Risposta rapida
Sì, il mutuo con una banca estera per una casa in Italia si può fare, se la banca è abilitata a lavorare in Italia. Può avere qui una succursale oppure, se viene da un altro Paese dell'Unione europea, lavorare senza sede, in libera prestazione di servizi (artt. 15 e 16 del Testo unico bancario, il TUB). L'ipoteca si iscrive comunque in Italia, con un atto dal notaio.
Il caso opposto, una banca italiana per una casa all'estero, è nella guida sul mutuo italiano per una casa all'estero. Quanto puoi chiedere e con che rata te lo dice una simulazione gratuita su GoMutuo in 6 minuti.
Quali banche estere possono farti il mutuo in Italia?
Quelle abilitate a lavorare in Italia: fra le attività che una banca dell'Unione può svolgere negli altri Paesi, l'art. 1 del TUB mette anche «il credito con garanzia ipotecaria». Le strade sono tre.
- Una succursale in Italia, cioè una sede della banca estera, iscritta nell'albo della Banca d'Italia (art. 13 TUB).
- La libera prestazione di servizi, senza sede: una banca di un altro Paese dell'Unione può farlo dopo che l'autorità del suo Paese ha informato la Banca d'Italia (art. 16, comma 3, TUB).
- Le banche di Paesi fuori dall'Unione, come la Svizzera o il Regno Unito, hanno bisogno di un'autorizzazione della Banca d'Italia (per queste regole Norvegia, Islanda e Liechtenstein, nello Spazio economico europeo, valgono come Paesi dell'Unione). Dall'11 gennaio 2027, con il D.Lgs. 208/2025, per prestare soldi in Italia devono avere una succursale, salvo che sia il cliente a cercarle di sua esclusiva iniziativa (art. 14-bis TUB).
Attenzione al nome: per l'art. 1 del TUB è «banca italiana» quella con la sede legale in Italia, anche se fa parte di un gruppo estero.
Come controlli che la banca estera sia abilitata?
Negli albi ed elenchi di vigilanza della Banca d'Italia, online e gratuiti: dicono se una banca è iscritta e «quali servizi finanziari sono autorizzati a offrire al pubblico». Nella consultazione scegli «Banche ed altri intermediari esteri abilitati in Italia», cerca la banca e guarda il tipo di operatività (succursale o libera prestazione); nella sua scheda, fra le attività, devono esserci le operazioni di prestito.
Il 13 ottobre 2026, con i dati aggiornati al giorno prima, l'elenco contava quasi 700 banche estere, meno di 80 con una succursale in Italia. Esserci non vuol dire fare mutui ai privati: lo dicono la scheda e il foglio informativo della banca. Se la banca che ti propone il mutuo non c'è, non firmare: la legge punisce penalmente chi fa attività bancaria senza autorizzazione, ricorda la Banca d'Italia.
Notaio, ipoteca e imposta sostitutiva: cosa cambia?
Notaio e ipoteca restano italiani. L'ipoteca su una casa in Italia segue la legge italiana (art. 51 della legge 218/1995) e si concede con un atto pubblico o una scrittura privata con la firma autenticata (artt. 2821 e 2835 del codice civile): in pratica, dal notaio. Un atto notarile fatto all'estero, prima di usarlo qui, va depositato presso un notaio italiano o l'archivio notarile (art. 106 della legge notarile).
L'imposta sostitutiva invece dipende dalla banca. Sui mutui oltre i diciotto mesi può pagare lo 0,25% del mutuo, o il 2% se serve a comprare, costruire o ristrutturare una casa senza i requisiti prima casa o con i requisiti non dichiarati nell'atto di mutuo, al posto di registro, bollo e imposte ipotecarie e catastali (artt. 15 e 18 del D.P.R. 601/1973). Ma la banca deve sceglierla: «L'opzione è esercitata per iscritto nell'atto di finanziamento» (art. 17). Senza, si pagano le imposte ordinarie: chiedi alla banca prima della firma se la applica. Può applicarla anche una banca dell'Unione senza succursale. Serve però un contratto di mutuo concluso in Italia: se è concluso all'estero, per l'Agenzia delle Entrate la sostitutiva non si applica e anche l'atto di ipoteca fatto qui paga le imposte ordinarie (risposta n. 150/2024).
