Risposta rapida
In parte sì. L'art. 63, comma 4, delle disposizioni di attuazione del Codice civile stabilisce che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato in solido con il venditore per i contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. Il condominio può quindi chiedere a te il pagamento di quelle somme, salvo il tuo diritto di rivalsa verso il venditore. Per questo prima del rogito serve la liberatoria dell'amministratore.
La regola: due anni di solidarietà
| Periodo | Chi può essere escusso |
|---|---|
| Anno in corso | Venditore e acquirente (solidarietà) |
| Anno precedente | Venditore e acquirente (solidarietà) |
| Annualità anteriori | Solo venditore |
Un dettaglio che cambia i conti: nella guida sul condominio del Consiglio Nazionale del Notariato si precisa che «per anno si intende l'anno di gestione o esercizio condominiale e non anno solare». Se l'esercizio del tuo condominio va da luglio a giugno, i due anni di solidarietà si contano su quel calendario, non su quello civile.
Lavori straordinari deliberati
È il punto che genera più contenzioso: una delibera assembleare presa prima del rogito con rate che scadono dopo. La stessa guida del Notariato lo mette nero su bianco: «nei rapporti interni tra i due debitori, invece, salvo patto contrario, a sostenere le spese sarà il soggetto proprietario al momento della delibera assembleare», mentre verso il condominio resta la solidarietà per l'anno in corso e quello precedente. La soluzione pratica è scrivere la ripartizione nel preliminare (voce per voce in chi paga le spese condominiali tra compromesso e rogito).
Come tutelarsi prima del rogito
- Chiedi la liberatoria aggiornata dell'amministratore, con morosità e lavori deliberati: è l'attestazione sullo stato dei pagamenti e delle liti in corso che l'amministratore rilascia ai sensi dell'art. 1130, n. 9, del Codice civile.
- Chiedi copia degli ultimi verbali assembleari e del bilancio.
- Inserisci nel preliminare una clausola di garanzia: una quota del prezzo resta vincolata fino alla liberatoria.
- Fai richiamare in atto le dichiarazioni del venditore: vedi cosa avviene al rogito.
- Verifica anche l'assenza di formalità pregiudizievoli sull'immobile, come una vecchia ipoteca non cancellata.
Che impatto ha sul mutuo
I debiti condominiali del venditore non bloccano la delibera, ma diventano un costo imprevisto che erode il budget: se hai calcolato l'anticipo al centesimo, un arretrato di 3.000 € pesa. Meglio inserirlo nella stima complessiva insieme alle altre voci: vedi costo totale del mutuo e prova la simulazione gratuita di GoMutuo per sapere quanto puoi chiedere e con che rata.
Il condominio entra anche nella perizia della banca: come incide sulla valutazione del mutuo lo spiega un'altra guida del blog.
Contenuto informativo di carattere generale, non consulenza legale. Per la valutazione del tuo caso e per la redazione delle clausole di garanzia rivolgiti al notaio o a un legale.
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