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La legge Bersani sul mutuo ti dà tre diritti che valgono ancora oggi: cambiare banca con la surroga senza pagare nulla, estinguere il mutuo in anticipo senza penale e avere l'ipoteca cancellata senza notaio quando hai finito di pagare. È il decreto legge 7/2007, convertito dalla legge 40/2007. Oggi le sue regole stanno nel Testo unico bancario (TUB), la legge su banche e contratti di credito: art. 120-quater per la surroga, 120-ter per la penale, 40-bis per l'ipoteca.
Ogni diritto ha i suoi confini. La surroga, cioè il trasferimento del mutuo a un'altra banca per il debito che resta, vale per persone fisiche e microimprese (le imprese più piccole), e la nuova banca può dire di no. Se pensi di cambiare banca, la regola pratica è in quando conviene surrogare il mutuo.
Quale diritto ti serve?
Dipende da cosa vuoi fare: cambiare banca, ridurre o chiudere il debito, oppure liberare la casa dall'ipoteca. Le situazioni più comuni:
| La tua situazione | Cosa prevede la legge | Norma |
|---|---|---|
| Un'altra banca ti offre un tasso più basso | Surroga senza costi né imposte, entro 30 giorni lavorativi | art. 120-quater TUB |
| La tua banca abbassa il tasso per non perderti | Rinegoziazione senza spese | art. 120-quater, comma 5, TUB |
| Ti servono soldi in più del debito residuo | Sostituzione: un mutuo nuovo, con i suoi costi | nessuna tutela della surroga |
| Vuoi ridurre o chiudere il mutuo | Estinzione senza penale, totale o parziale | art. 120-ter TUB |
| Mutuo firmato prima del 2 febbraio 2007, con penale | Penale entro i tetti dell'accordo ABI del 2007 | art. 161, comma 7-ter, TUB |
| Hai pagato l'ultima rata | Ipoteca cancellata d'ufficio, senza notaio | art. 40-bis TUB |
| La banca non rispetta queste regole | Reclamo, poi ricorso all'Arbitro Bancario Finanziario | procedura dell'ABF |
Che cos'è la legge Bersani sui mutui e dove si trova oggi?
La legge Bersani sui mutui è il decreto legge 31 gennaio 2007, n. 7, in vigore dal 2 febbraio 2007 e convertito con modifiche dalla legge 2 aprile 2007, n. 40, in vigore dal 3 aprile 2007; oggi le sue regole sui mutui stanno quasi tutte nel Testo unico bancario. Le date sono su Normattiva, nelle note del decreto e della legge di conversione. Il decreto Bersani del 2006 (D.L. 223/2006) è un altro provvedimento. Il D.Lgs. 141/2010 ha riscritto nel TUB le regole sui mutui e ha abrogato quasi tutti i commi del decreto che le contenevano; resta in vigore l'art. 8, comma 4-bis, che toglie le imposte dalla surroga.
| Diritto | Nel decreto del 2007 | Oggi, nel TUB |
|---|---|---|
| Surroga senza costi | art. 8 | art. 120-quater |
| Estinzione senza penale | art. 7 | art. 120-ter (date nell'art. 161, comma 7-ter) |
| Ipoteca cancellata senza notaio | art. 13, commi 8-sexies e seguenti | art. 40-bis (date nell'art. 161, comma 7-bis) |
Fonte: D.L. 7/2007 e D.Lgs. 385/1993 (TUB), testo vigente su Normattiva al 4 ottobre 2026. Dopo il 2007 le regole sono cambiate in tre tappe:
- 2010: il D.Lgs. 141/2010 le porta nel TUB e dà alla surroga un termine di 30 giorni, con un indennizzo dell'1% al mese a carico della vecchia banca.
- 2011: il D.L. 70/2011 limita la surroga a persone fisiche e microimprese.
- 2012: il D.L. 1/2012 fa pagare l'indennizzo alla vecchia banca solo se il ritardo dipende da lei; dal 19 dicembre 2012 il termine è di 30 giorni lavorativi dalla richiesta del cliente alla nuova banca (D.L. 179/2012, art. 23-bis).
Surroga: si può cambiare banca senza pagare nulla?
Sì: con la surroga sposti il mutuo in un'altra banca per il debito residuo, senza costi, e la nuova banca subentra nell'ipoteca che c'è già. Per l'art. 120-quater del TUB il contratto passa «alle condizioni stipulate tra il cliente e l'intermediario subentrante, con esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura». Ogni patto che impedisca la surroga o la renda più cara è nullo. La guida della Banca d'Italia Il mutuo ipotecario in parole semplici (febbraio 2026) lo dice in chiaro: «L'intermediario originario non può impedire o ostacolare il trasferimento del mutuo».
- Costi: nessuna spesa per il nuovo finanziamento, l'istruttoria e gli accertamenti catastali, nessun costo «neanche in forma indiretta» per le formalità (comma 4) e niente imposta sostitutiva (art. 8, comma 4-bis, D.L. 7/2007).