Dalla banca dipende anche la detrazione degli interessi del mutuo prima casa: spetta solo su quelli pagati a una banca italiana o di un altro Paese dell'Unione, o alla succursale in Italia di una banca estera (art. 15, comma 1, lettera b, del TUIR). Con una banca svizzera o inglese senza succursale qui, la perdi.
Quanto costa: un esempio con i numeri
Prendiamo un mutuo di 200.000 € per una casa da 250.000 € (l'80% del valore, con 50.000 € di anticipo), a tasso fisso. Il TAN è una stima: l'IRS della stessa durata, il tasso di mercato da cui parte il fisso (ICE Swap Rate, 2 novembre 2026), più uno spread medio dello 0,30% stimato da noi su dati ABI e Banca d'Italia.
| Durata | TAN fisso stimato | Rata mensile |
|---|---|---|
| 20 anni | 3,73% | 1.184 € |
| 25 anni | 3,65% | 1.017 € |
| 30 anni | 3,57% | 906 € |
Due cifre dipendono dalla banca. L'imposta sostitutiva, se la applica, vale 500 € allo 0,25% e 4.000 € al 2%. E il reddito che serve: con un reddito estero alcune banche ne contano solo una parte, e se ne contassero due terzi, per la stessa rata ti servirebbe un reddito più alto del 50%. Per vedere la tua rata e quanto puoi chiedere, fai una simulazione gratuita: bastano 6 minuti.
Quali tutele hai con una banca estera?
Se la banca lavora in Italia, le stesse di una banca italiana. Le regole del TUB su trasparenza e contratti, credito immobiliare ai consumatori compreso, «si applicano alle attività svolte nel territorio della Repubblica dalle banche e dagli intermediari finanziari» (art. 115). E per la Banca d'Italia un'offerta per email o per telefono a chi vive in Italia è un'attività svolta in Italia (disposizioni sulla trasparenza).
- La lingua. «Le informazioni fornite ai sensi del presente titolo sono rese almeno in lingua italiana» (art. 127, comma 1-bis, TUB).
- Le liti. Le banche estere che lavorano in Italia devono aderire all'Arbitro Bancario Finanziario; quelle dell'Unione senza succursale possono non farlo se aderiscono a un sistema del loro Paese della rete Fin-Net (disposizioni della Banca d'Italia sull'ABF).
- La valuta. Se il mutuo non è nella valuta del tuo reddito, puoi convertirlo (art. 120-quaterdecies TUB): per la Banca d'Italia quando il cambio si è mosso del 20% o più dalla firma (sezione VI-bis, § 6).
Si può fare la surroga con una banca estera?
Sì, verso una banca estera che lavora in Italia e accetta di finanziarti, e anche al contrario, da una banca estera che lavora in Italia a un'altra banca. L'art. 120-quater del TUB vale per i finanziamenti di banche e intermediari finanziari a persone fisiche e microimprese. La banca nuova paga il debito residuo e prende il posto della vecchia nell'ipoteca, con un annotamento nei registri italiani; tu non paghi spese né commissioni (comma 4) né imposte (art. 8, comma 4-bis, D.L. 7/2007). La vecchia banca non può opporsi; la nuova può dire di no, come per qualsiasi mutuo. I passi sono nella guida sulla surroga del mutuo.
Redditi esteri, frontalieri e AIRE: perché può essere più semplice una banca italiana
Se vivi o lavori fuori dall'Italia, forse pensi alla banca del Paese in cui stai. Se quella banca non lavora qui, dovrebbe comunque iscrivere l'ipoteca nei registri italiani: chiedile subito se lo fa. Per una banca italiana è la procedura di sempre, e alcune hanno regole apposta. Nelle politiche di credito che vediamo:
- alcune contano solo redditi prodotti e dichiarati in Italia, con eccezioni per frontalieri e dipendenti di organizzazioni internazionali;
- con i frontalieri, alcune finanziano solo la prima casa, con più anticipo o contando il reddito estero solo in parte, a volte solo a tasso fisso;
- con gli iscritti all'AIRE, alcune vogliono un cointestatario o un garante che vive in Italia con un reddito italiano, oppure un anticipo molto alto e redditi alti;
- alcune non finanziano chi non risiede in Italia.
Se vivi in Italia e lavori da remoto per un'azienda estera, conta la tua residenza fiscale: vedi il mutuo con contratto estero in smart working.
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