Si può togliere il garante dal mutuo e quando la banca lo libera?

Risposta rapida

Sì, il garante si può togliere dal mutuo, ma finché c'è il debito serve il sì della banca, da farsi dare per iscritto. Nessuna legge fa cadere la garanzia dopo un certo numero di anni, e chi ha firmato non può ritirarsi con una lettera. Le strade sono chiedere la liberazione, proporre un altro garante, rinegoziare, cambiare banca o rimborsare il debito.

La domanda da farsi è una: se chi ha il mutuo, oggi, regge la rata da solo. Che cosa rischia chi firma lo spiega la guida al mutuo con garante; se il tuo reddito basta te lo dice in 6 minuti la simulazione gratuita di GoMutuo, con la rata che regge e la fattibilità del mutuo.

Dopo quanto tempo si può togliere il garante?

Non c'è un tempo fissato dalla legge. La fideiussione è un contratto, e per l'art. 1372 del codice civile un contratto non si scioglie «che per mutuo consenso o per cause ammesse dalla legge». L'Arbitro Bancario Finanziario è arrivato alla stessa conclusione per un mutuo fondiario: la liberazione del fideiussore «non potrebbe quindi che avvenire sulla base del consenso del creditore», cioè della banca (Collegio di Roma, decisione n. 8514 del 29 settembre 2016).

I «cinque anni» che girano in rete vengono dall'art. 1953 c.c., che in casi precisi permette al garante di agire contro il debitore, non contro la banca, perché lo faccia liberare. In mancanza, il garante può farsi dare dal debitore garanzie per riavere quanto dovesse pagare. Uno dei casi è «quando sono decorsi cinque anni, e l'obbligazione principale non ha un termine»: il mutuo un termine ce l'ha, l'ultima rata, quindi non vale. Vale invece «quando il debitore si è obbligato di liberarlo dalla fideiussione entro un tempo determinato». Una promessa scritta di chi ha il mutuo non vincola la banca, ma dà al garante un'azione contro di lui: chi sta per firmare può chiederla prima.

Quando la banca accetta di liberarlo?

Può farlo quando il motivo per cui l'aveva chiesto non c'è più. Per la guida della Banca d'Italia Il mutuo ipotecario in parole semplici la banca può chiedere garanzie oltre all'ipoteca. Può succedere, per esempio, «quando il cliente ha un reddito basso rispetto alle rate, non ha un lavoro stabile o chiede un mutuo per un ammontare superiore all'80% del valore dell'immobile». Un contratto ora stabile, uno stipendio più alto o un debito molto sceso sono gli argomenti per chiedere. Regole fisse non ce ne sono: ogni banca decide caso per caso.

Il conto da cui partire è il rapporto rata/reddito. Il 30% è la soglia prudenziale e il 33% la prassi (la guida della Banca d'Italia, più prudente, parla di «un terzo» del reddito disponibile, cioè al netto delle spese fisse); il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca: di solito fra un terzo e il 35-40% del reddito netto, per alcune di più con redditi alti. Molte banche controllano anche che dopo la rata resti una somma minima per vivere, che dipende da quante persone ci sono in famiglia e da dove si abita; alcune partono dalle soglie di povertà ISTAT. Conta anche come era stato pesato il garante: qualche banca conta solo una parte del suo reddito, tolti i suoi debiti e l'affitto, e altre lo contano per intero. In alcuni casi il garante è solo una garanzia in più e il suo reddito non si somma.

La tabella fa il conto di una banca nuova, che ricalcola la rata ai tassi di oggi: TAN fisso stimato (IRS della durata più uno spread stimato dello 0,30%), tassi del 12 novembre 2026. Il metodo è in come facciamo i calcoli. Se resti nella tua banca e il contratto non cambia, lo stesso conto si fa con la rata che paghi oggi.

Un esempio. Marco, con il padre garante, guadagna 1.800 € netti al mese e ha ancora 130.000 € da pagare in 25 anni: la rata nuova è di circa 662 €, il 36,8% dello stipendio, sopra la prassi del 33%. Due leve cambiano il risultato:

• Allungare a 30 anni, se la banca accetta: circa 590 €, il 32,8% (dentro la prassi, ma sopra la soglia prudenziale); in cambio gli interessi si pagano più a lungo.
• Rimborsare prima 20.000 €: a 25 anni la rata scende a circa 560 €, il 31,1% (dentro la prassi, ma sopra la soglia prudenziale). Il rimborso anticipato di un mutuo casa, di regola, non ha penali (art. 120-ter TUB).

