Risposta rapida
È liquidità garantita dalla casa, senza rate. Chi ha più di 60 anni e possiede un immobile residenziale può ottenere un capitale in un'unica soluzione: la banca iscrive ipoteca di primo grado e non chiede rate mensili obbligatorie. Il debito, con interessi capitalizzati anno per anno, si rimborsa alla morte del contraente o alla vendita dell'immobile.
La disciplina è l'art. 11-quaterdecies del D.L. 203/2005 (convertito con L. 248/2005), riformato nel 2015, con regolamento attuativo D.M. 226/2015. Il comma 12 lo definisce come un finanziamento «con capitalizzazione annuale di interessi e di spese, riservati a persone fisiche con età superiore a sessanta anni compiuti». Non è un mutuo per comprare casa: serve a monetizzare una casa già posseduta.
Requisiti
- Età superiore a sessanta anni compiuti al momento della stipula.
- Proprietà di un immobile residenziale, libero da ipoteche.
- Immobile assicurato contro i danni e mantenuto in buono stato.
- Partecipazione del coniuge convivente quando l'immobile è la residenza familiare.
- Nessun requisito di reddito da lavoro: la garanzia è l'immobile.
Quanto si ottiene
L'importo dipende da età del contraente e valore di perizia dell'immobile: più avanzata l'età, maggiore la quota erogabile. Gli operatori pubblicano tabelle per fasce di età, quindi il dato puntuale va letto sul foglio informativo della singola banca.
| Variabile | Effetto sull'importo |
|---|---|
| Età del contraente | Più alta, più capitale erogabile |
| Valore di perizia | Base di calcolo della percentuale |
| Tipo di immobile | Solo residenziale, in buono stato e commerciabile |
| Cointestazione | Si considera l'età del contraente più giovane |
Il valore di perizia è lo stesso concetto che governa i mutui ordinari: se ti interessa capire come la banca stima l'immobile, vedi come si calcola il capitale residuo per il meccanismo opposto, quello del debito che si riduce.
Rimborso ed eredi
- Alla morte del contraente la banca comunica il debito maturato.
- Gli eredi possono rimborsare e mantenere l'immobile.
- Oppure vendere l'immobile e restituire quanto dovuto.
- Se il finanziamento non è rimborsato entro dodici mesi, la banca vende l'immobile a un valore di mercato stimato da un perito e restituisce l'eventuale eccedenza; trascorsi altri dodici mesi senza vendita, quel valore si decurta del 15 per cento per ogni anno che passa. La tutela che conta per gli eredi è scritta nella stessa norma: «L'importo del debito residuo non può superare il ricavato della vendita dell'immobile, al netto delle spese sostenute».
- Estinto il debito, si procede alla cancellazione dell'ipoteca.
Attenzione anche agli eventi che fanno scattare il rimborso prima del tempo: l'art. 3 del D.M. 226/2015 li elenca. Fra questi ci sono la vendita o il trasferimento, anche parziale, dell'immobile, un usufrutto o una servitù nuova, altre ipoteche a favore di terzi, anche giudiziali, e le modifiche non concordate rispetto allo stato periziato. Contano anche l'incuria che porta alla revoca dell'abitabilità e i sequestri o pignoramenti pari ad almeno il venti per cento del valore. Lo stesso vale se, dopo la firma, prende la residenza nell'immobile chi non è un familiare (figli, coniuge o convivente more uxorio). Per il decreto conta come familiare anche chi vive con te e lavora per te o per la tua famiglia con un contratto regolare, come una badante. Sul funzionamento dell'ipoteca e sulla sua cancellazione, il dettaglio è in cancellazione dell'ipoteca. Se invece il tema è un mutuo che passa agli eredi, vedi accollo del mutuo ereditato.
Alternative da confrontare
Prima di firmare, mettilo a confronto con le altre strade per ottenere liquidità da un immobile:
- Mutuo liquidità o mutuo per pensionati: prevede rate, ma il debito non cresce. Vedi mutuo per pensionati e limiti di età.
- Vendita della nuda proprietà: si cede la proprietà conservando l'usufrutto. Vedi nuda proprietà e mutuo e i coefficienti per il calcolo dell'usufrutto.
Se stai valutando l'ipotesi con rata, confronta gli scenari con la simulazione mutuo GoMutuo.
Contenuto informativo di carattere generale, non consulenza finanziaria. Condizioni, tassi e percentuali erogabili variano per operatore: fai riferimento al foglio informativo e al prospetto di rimborso della banca.
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