- Tempi: 30 giorni lavorativi da quando chiedi alla nuova banca di farsi dare il debito residuo esatto. Se la vecchia banca ritarda per colpa sua, ti deve l'1% del valore del finanziamento per ogni mese o frazione di mese (comma 7). Per l'Arbitro Bancario Finanziario il valore è il debito residuo al trentesimo giorno lavorativo, e nel conto dei 30 giorni non entrano né il giorno della richiesta né i sabati (Collegio di coordinamento, decisione 15779/2018).
- Fisco: restano i benefici fiscali del mutuo, come la detrazione degli interessi (comma 8).
- Chi: persone fisiche e microimprese, anche con un ente di previdenza; leasing esclusi (comma 9).
La nuova banca invece può dire di no: fa un'istruttoria vera. Di solito finanzia fino all'80% del valore della casa, e alcune chiedono un debito residuo minimo più alto che per un mutuo nuovo e da 6 a 12 mesi di rate pagate con regolarità. Per il tuo caso puoi vedere gratis in 6 minuti se il nuovo mutuo è fattibile e con che rata; i motivi di un no sono in quando la banca può rifiutare la surroga.
Quanto vale la surroga in euro? Un esempio su 140.000 €
Con 140.000 € di debito residuo e 20 anni da pagare, passare da un fisso del 4,50% al fisso stimato di oggi abbassa la rata di circa 42 € al mese: 10.198 € di interessi in meno in 20 anni, senza spese. Il 4,50% è un'ipotesi, un fisso firmato quando i tassi erano più alti. Il nuovo TAN (tasso annuo nominale, su cui si calcola la rata) è una stima: l'IRS a 20 anni, l'indice dei mutui fissi, al 3,63% (ICE Swap Rate, 6 ottobre 2026), più uno spread medio, cioè il margine della banca, che stimiamo in 0,30%: in tutto 3,93%. Per il variabile l'indice è l'Euribor a 3 mesi (2,602%, EMMI, 6 ottobre 2026): ipotizziamo che lo spread scenda dall'1,50% del vecchio contratto allo spread medio che stimiamo in 0,50%.
| Mutuo da spostare (140.000 €, 20 anni) | TAN prima → dopo | Rata mensile prima → dopo | Interessi in meno in 20 anni |
|---|---|---|---|
| Fisso al 4,50% (ipotesi) | 4,50% → 3,93% | 886 € → 843 € | 10.198 € |
| Variabile con spread dell'1,50% (ipotesi) | 4,10% → 3,10% | 856 € → 783 € | 17.353 €, se l'Euribor restasse quello di oggi |
| Costi a tuo carico | 0 €: niente istruttoria, perizia, notaio né imposta sostitutiva | ||
| Se la vecchia banca ritarda per colpa sua | 1.400 € per ogni mese o frazione oltre i 30 giorni lavorativi | ||
Rata alla francese, stessa durata residua prima e dopo: il conto si rifà con qualunque calcolatore (140.000 €, 240 rate). L'offerta vera dipende dalla banca e dal tuo profilo; con pochi anni residui la differenza pesa molto meno.
Estinzione anticipata: quando non si paga la penale?
La penale non si paga quando il mutuo è di una persona fisica, è servito a comprare o ristrutturare un'abitazione o l'immobile in cui lavora ed è stato firmato dal 2 febbraio 2007 (acquisto della prima casa) o dal 3 aprile 2007 (altri casi), sia per l'estinzione totale sia per quella parziale. L'art. 120-ter del TUB è netto: «È nullo qualunque patto o clausola, anche posteriore alla conclusione del contratto, con il quale si convenga che il mutuatario sia tenuto al pagamento di un compenso o penale». Cade la clausola, non il contratto, e il divieto vale per ogni compenso chiesto per l'estinzione, qualunque nome abbia.
Conta la data: i mutui per l'acquisto della prima casa sono coperti se firmati dal 2 febbraio 2007, gli altri (seconda casa, ristrutturazione, studio o negozio) dal 3 aprile 2007 (art. 161, comma 7-ter, TUB). Prima del 2 febbraio 2007 la penale resta, ma entro i tetti dell'accordo del 2 maggio 2007 fra ABI e associazioni dei consumatori, e le banche «non possono rifiutare la rinegoziazione» che la riporta in quei limiti. Percentuali ed esempio sono in quanto costa la penale di estinzione anticipata; procedura e convenienza in estinzione anticipata del mutuo.
Ipoteca: chi la cancella e in quanto tempo dopo l'ultima rata?
La cancella d'ufficio l'Agenzia delle Entrate, dopo la comunicazione che la banca deve mandare entro 30 giorni dalla chiusura del mutuo: senza costi per te e senza notaio. Per l'art. 40-bis del TUB l'ipoteca «si estingue automaticamente alla data di estinzione dell'obbligazione garantita». La banca rilascia la quietanza, la ricevuta con la data di chiusura, e manda la comunicazione al conservatore dei registri immobiliari, l'ufficio dell'Agenzia che tiene il registro delle ipoteche, «senza alcun onere per il debitore». Scaduti i 30 giorni il conservatore cancella «entro il giorno successivo», e «non è necessaria l'autentica notarile».
