Soglia di sussistenza del mutuo: quanto deve restarti?

Risposta rapida

Dopo la rata del mutuo e le altre rate ti deve restare una somma minima per vivere: molte banche lo controllano oltre al rapporto fra rata e reddito, e il minimo dipende da quante persone ci sono in famiglia e da dove si abita. Alcune partono dalle soglie di povertà assoluta dell'ISTAT, che per una persona sola di 30-59 anni vanno da 675,50 € al mese in un piccolo comune della Basilicata a 1.256,37 € a Milano. Quando il reddito è basso rispetto alla famiglia, è questo controllo, e non il terzo dello stipendio, a decidere quanto mutuo puoi avere.

Il conto della rata massima sullo stipendio è nella guida al rapporto rata/reddito; se il mutuo che hai in mente è fattibile, e con che rata, te lo dice in 6 minuti la simulazione gratuita di GoMutuo.

Che cos'è la soglia di sussistenza?

È la somma minima che deve restarti ogni mese dopo la rata del mutuo e le rate degli altri finanziamenti, per mangiare, vestirti, pagare le bollette e spostarti. Nelle regole di alcune banche questo controllo si chiama minimo vitale o reddito residuo. Un reddito minimo di legge per avere il mutuo non esiste, come spiega la guida sul reddito minimo per il mutuo prima casa: la banca fa due controlli, quello sulla rata e questo.

Nessuna legge fissa la cifra. Il Testo unico bancario chiede alla banca una «valutazione approfondita del merito creditizio del consumatore» (art. 120-undecies), sulla base della sua situazione economica e finanziaria, ma non dice quanto deve restargli. Gli orientamenti dell'Autorità bancaria europea sulla concessione dei prestiti, che la Banca d'Italia applica dal 2021 con la nota n. 13, chiedono di tenere conto anche di «adeguate prove e valutazioni delle sue spese di sostentamento» (paragrafo 106).

Lo stesso conto la guida della Banca d'Italia sul mutuo lo consiglia a chi compra: prima di presentare la domanda, «determinare la propria disponibilità mensile una volta sottratte le spese ordinarie». La soglia di sussistenza non c'entra invece con il tasso soglia, il limite di legge sui tassi d'interesse, né con la parte di pensione che non si può pignorare (art. 545 del codice di procedura civile).

Come si calcola la rata con la soglia?

La banca fa due controlli e tiene il più severo.

1. Rata e reddito. Il 30% è la soglia prudenziale e il 33% la prassi (la guida della Banca d'Italia, più prudente, parla di «un terzo» del reddito disponibile, cioè al netto delle spese fisse); il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca: di solito fra un terzo e il 35-40% del reddito netto, per alcune di più con redditi alti. Le rate che paghi già si tolgono.
2. Quello che resta. Il netto, meno la rata del mutuo e le altre rate, deve arrivare almeno al minimo della tua famiglia.

La rata possibile è quindi la più bassa fra due cifre: il 33% del netto meno le altre rate, oppure il netto meno le altre rate e il minimo. Se il netto è sotto circa una volta e mezza il minimo decide il minimo, sopra decide la prassi del 33%; le altre rate non spostano il confine, perché tolgono la stessa cifra nei due conti. Con le soglie ISTAT, per una persona sola il confine è a circa 1.875 € netti a Milano e a circa 1.152 € a Napoli, per una coppia con due figli a Roma a circa 2.988 €.

Le soglie ISTAT del 2025 per la tua famiglia

Le soglie di povertà assoluta sono il riferimento pubblico da cui partono alcune banche. Nel report sulla povertà del 15 ottobre 2026 l'ISTAT definisce ognuna come «la spesa minima necessaria per acquisire i beni e servizi inseriti nel paniere di povertà assoluta», e spiega che cambiano con il numero e l'età delle persone, la regione e il tipo di comune.

Cifre in euro al mese, anno 2025, lette il 3 novembre 2026 dal calcolatore dell'ISTAT, dove trovi quella della tua famiglia esatta. Adulti di 30-59 anni dove non è scritto altro; il primo figlio di 4-10 anni, il secondo di 11-17. Milano, Roma e Napoli sono i comuni centro delle loro aree metropolitane: nei comuni della cintura e in quelli con più di 50.000 abitanti, che il calcolatore chiama «Grande comune», la soglia di solito è più bassa.

È una soglia per tutta la famiglia: a Roma una coppia ha 1.483,49 €, chi vive da solo 1.122,34 €. Il paniere comprende anche la «disponibilità di un'abitazione», che chi paga il mutuo ha già in parte nella rata, e il minimo della tua banca può essere più alto o più basso: resta un riferimento pubblico.

Come la usano le banche?

Fra le banche con cui lavoriamo, quasi tutte scrivono questo controllo nelle loro politiche di credito, ognuna a modo suo.

