparmiare interessi, l'allungamento a 30 anni ne aggiunge 41.241 €. L'esempio è un variabile con 150.000 € da restituire in 20 anni, Euribor 3 mesi più uno spread dell'1,50% (un'ipotesi), cioè un TAN del 4,13%.

Condizioni nuove stimate sui tassi del giorno: variabile = Euribor 3 mesi 2,632% (EMMI, 12 ottobre 2026) più 0,50%; fisso = IRS a 20 anni, l'indice dei mutui a tasso fisso, 3,61% (ICE Swap Rate, 12 ottobre 2026) più 0,30%. Gli spread sono stime di GoMutuo, non offerte di una banca; tasso fermo per tutta la durata. Per la sospensione, la metà degli interessi del periodo che resta a te.

Dalla tabella escono tre cose. Allungare a 30 anni con la stessa banca e fare la surroga a 25 anni danno rate di 727 € e 722 €, ma fra le due ci sono 45.418 € di interessi: prima di aggiungere anni conviene cercare un tasso più basso. Con il fisso la rata oggi scende di 17 € al mese: il suo valore sta soprattutto nel fermarla. L'estinzione parziale funziona, ma chiede 20.000 € di liquidità.

Surroga o rinegoziazione: chi ti abbassa il tasso?

La surroga sposta il mutuo in un'altra banca, che paga il debito alla vecchia e ti applica il suo tasso; la rinegoziazione cambia le condizioni con la banca che hai già, che però non è obbligata ad accettare. Con la surroga il contratto passa alla nuova banca «con esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura» (art. 120-quater, comma 3, del Testo unico bancario). La vecchia banca non può opporsi: se per colpa sua l'operazione non si chiude entro 30 giorni lavorativi, ti deve l'1% del finanziamento per ogni mese o frazione di mese di ritardo (comma 7). Vale per i mutui delle persone fisiche e delle microimprese.

La nuova banca, però, ti valuta come per un mutuo nuovo e può dire di no: i limiti più frequenti sono nei casi particolari in fondo. Se è d'accordo, con la surroga puoi cambiare anche durata e tipo di tasso, come nella surroga a 25 anni della tabella. Restando nella tua banca si parla di rinegoziazione, non di surroga: cosa puoi ottenere lo spieghiamo nella guida sulla surroga nella stessa banca.

Se chiedi la rinegoziazione perché stai per andartene con la surroga, il comma 5 dello stesso articolo permette a te e alla tua banca di cambiare le condizioni «senza spese», con una scrittura privata anche non autenticata, cioè senza notaio. Negli altri casi la Banca d'Italia, nel suo calcolatore per la rinegoziazione del mutuo, avverte che «La rinegoziazione può avere dei costi»: chiedili per iscritto. Alcune banche, invece di rinegoziare, propongono un mutuo nuovo con una nuova istruttoria: confrontalo con la surroga, che per te è gratuita. Cosa si può cambiare, e in quanto tempo, lo trovi nella guida alla rinegoziazione del mutuo.

Le guide di qualche anno fa citano il diritto di passare dal variabile al fisso con la propria banca, per i mutui di importo originario fino a 200.000 € e con ISEE fino a 35.000 €. Valeva solo «fino al 31 dicembre 2023» (art. 8, comma 6, del D.L. 70/2011, prorogato dalla legge di bilancio 2023): oggi è di nuovo una trattativa.

Allungare la durata conviene?

Allungare la durata abbassa la rata ma fa pagare più interessi, perché il debito si restituisce più piano. La guida della Banca d'Italia lo dice in una riga: «quanto più lunga è la durata, tanto maggiore è l'importo dovuto per gli interessi ma più basse le rate». Sul nostro mutuo, allo stesso tasso, passare da 20 a 25 anni porta la rata a 803 € e aggiunge 20.142 € di interessi; a 30 anni la rata scende a 727 € e gli interessi in più diventano 41.241 €.

Si allunga rinegoziando con la tua banca o dentro una surroga, entro la durata massima della banca (di solito 30 anni, per alcune 40) e il suo limite di età all'ultima rata. Ha senso quando il problema è la rata del mese e un tasso più basso non c'è o non basta; altrimenti conviene abbassare il tasso nella stessa operazione.

Passare dal variabile al fisso abbassa la rata?

Con i tassi di oggi passare al fisso abbassa la rata del nostro esempio di 17 € al mese. Il fisso stimato a 20 anni è al 3,91%, cioè l'IRS a 20 anni (3,61%, ICE Swap Rate, 12 ottobre 2026) più lo spread che stimiamo, contro il 4,13% del variabile. Il fisso serve soprattutto a fermare la rata: sul variabile ogni quarto di punto di Euribor in più vale 20 € al mese, sul fisso la rata resta quella fino all'ultima.

Chi vuole restare sul variabile senza subire ogni rialzo ha due formule, se la banca le offre: il variabile con cap, che mette un tetto al tasso, e quello a rata costante, in cui la rata resta ferma e cambia la durata. Il primo limita il costo, il secondo lo sposta sugli anni. Se il mutuo è già a tasso fisso, la BCE non tocca la tua rata: la abbassi solo con una surroga o una rinegoziazione a un fisso più basso, con più anni o con un'estinzione parziale.

Quanto scende la rata con un'estinzione parziale?

