In sintesi
Il grado ipotecario è l'ordine di priorità tra creditori con ipoteca sullo stesso immobile: chi ha iscritto per primo viene pagato per primo in caso di vendita forzata. Il grado è fissato dalla data di iscrizione nei registri immobiliari (art. 2852 c.c.), non dalla data del rogito. La banca del mutuo prende tipicamente il I grado; chi arriva dopo (mutuo liquidità, ipoteca giudiziale, fisco) prende gradi successivi e viene soddisfatto solo sul residuo.
Cos'è il grado ipotecario
Quando su un immobile pesano più ipoteche a favore di creditori diversi, la legge deve stabilire un ordine di soddisfazione in caso di esecuzione forzata (asta). Questo ordine è il grado ipotecario. La regola sta nell'art. 2852 del Codice Civile, che fa prendere grado all'ipoteca dal momento della sua iscrizione, anche se il credito garantito nasce dopo.
In pratica: il primo creditore che iscrive l'ipoteca ottiene il I grado; il secondo, il II grado; e così via. In caso di vendita all'asta, il ricavato viene distribuito in ordine di grado: se non basta a soddisfare tutti, i gradi inferiori restano scoperti.
Iscrizione vs trascrizione: differenza chiave
Molti confondono i due termini. Ecco la differenza:
- Iscrizione: riguarda l'ipoteca. È l'atto con cui il notaio deposita nei registri immobiliari la garanzia reale (ipoteca volontaria, giudiziale o legale). Determina il grado.
- Trascrizione: riguarda gli atti traslativi (compravendita, donazione, preliminare). Rende opponibile ai terzi il passaggio di proprietà.
Per approfondire la parte relativa alla compravendita, vedi la trascrizione del preliminare.
Ipoteca di primo grado
È la garanzia con priorità assoluta. Nel mutuo fondiario e nel mutuo ipotecario per acquisto prima casa (qui la differenza fra mutuo fondiario e ipotecario), la banca richiede sempre l'iscrizione in I grado: è la condizione per erogare a tassi standard. Se l'immobile ha già altre ipoteche, la banca chiede prima la cancellazione o non eroga.
Importo iscritto: l'ipoteca di I grado viene iscritta tipicamente per il 150-200% del capitale erogato (copre capitale, interessi, spese in caso di inadempimento).
Ipoteca di secondo grado e successivi
Un'ipoteca di II grado esiste quando sull'immobile c'è già un'ipoteca di I grado non ancora cancellata. Casi tipici:
- Mutuo liquidità o mutuo integrativo sulla stessa casa già gravata da mutuo acquisto (leggi la guida al mutuo liquidità).
- Ipoteca giudiziale: iscritta da un creditore con sentenza esecutiva (fornitore non pagato, condominio, professionista).
- Ipoteca esattoriale (legale del fisco): il comma 1-bis dell'art. 77 del DPR 602/1973 consente all'agente della riscossione di iscrivere ipoteca «purché l'importo complessivo del credito per cui si procede non sia inferiore complessivamente a ventimila euro». Il comma 1 aggiunge un dettaglio che spesso sorprende: l'ipoteca si iscrive «per un importo pari al doppio dell'importo complessivo del credito per cui si procede», e il comma 2-bis impone comunque una comunicazione preventiva con trenta giorni per pagare.
Rischio per il creditore di II grado: in caso di asta, viene pagato solo se il ricavato basta a coprire prima il I grado. Per questo i tassi dei mutui di II grado sono più alti (o vengono direttamente rifiutati dalle banche).
Surroga: si perde il grado?
No. L'art. 120-quater del TUB (portabilità del mutuo, introdotta dalla Legge Bersani) stabilisce che «il mutuante surrogato subentra nelle garanzie, personali e reali, accessorie al credito cui la surrogazione si riferisce»: la nuova banca eredita quindi l'ipoteca già iscritta, con grado, data e ordine. Non c'è una nuova iscrizione, ma un annotamento che «può essere richiesto al conservatore senza formalità». Lo stesso articolo vieta penali e oneri, e aggiunge che la surrogazione deve perfezionarsi entro trenta giorni lavorativi, con un risarcimento dell'1% del finanziamento per ogni mese di ritardo imputabile alla vecchia banca. Vantaggi:
- Nessun costo notarile aggiuntivo per l'iscrizione.
- Nessun rischio di scivolare in II grado nel frattempo.
- Nessuna imposta sostitutiva sulla surroga (il mutuo di sostituzione invece paga lo 0,25%).
Vedi la guida quando conviene surrogare per capire la convenienza economica.
Postergazione e permuta di grado
Il grado, pur fissato dall'iscrizione, può essere modificato con atto notarile e consenso dei creditori interessati. Due strumenti:
| Strumento | Cosa fa | Quando serve |
|---|---|---|
| Postergazione | Un creditore di grado superiore accetta di "retrocedere" dopo un altro creditore. | Quando serve inserire un nuovo mutuo con priorità. |
| Permuta di grado | Due creditori si scambiano il posto in graduatoria. | Rinegoziazione tra creditori esistenti (raro nella prassi bancaria). |
Entrambe richiedono atto pubblico e annotazione a margine dell'iscrizione originaria. Non sono automatiche: nessun creditore è obbligato ad accettare.
Novità 2026: D.Lgs. 139/2024
Il D.Lgs. 18 settembre 2024, n. 139 (pubblicato in GU n. 231 del 2 ottobre 2024) ha semplificato la disciplina dei tributi indiretti su atti pubblici e formalità immobiliari. Per chi ha un mutuo, cosa cambia e cosa no:
- Le iscrizioni ipotecarie si fanno con il modello unico informatico, previsto dal D.Lgs. 463/1997: non è una novità del 2024.
- Resta com'era: con l'imposta sostitutiva l'atto di mutuo non paga imposte ipotecaria e catastale (art. 15 D.P.R. 601/1973).
- Visura catastale online gratuita per tutti, dal 1° gennaio 2025.
Per una panoramica completa sui costi notarili, vedi la guida costo del notaio per acquisto prima casa.
Come verificare il grado della propria ipoteca
Basta richiedere una visura ipotecaria aggiornata presso l'Agenzia delle Entrate — Servizi Territoriali. Contiene:
- Elenco di tutte le formalità sull'immobile (iscrizioni, trascrizioni, annotazioni).
- Data e numero d'ordine di ciascuna iscrizione.
- Nome del creditore, importo iscritto, tipo di ipoteca.
- Grado (I, II, III...) e stato (attiva, cancellata).
Approfondisci nella guida alla visura ipotecaria. L'ispezione ipotecaria è gratuita solo per gli immobili di cui sei titolare, anche per quota (D.L. 16/2012, art. 6).
Se stai valutando un mutuo per una casa che ha già ipoteche pregresse, confronta le condizioni delle banche con la simulazione GoMutuo: capirai subito quali istituti accettano di iscrivere in I grado dopo la cancellazione della vecchia ipoteca.
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