Risposta rapida
Conta più di quanto si pensi. Il condominio incide sul valore di perizia (e quindi sull'importo che la banca finanzia) e sul tuo budget futuro, attraverso i lavori straordinari già deliberati e le eventuali morosità del venditore.
L'effetto sulla perizia
La stima non è una formalità: l'art. 120-duodecies del Testo Unico Bancario impone alle banche di applicare «standard affidabili per la valutazione dei beni immobili residenziali ai fini della concessione di credito garantito da ipoteca». Il perito guarda quindi anche fuori dall'appartamento:
- Stato di facciata, tetto e parti comuni.
- Presenza e stato dell'ascensore.
- Impianti centralizzati e efficienza energetica.
- Segni di infiltrazioni o degrado strutturale.
Se il perito valuta meno del prezzo, l'importo si riduce: vedi perizia più bassa del prezzo e classe energetica e mutuo.
Lavori deliberati e debiti pregressi
| Voce | Rischio per l'acquirente |
|---|---|
| Rifacimento facciata o tetto | Migliaia di euro per unità |
| Sostituzione ascensore | Spesa rilevante e ripartita per millesimi |
| Adeguamento impianti | Obblighi normativi non rinviabili |
| Morosità del venditore | Solidarietà per l'anno in corso e quello precedente (art. 63 disp. att. c.c.) |
Sulla morosità la regola è scritta: la guida «Vivere in condominio» del Consiglio Nazionale del Notariato ricorda che, in forza dell'art. 63 comma 4 delle disposizioni di attuazione del codice civile, «l'acquirente è pertanto responsabile, in via solidale, per il pagamento dei contributi pregressi» dell'anno in corso e di quello precedente, salvo il diritto di rivalsa verso il venditore — e che l'anno da contare è quello di gestione condominiale, non l'anno solare. Il tema è approfondito in debiti condominiali del venditore.
Cosa chiedere all'amministratore
- Dichiarazione su spese deliberate e non ancora eseguite.
- Situazione contabile del venditore.
- Ultimi due verbali di assemblea e bilancio preventivo.
- Tabelle millesimali e regolamento condominiale.
- Eventuali contenziosi in corso del condominio.
Sono documenti da inserire tra le condizioni del preliminare, insieme alla condizione sospensiva del mutuo (vedi caparra confirmatoria). Per stimare il costo di gestione annuo dell'immobile, vedi quanto costa mantenere una casa.
Con il budget completo alla mano, verifica rata e importo con la simulazione mutuo GoMutuo.
Contenuto informativo di carattere generale, non consulenza legale. Per la ripartizione delle spese nel caso concreto fai riferimento al notaio e all'amministratore di condominio.
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