Il preammortamento tecnico dura pochi giorni o poche settimane ed è un effetto automatico del calendario, mentre il preammortamento finanziario dura mesi o anni ed è pattuito espressamente in contratto, tipico dei mutui SAL per costruzione o ristrutturazione. In entrambi i casi si pagano solo interessi sul capitale erogato, senza ridurre il debito: la differenza sta nella causa del periodo (sfasatura di calendario vs erogazione progressiva) e nella sua durata.
In questa guida chiariamo la distinzione tra le due forme di preammortamento, la loro natura giuridica alla luce dell'art. 821 del codice civile e della Delibera CICR del 9 febbraio 2000, un esempio numerico su un mutuo da 150.000 € e il trattamento fiscale secondo la Circolare 15/E/2005 (punto 4.4) dell'Agenzia delle Entrate.
Per una panoramica generale su cos'è il preammortamento e come si calcola in ogni sua forma, vedi anche la nostra guida Preammortamento mutuo: cos'è, come funziona e come si calcolano gli interessi.
Preammortamento tecnico e finanziario: le definizioni
Nella prassi bancaria italiana si distinguono due situazioni molto diverse, entrambe chiamate genericamente "preammortamento", ma con origine e finalità opposte:
- Preammortamento tecnico: è il periodo tra la data di erogazione del mutuo (giorno del rogito) e l'inizio del primo mese solare pieno di ammortamento. Dura da 1 giorno a circa 30-40 giorni. Non è una clausola negoziata: dipende semplicemente dalla data in cui viene firmato l'atto. Serve esclusivamente ad allineare le scadenze di rata (es. sempre il 1° del mese) evitando rate "spezzate" con importi variabili di giorno in giorno.
- Preammortamento finanziario (detto anche "sostanziale" o "contrattuale"): è un vero e proprio periodo negoziato in contratto, durante il quale la banca eroga il capitale in più tranche legate allo Stato Avanzamento Lavori (SAL), tipico dei mutui per ristrutturazione o costruzione. Può durare da alcuni mesi a 2-3 anni. Il mutuatario paga interessi solo sul capitale via via erogato; l'ammortamento vero e proprio parte solo al termine dei lavori, quando l'intero importo è stato erogato.
La differenza pratica più importante: il preammortamento tecnico è subito dal cliente (dipende dalla data del rogito, che spesso non sceglie liberamente), mentre quello finanziario è scelto insieme alla banca al momento della stipula, come parte della struttura del finanziamento.
Natura giuridica: art. 821 c.c. e Delibera CICR 9/2/2000
Dal punto di vista giuridico, gli interessi maturati durante qualunque forma di preammortamento sono qualificati come frutti civili ai sensi dell'art. 821 del codice civile, secondo cui "i frutti civili si acquistano giorno per giorno, in ragione della durata del diritto". Questo significa che:
- gli interessi si calcolano pro rata temporis, cioè proporzionalmente ai giorni effettivi di erogazione del capitale, sia nel preammortamento tecnico (pochi giorni) sia in quello finanziario (mesi/anni suddivisi in tranche);
- non è ammesso un calcolo forfettario "a mese intero" indipendentemente dal numero di giorni realmente trascorsi.
Un secondo profilo rilevante riguarda l'anatocismo (produzione di interessi su interessi), disciplinato dalla Delibera CICR del 9 febbraio 2000. La delibera vieta la capitalizzazione automatica degli interessi passivi se non pattuita esplicitamente e con pari periodicità di quelli attivi. Applicata al preammortamento, questo significa che gli interessi maturati in questa fase devono essere addebitati come voce autonoma (la cosiddetta "rata di preammortamento") e non sommati al capitale su cui verranno poi calcolati gli interessi del piano di ammortamento vero e proprio: in caso contrario si configurerebbe una capitalizzazione non consentita.
Esempio numerico: mutuo 150.000 € erogato il 15 aprile
Ipotesi: mutuo prima casa da 150.000 €, TAN fisso 3,20%, erogato il 15 aprile, con prima rata di ammortamento fissata al 1° giugno (calendario di rata sempre il primo giorno del mese).