• Due partono dalle soglie ISTAT. Una vuole che dopo le rate resti almeno la soglia della famiglia, aumentata di una percentuale. L'altra la usa come spesa minima: tolte la soglia, le rate e la rata del mutuo deve restare qualcosa, senza eccezioni.
• Una ha una sua tabella per regione, tipo di comune e numero di persone, collegata alle soglie ISTAT e più alta se compri una seconda casa.
• Tre hanno tabelle loro per nord, centro e sud e numero di persone.

Le cifre di queste tabelle stanno nelle regole interne delle banche e cambiano dall'una all'altra: per questo nei conti di questa pagina il minimo è la soglia ISTAT, che è pubblica. Se quello che resta è sotto il minimo che usa, la banca non concede quella rata.

Quanto mutuo perdi? Sei esempi

Mutuo a tasso fisso in 25 anni al TAN stimato del 3,62%: l'IRS a 25 anni al 3,323% (ICE Swap Rate, 11 novembre 2026) più uno spread stimato dello 0,30%. Nessun altro finanziamento; come minimo, la soglia ISTAT 2025 della famiglia.

Dove la soglia taglia, toglie da circa 23.100 a circa 51.300 € di mutuo, e pesa di più quando lo stipendio deve bastare per più persone: il genitore solo di Roma si ferma a una rata di 359 €, poco meno di due terzi di quella della regola del terzo. A Napoli con 1.300 € e a Roma con 3.000 € per quattro persone non toglie niente. Il metodo è in come facciamo i calcoli.

Se non ci stai dentro, cosa puoi fare?

1. Un secondo reddito. Se la persona sola di Milano compra con un partner che guadagna 800 € netti, il minimo diventa quello di una coppia, 1.649,08 €, cioè 393 € in più, mentre il netto sale di 800 €: la rata arriva a 825 € e il mutuo in 25 anni a circa 162.700 €.
2. Meno rate in corso. Ogni euro di rata che chiudi prima della domanda è un euro in più per il mutuo; con 150 € al mese per l'auto, la stessa persona scende da 444 a 294 € di rata.
3. Una durata più lunga, se l'età lo permette: con la stessa rata di 444 € il mutuo passa da circa 87.500 € in 25 anni a circa 98.300 € in 30, al TAN stimato del 3,54%.
4. Un garante. Il suo reddito conta per intero, in parte o solo come garanzia, secondo la banca; se vive in un'altra casa, qualcuna aggiunge alla soglia anche le persone della sua famiglia: come funziona è nella guida al mutuo con garante.
5. Più anticipo o una casa che costa meno, così scendono mutuo e rata.

Alcuni casi particolari

• Chi vive con te. Di solito conta chi firma e chi vive con lui; oltre i primi due, una banca conta solo le persone a carico, e un'altra può lasciare fuori chi non firma ma ha un lavoro stabile e un reddito suo. Chiedi alla banca chi entra nel conto. Le soglie con uno, due o tre figli sono nella guida al mutuo con figli a carico.
• Pensionati. Per l'ISTAT chi vive da solo e ha 60-74 anni ha una soglia un po' più bassa di chi ne ha 30-59 (a Roma 1.031,31 € contro 1.122,34 €), e dopo i 75 anni, nella maggior parte delle regioni, scende ancora. Conta però anche l'età alla fine del mutuo, che ogni banca fissa a modo suo e che limita la durata.
• Redditi che la banca non conta. Se una banca non conta un'entrata, per esempio l'assegno unico o il mantenimento che ricevi, quella cifra manca anche in quello che resta: quando decide il minimo, ogni euro non contato è un euro di rata in meno. Più dettagli nella guida sull'assegno unico come reddito per il mutuo.
• Affitto dopo il rogito. Se continui a pagare un affitto anche dopo aver comprato, per esempio mentre la casa nuova è in lavori, fra le banche con cui lavoriamo una scrive nelle sue regole che lo toglie dal reddito. Contalo anche tu: quello che ti resta scende della stessa cifra.
• Mutuo oltre l'80% del prezzo. La garanzia del Fondo Consap, per chi rientra nelle categorie di legge, può togliere l'anticipo ma non cambia il minimo e non alza il mutuo. Una banca, sopra l'80% del prezzo, usa per chi vive da solo o in due un minimo unico in tutta Italia, più alto di quello che chiede di solito a chi vive da solo. Requisiti nella guida al Fondo di garanzia prima casa.
• Se ti trasferisci. La soglia ISTAT cambia con il comune, anche di centinaia di euro: per una persona sola è di 1.256,37 € a Milano e di 1.047,46 € in un grande comune lombardo. Chiedi alla banca se usa il comune dove vivi oggi o quello della casa che compri.

Prima di firmare una proposta d'acquisto, chiedi alla banca quale minimo usa per la tua famiglia. Per partire dai tuoi numeri c'è la simulazione gratuita di GoMutuo.