Con un'estinzione parziale restituisci subito una parte del debito e la banca ricalcola la rata sul resto: versando 20.000 € sul nostro mutuo, la rata scende da 919 a 797 €. Non paghi penali se sei una persona fisica e il mutuo è servito a comprare o ristrutturare la casa o l'immobile dove lavori. L'art. 120-ter del Testo unico bancario rende nullo ogni patto che faccia pagare un compenso o una penale «per l'estinzione anticipata o parziale dei mutui». Vale per i mutui firmati dal 2 febbraio 2007 per la prima casa e dal 3 aprile 2007 negli altri casi (art. 161, comma 7-ter).

Quando versi puoi chiedere alla banca uno di due ricalcoli. Abbassando la rata, i 20.000 € ti fanno risparmiare 9.417 € di interessi; tenendo la rata a 919 € e accorciando il mutuo, finisci in 16 anni e 3 mesi invece di 20 anni e ne risparmi 22.189 €. Se l'obiettivo è la rata, la prima; se la rata la reggi, la seconda rende di più. I conti con altre cifre sono nella guida all'estinzione parziale del mutuo.

E se non riesci più a pagare la rata?

Se hai perso il lavoro o ti è capitato un altro degli eventi previsti dalla legge, puoi chiedere di sospendere le rate fino a 18 mesi con il Fondo di solidarietà per i mutui prima casa, detto Fondo Gasparrini, gestito da Consap. Gli eventi, capitati dopo la firma del mutuo e nei tre anni prima della domanda, sono la fine di un lavoro dipendente, anche a termine, o di una collaborazione, se sei ancora disoccupato (non valgono le dimissioni senza giusta causa, la risoluzione consensuale, il licenziamento disciplinare e il pensionamento); la sospensione dal lavoro o la riduzione dell'orario di almeno il 20% per almeno 30 giorni lavorativi consecutivi; la morte; l'handicap grave o l'invalidità civile dall'80%. Servono un ISEE fino a 30.000 €, un mutuo prima casa fino a 250.000 €, almeno un anno di ammortamento e nessun ritardo di oltre 90 giorni nelle rate al momento della domanda (FAQ di Consap).

Non è gratis: il Fondo paga gli interessi del periodo «nella misura pari al 50% degli interessi maturati sul debito residuo durante il periodo di sospensione», e l'altra metà resta a te. Sul nostro mutuo 18 mesi di stop valgono 16.547 € di rate non pagate e circa 9.293 € di interessi, di cui 4.646 € a tuo carico; poi la rata torna quella di prima e il mutuo finisce 18 mesi più tardi. La domanda si fa in banca e Consap risponde entro 15 giorni: requisiti e moduli sono nella guida alla sospensione della rata con il Fondo Gasparrini. Senza i requisiti resta la trattativa con la banca.

Quale strada fa per te?

Dipende da quanti anni ti mancano, da quanto il tuo tasso è sopra quelli di oggi e da cosa ti manca davvero: un tasso migliore, liquidità o reddito.

1. Molti anni davanti e un tasso sopra il mercato. Prima la surroga, o la rinegoziazione se la tua banca si allinea; se la rata resta alta, aggiungi anni nella stessa operazione.
2. Pochi anni. Il tasso pesa poco: un punto in meno vale 18.621 € di interessi su 150.000 € e 20 anni, ma 1.212 € su 45.000 € e 5 anni. Per questo con pochi anni la surroga rende poco e funzionano meglio l'estinzione parziale o qualche anno in più.
3. Liquidità ferma sul conto. L'estinzione parziale, che non dipende da un'altra banca.
4. Un variabile e il timore di altri rialzi. Fisso, cap o rata costante.
5. Un reddito crollato per un evento preciso. Il Fondo Gasparrini, e subito una telefonata alla banca.

Alcuni casi particolari

• Mutuo firmato da poco. Il Fondo Gasparrini chiede almeno un anno di ammortamento e per la surroga le banche vogliono di solito 6-12 mesi di rate pagate con regolarità: nel frattempo resta la rinegoziazione.
• Debito residuo basso. Alcune banche chiedono per la surroga importi minimi più alti, anche 75.000-80.000 €: con poco debito le offerte sono poche.
• Debito vicino al valore della casa. Di solito la nuova banca finanzia fino all'80% del valore: se la casa vale meno di quando hai firmato, la surroga può non passare.
• Età vicina al limite. Gli anni si aggiungono solo finché l'ultima rata cade entro l'età massima che la banca accetta.
• Mutuo cointestato, anche dopo una separazione. Rinegoziazione e surroga cambiano un contratto firmato insieme: serve l'accordo di tutti gli intestatari, e la domanda al Fondo Gasparrini va firmata anche dagli altri cointestatari. Se uno dei due vuole uscire dal mutuo, le strade sono nella guida al mutuo cointestato dopo la separazione.
• Partita IVA. Un calo del fatturato non apre il Fondo Gasparrini: lo prevedevano solo le misure straordinarie del periodo Covid (D.L. 18/2020, art. 54), che non sono state prorogate. Restano la rinegoziazione e la surroga.
• Mutuo firmato prima del 2007 o intestato a una società. Sui mutui casa firmati prima del 2 febbraio 2007 l'estinzione parziale può costare una penale, entro i tetti dell'accordo ABI del 2 maggio 2007. Una società ha la surroga senza costi solo se è una microimpresa, e la penale la decide il contratto.