Un esempio: chiudi il mutuo lunedì 19 ottobre 2026, la banca comunica entro mercoledì 18 novembre e la cancellazione arriva entro giovedì 19 novembre. Prima l'ipoteca resta iscritta, perché nei 30 giorni la banca può dichiarare che rimane per un «giustificato motivo ostativo» (comma 3). Per questo chi vende casa il giorno stesso può aver bisogno dell'atto notarile di assenso, che si paga.
Lo stato della pratica si controlla gratis nel Registro delle comunicazioni dell'Agenzia delle Entrate, un servizio che «permette di conoscere lo stato di lavorazione della cancellazione di un'ipoteca» con il codice fiscale del debitore. Se dopo i 30 giorni l'ipoteca è ancora lì, i passi sono in come funziona la cancellazione dell'ipoteca.
Rinegoziazione e sostituzione: valgono le stesse tutele?
Non del tutto: la rinegoziazione, cioè il cambio delle condizioni con la stessa banca, resta una sua scelta, però se stai per fare la surroga e ti propone condizioni migliori per tenerti, il cambio si fa senza spese. L'art. 120-quater, comma 5, del TUB permette di concordare «la variazione senza spese delle condizioni del contratto in essere, mediante scrittura privata anche non autenticata», senza perdere i benefici fiscali (comma 8).
La sostituzione invece è un mutuo nuovo, che serve quando vuoi più soldi del debito residuo, e costa come un mutuo nuovo: istruttoria, perizia e notaio secondo le condizioni della banca, più l'imposta sostitutiva. Della legge Bersani usa due pezzi: il vecchio mutuo si chiude senza penale, se rientra nell'art. 120-ter, e la vecchia ipoteca si cancella con l'art. 40-bis. Per scegliere fra le strade c'è rinegoziazione o surroga: come scegliere.
Per chi cambia la risposta? Alcuni casi particolari
Cambia soprattutto per chi ha un mutuo intestato a una società, un mutuo molto vecchio o un'ipoteca che non viene da una banca.
- Mutuo di una società: la penale si paga se il contratto la prevede (l'art. 120-ter protegge solo le persone fisiche) e la surroga gratuita, che la vecchia banca non può bloccare, vale solo per le microimprese. La cancellazione d'ufficio vale anche qui, perché l'art. 40-bis guarda a chi ha concesso il mutuo.
- Professionista o ditta individuale: è una persona fisica, quindi niente penale sul mutuo per lo studio o il laboratorio.
- Casa del costruttore con mutuo frazionato: chi si è accollato la sua quota è coperto, perché le norme parlano di mutui «stipulati o accollati a seguito di frazionamento».
- Polizza pagata con premio unico: se estingui o fai la surroga, la compagnia ti restituisce la parte di premio relativa al periodo che resta, con i criteri scritti nelle condizioni di polizza e al netto delle spese indicate nel contratto; in alternativa puoi chiedere che la copertura continui a favore della nuova banca (D.L. 179/2012, art. 22, commi da 15-quater a 15-sexies).
- Mutuo della cassa di previdenza: i tre diritti valgono anche per gli enti di previdenza obbligatoria (artt. 120-ter, comma 2; 120-quater, comma 9; 40-bis, comma 6).
- Mutuo chiuso prima del 3 aprile 2007 con l'ipoteca ancora iscritta: chiedi la quietanza con raccomandata con avviso di ricevimento; i 30 giorni partono da lì (art. 161, comma 7-bis, TUB). Se l'ipoteca è iscritta da più di vent'anni e non è stata rinnovata, come ormai capita quasi sempre per questi mutui, la banca ha invece sei mesi dalla raccomandata per mandare la comunicazione (comma 7-quinquies).
- Mutuo chiuso dagli eredi o dalla polizza: la cancellazione d'ufficio vale lo stesso, perché per l'art. 40-bis l'ipoteca si estingue alla data in cui si estingue il debito, chiunque lo paghi.
- Cointestatari: la surroga sposta il mutuo con gli stessi intestatari e per il debito residuo; se cambiando banca vuoi anche togliere o aggiungere un intestatario, le strade sono in come togliere o aggiungere un cointestatario.
- Leasing, ipoteca giudiziale, prestito fra privati: restano fuori, perché la surroga esclude il leasing e la cancellazione semplificata vale solo per i mutui di banche, intermediari finanziari ed enti di previdenza.
Cosa fare se la banca non rispetta queste regole?
Prima un reclamo scritto alla banca; se non risponde entro 60 giorni o la risposta non ti convince, un ricorso all'Arbitro Bancario Finanziario (ABF), l'organismo che decide le liti fra clienti e intermediari. Vale per una penale non dovuta, una surroga in ritardo o un'ipoteca rimasta iscritta. La guida ABF in parole semplici avverte che «dovrai pagare soltanto 20 euro di contributo spese per la procedura», rimborsati se il ricorso è accolto anche solo in parte. Le decisioni non sono vincolanti, ma hanno «un tasso elevato di adesione da parte degli intermediari».
