Risposta rapida
Il notaio lo scegli tu, cioè l'acquirente. La ragione è semplice ed è economica prima che giuridica: le spese dell'atto di vendita sono a carico del compratore, salvo diverso accordo tra le parti (art. 1475 c.c.), e chi paga la prestazione ha diritto di scegliere il professionista.
La banca può suggerire un notaio convenzionato — spesso per velocizzare l'iscrizione dell'ipoteca — ma non può imporlo come condizione per concedere il mutuo.
La banca può imporre il suo notaio?
No. Il notaio "di fiducia" della banca è una segnalazione, non un obbligo. Gli istituti la propongono perché con i propri notai convenzionati hanno procedure rodate per la bozza dell'atto di mutuo e per l'iscrizione ipotecaria, ma:
- puoi rifiutare la proposta e indicare il tuo notaio;
- non ci sono penalizzazioni sull'istruttoria né sul tasso per questa scelta;
- la banca resta libera di chiedere che l'atto contenga le clausole di garanzia che le servono — cosa diversa dall'imporre il professionista.
Perché lo stesso notaio per rogito e mutuo
Nella prassi un unico notaio stipula sia la compravendita sia l'atto di mutuo, in genere lo stesso giorno e a pochi minuti di distanza. Il motivo è la sicurezza giuridica: la trascrizione dell'acquisto e l'iscrizione dell'ipoteca devono succedersi nell'ordine corretto, e affidarle a due professionisti diversi moltiplica tempi e rischi di errore. Su come si svolge la giornata vedi il giorno del rogito: cosa succede.
Chi paga cosa
| Voce | Compravendita | Atto di mutuo |
|---|---|---|
| Onorario del notaio | Acquirente (art. 1475 c.c., salvo patto) | Mutuatario |
| Imposta di registro o IVA | Acquirente | — |
| Imposte ipotecaria e catastale | Acquirente (in misura fissa con prima casa) | — |
| Imposta sostitutiva sul mutuo | — | Mutuatario (0,25% prima casa, 2% altri casi) |
| Visure e certificazioni | Acquirente | Incluse nell'atto di mutuo |
| Diritto di scelta del notaio | Acquirente | Di norma lo stesso notaio |
Per gli importi indicativi voce per voce vedi quanto costa il notaio per l'acquisto della prima casa.
Tariffe libere e preventivo
Dal D.L. 1/2012 (decreto liberalizzazioni, convertito nella L. 27/2012) le tariffe minime e massime delle professioni regolamentate — notariato incluso — sono abolite. Conseguenze pratiche:
- due studi possono chiedere onorari diversi per lo stesso atto: chiedi due o tre preventivi;
- il professionista deve renderti noto in anticipo il livello di complessità dell'incarico e gli oneri ipotizzabili;
- nel preventivo distingui sempre onorario, imposte (che il notaio anticipa per te) e spese accessorie: sulle imposte non c'è margine di trattativa, sull'onorario sì.
Se venditore e acquirente ne vogliono due
L'atto è uno, quindi il notaio è uno. Se le preferenze divergono, nella prassi prevale l'indicazione dell'acquirente perché sostiene i costi; nulla vieta però un accordo diverso, magari con una ripartizione delle spese messa nero su bianco già nel preliminare. Sulla struttura dell'atto vedi il rogito notarile: come funziona, costi e tempi.
Conviene cambiare notaio rispetto a quello della banca?
Dipende da preventivo e fiducia. Se il notaio convenzionato ti offre un onorario in linea con il mercato e conosce già le procedure della banca, tenerlo semplifica; se il preventivo è più alto o preferisci un professionista che ti segua anche nelle verifiche pre-rogito, cambialo senza timori. In entrambi i casi comunica la scelta appena parte l'istruttoria, così da allineare i tempi (vedi delibera e rogito: tempi e documenti e le verifiche del notaio sull'atto di provenienza).
Domande frequenti
Prima di fissare la data dal notaio verifica che il mutuo sia sostenibile e che l'offerta sia la migliore disponibile: parti da una simulazione mutuo su GoMutuo.
