Risposta rapida
Non esiste un divieto di legge, ma nella pratica non si fa. Le banche italiane non finanziano l'acquisto di un immobile situato all'estero perché la garanzia è il problema: l'ipoteca si costituisce secondo la legge del Paese in cui si trova l'immobile e si iscrive nei registri locali. Le due strade praticabili sono un mutuo presso una banca del Paese di acquisto oppure un finanziamento italiano garantito da un immobile che possiedi già in Italia.
Perché le banche italiane dicono no
- L'ipoteca è regolata dalla legge del luogo in cui si trova il bene: la banca italiana non può iscriverla nei registri italiani.
- Un'eventuale escussione avverrebbe davanti a un'autorità straniera, con tempi e costi difficili da stimare.
- La valutazione dell'immobile richiede periti e riferimenti di mercato locali.
- Il rapporto costi-benefici non regge per operazioni numericamente marginali.
Le due strade praticabili
| Strada | Garanzia | Nota |
|---|---|---|
| Banca del Paese estero | Immobile estero | Via ordinaria; attenzione a valuta e contratto |
| Banca italiana | Immobile già posseduto in Italia | Condizioni meno favorevoli, LTV prudente |
Mutuo con banca locale
È la soluzione naturale: la banca del posto conosce il mercato, valuta l'immobile con parametri locali e iscrive l'ipoteca senza attriti. Da verificare con attenzione la valuta del finanziamento, perché una rata in valuta estera espone al rischio di cambio, e poi la disciplina delle penali e le regole sull'estinzione anticipata, che non coincidono con quelle italiane.
Se il contratto resta sotto le regole italiane hai una tutela in più, ma non la puoi usare quando vuoi. L'art. 120-quaterdecies TUB dà a chi ha un mutuo in valuta estera il diritto di convertirlo nella valuta del proprio reddito o in quella dello Stato dell'Unione europea in cui risiede, e le Disposizioni di trasparenza della Banca d'Italia (sezione VI-bis, paragrafo 6) ne legano l'uso a quanto si è mosso il cambio. La guida «Il mutuo ipotecario in parole semplici» lo dice così: «il diritto può essere esercitato quando la variazione del tasso di cambio è pari o superiore al venti per cento rispetto al momento della conclusione del contratto». Se il contratto lo prevede, la banca può chiedere un compenso per la conversione. Un mutuo firmato con una banca estera, sotto la legge di quel Paese, questa tutela può non averla.
Garanzia su un immobile italiano
Se possiedi già una casa in Italia, libera o con debito residuo contenuto, puoi ottenere liquidità con ipoteca su quell'immobile e usarla per l'acquisto all'estero. Il funzionamento è descritto in mutuo liquidità; se hai già un mutuo in corso, valuta anche la surroga con liquidità aggiuntiva e l'ipoteca di secondo grado. Il margine finanziabile dipende dal rapporto tra somma richiesta e valore: vedi LTV.
Cose da valutare prima
- Obblighi fiscali italiani su immobili detenuti all'estero, monitoraggio incluso: da verificare con un commercialista.
- Rischio di cambio se il mutuo non è in euro. Attenzione, la definizione è più larga di quanto sembri: nella guida della Banca d'Italia si legge che «anche un mutuo denominato in Euro può essere considerato "in valuta estera" se, al momento della stipula del contratto, il cliente percepisce la parte principale del suo reddito in una valuta diversa».
- Assistenza legale locale per titolo di proprietà e conformità.
- Sostenibilità complessiva: la rata estera pesa sul tuo reddito come qualsiasi altro debito, vedi rapporto rata/reddito.
- Se invece vivi all'estero e vuoi comprare in Italia, il percorso è mutuo per iscritti AIRE, con una banca italiana o con una banca estera abilitata in Italia. Per una prima stima dell'importo puoi usare la simulazione GoMutuo.
Contenuto informativo di carattere generale, non consulenza legale né fiscale. Le prassi bancarie e le regole sulla costituzione dell'ipoteca variano da Paese a Paese: prima di impegnarti verifica con un professionista dell'ordinamento interessato e con il tuo consulente fiscale.
Ti è stata utile?