Quali strade ci sono per liberare il garante?

Se la fideiussione è omnibus, cioè copre anche altri debiti con la stessa banca, per quelli resta anche dopo l'ultima rata: leggi l'atto.

Sulla surroga l'equivoco è frequente. Per l'art. 120-quater, comma 2, del TUB «il mutuante surrogato subentra nelle garanzie, personali e reali, accessorie al credito cui la surrogazione si riferisce». Il garante esce solo se la banca nuova accetta per iscritto di rinunciare alla fideiussione, e va chiesto prima di partire. I passi sono nella guida alla surroga del mutuo.

C'è poi un caso in cui la garanzia cade per legge: quando la banca libera chi aveva il mutuo, per esempio con un accollo liberatorio dopo una vendita. L'art. 1275 c.c. dice: «In tutti i casi nei quali il creditore libera il debitore originario, si estinguono le garanzie annesse al credito, se colui che le ha prestate non consente espressamente a mantenerle». La fideiussione può cadere anche se la banca, per esempio cancellando un'ipoteca, impedisce al garante che paga di subentrare nelle sue garanzie (art. 1955 c.c.).

Garante o casa data in ipoteca: cosa cambia?

Il fideiussore si è obbligato a pagare il debito di un altro e risponde con tutto il suo patrimonio: per uscire serve il sì della banca. Chi ha dato in ipoteca la sua casa senza firmare il mutuo, il terzo datore di ipoteca, rischia solo quella casa, e nei mutui fondiari c'è una via in più: per l'art. 39, comma 5, del TUB chi ha il mutuo ha «il diritto di ottenere la parziale liberazione di uno o più immobili ipotecati» quando quelli che restano bastano come garanzia. In pratica la casa dei genitori può uscire quando il debito residuo rientra nell'80% del valore della casa comprata. La stessa liberazione serve se il genitore vuole vendere la sua casa: l'ipoteca la segue anche dopo la vendita, e la banca può farla espropriare a chi l'ha comprata (art. 2808 c.c.).

Se il genitore ha firmato anche la fideiussione, servono tutte e due le liberazioni. Come si chiede quella della casa, con i conti, è nella guida al mutuo con ipoteca su un altro immobile.

Alcuni casi particolari

• Il genitore garante va in pensione. La garanzia resta e il mutuo non cambia: è il momento di rifare il conto sul reddito di chi ha il mutuo. Età e pensione del garante sono nella guida al genitore pensionato garante.
• Il garante muore. La fideiussione passa agli eredi, di regola ciascuno per la sua quota (artt. 754 e 1295 c.c.), per intero se il contratto la rende indivisibile (artt. 1316 e 1318); con il beneficio d'inventario si risponde fino al valore dei beni ricevuti (art. 490 c.c.). Anche gli eredi possono chiedere la liberazione.
• Separazione. Non scioglie la fideiussione, e gli accordi fra i due non vincolano la banca (art. 1372, secondo comma, c.c.): l'ex o il suocero garante resta tale finché la banca non lo libera. Negli accordi chi tiene il mutuo può impegnarsi a farlo liberare entro una data: è il caso dell'art. 1953 c.c. visto sopra.
• Il garante vuole un mutuo suo. La banca vede la garanzia e può contarne la rata fra i suoi impegni: lo spieghiamo in se sono garante di un altro mutuo posso ottenere il mio.
• Il "garante" ha firmato il mutuo. Se nell'atto è parte mutuataria, è un cointestatario: risponde dell'intero debito (artt. 1292 e 1294 c.c.). Per uscire serve un accollo con la liberazione espressa della banca (art. 1273 c.c.) o un mutuo nuovo a nome di chi resta.
• Il mutuo ha anche la garanzia del Fondo Consap. Consap, sulla pagina del Fondo, scrive che le banche aderenti «si impegnano a non richiedere al mutuatario garanzie aggiuntive non assicurative», oltre all'ipoteca e alla garanzia pubblica: se il tuo mutuo ha anche un garante, chiedi alla banca perché.