- Giorni di preammortamento tecnico: dal 15 aprile al 30 aprile = 15 giorni.
- Interessi = 150.000 × 0,032 × 15 / 365 = 197,26 €, addebitati come rata di preammortamento il 1° maggio.
- Dal 1° maggio parte il conteggio del primo mese pieno; la prima rata di ammortamento (quota capitale + quota interessi) viene addebitata il 1° giugno, calcolata sugli interessi di maggio (31 giorni) più il rimborso di quota capitale.
Se lo stesso mutuo fosse invece un mutuo SAL per ristrutturazione, con erogazione della prima tranche di 50.000 € il 15 aprile e le tranche successive nei 12 mesi seguenti fino a completamento lavori, il preammortamento sarebbe finanziario: gli interessi si calcolerebbero ogni volta solo sul capitale via via erogato (50.000 €, poi 100.000 €, poi 150.000 €), per un periodo complessivo di 12 mesi invece di 15 giorni, con un costo complessivo di interessi molto più elevato (nell'ordine di alcune migliaia di euro anziché poche centinaia).
Trattamento fiscale: detrazione e Circolare 15/E/2005 (punto 4.4)
Sul piano fiscale, sia gli interessi di preammortamento tecnico sia quelli di preammortamento finanziario sono equiparati agli interessi passivi ordinari del mutuo e rientrano nella detrazione IRPEF del 19% prevista dall'art. 15 del TUIR (DPR 917/1986) per i mutui ipotecari destinati all'acquisto o costruzione dell'abitazione principale, entro il tetto complessivo di 4.000 € annui di interessi più oneri accessori.
Il riferimento di prassi principale è la Circolare 15/E del 2005 (punto 4.4) dell'Agenzia delle Entrate, che ha chiarito come gli interessi di preammortamento vadano portati in detrazione, precisando in particolare che:
- per i mutui destinati alla costruzionedell'abitazione principale (quindi con preammortamento finanziario legato al SAL), gli interessi passivi sono detraibili anche durante la fase di erogazione a tranche, a condizione che i lavori siano ultimati entro i termini previsti e l'immobile diventi abitazione principale;
- per il preammortamento tecnico legato al normale mutuo di acquisto, la detrazione decorre già dalla data di stipula del contratto, comprendendo quindi anche gli interessi del periodo di sfasatura iniziale;
- gli interessi vanno indicati nel rigo E7 del modello 730 (o RP7 di Redditi PF), sulla base della certificazione annuale rilasciata dalla banca.
Per gli immobili diversi dall'abitazione principale (seconda casa) la detrazione non spetta in nessuno dei due casi.
Come evitare o ridurre entrambi i tipi
Le strategie per contenere il costo cambiano a seconda del tipo di preammortamento:
- Preammortamento tecnico: si riduce quasi a zero fissando il rogito a ridosso di fine mese (30 o 31), così i giorni di sfasatura sono 1-2 e gli interessi trascurabili.
- Preammortamento finanziario: si riduce negoziando con la banca tempi di erogazione delle tranche SAL più rapidi, evitando ritardi nei lavori e, dove possibile, chiedendo un numero minore di stati avanzamento con importi più consistenti, per abbreviare il periodo complessivo in cui si pagano solo interessi senza ridurre il debito.
- In entrambi i casi, verifica sempre che il contratto e il PIES specifichino il metodo di calcolo (anno civile 365 giorni o commerciale 360) e che gli interessi vengano addebitati come voce separata, senza capitalizzazione, come richiesto dalla Delibera CICR 9/2/2000.
Per approfondire il calcolo dettagliato degli interessi giorno per giorno e ulteriori esempi numerici, consulta la guida Preammortamento mutuo: cos'è, come funziona e come si calcolano gli interessi, oppure la guida sul piano di ammortamento alla francese per capire come si struttura la rata a regime.
Fonti autorevoli: Agenzia delle Entrate; Banca d'Italia — Trasparenza Bancaria.
