Risposta rapida
No. Dopo vent'anni senza rinnovazione l'ipoteca perde efficacia, ma l'iscrizione resta nei registri immobiliari finché qualcuno non la fa cancellare. L'art. 2847 del codice civile dice che l'iscrizione «conserva il suo effetto per venti anni dalla sua data» e che l'effetto cessa se non viene rinnovata prima: è la perenzione. Il debito, se c'è ancora, resta, e l'ufficio dei registri non toglie niente di sua iniziativa.
Per questo un'ipoteca di venticinque anni fa può comparire ancora nella visura ipotecaria della tua casa. Se garantiva un mutuo, per farla cancellare basta una raccomandata alla banca, senza costi. Se il mutuo dura 25 o 30 anni ed è ancora in corso, la banca rinnova l'iscrizione e l'ipoteca continua a valere.
Che cosa vuol dire ipoteca perenta?
Un'ipoteca perenta è un'ipoteca iscritta da più di vent'anni e mai rinnovata: non garantisce più il creditore, anche se nei registri si legge ancora. "Perenta" è il modo tecnico di dire scaduta. La regola sta in due frasi dell'art. 2847 c.c.: «L'iscrizione conserva il suo effetto per venti anni dalla sua data. L'effetto cessa se l'iscrizione non è rinnovata prima che scada detto termine».
- I vent'anni partono dalla data dell'iscrizione, quella che leggi nell'ispezione ipotecaria, non dal rogito né dall'ultima rata.
- Vale per tutte le ipoteche, volontaria, giudiziale e legale: per l'Agenzia delle Entrate rinnovare tocca al creditore «indipendentemente dalla natura del credito» (risoluzione n. 69/E del 17 dicembre 2025).
- Scade la garanzia, non il debito. La mancata rinnovazione estingue l'ipoteca (art. 2878, n. 2, c.c.); se il debito non è stato pagato, «il creditore può procedere a nuova iscrizione», ma l'ipoteca «prende grado dalla data della nuova iscrizione» (art. 2848 c.c.) e finisce dietro a chi ha iscritto nel frattempo: vedi il grado dell'ipoteca.
Dopo 20 anni: che cosa succede nel tuo caso?
Dipende da due cose: se il debito è stato pagato e chi è il creditore.
| Il tuo caso | Che cosa succede | Che cosa fare |
|---|---|---|
| Mutuo finito, iscrizione con meno di vent'anni o rinnovata | La banca comunica l'estinzione entro 30 giorni e l'ufficio cancella, senza costi per te (art. 40-bis TUB) | Controllare che sia stato fatto |
| Mutuo finito, iscrizione con più di vent'anni mai rinnovata né cancellata | L'ipoteca non ha più effetto, ma nei registri c'è ancora | Raccomandata alla banca, che ha sei mesi (art. 161, comma 7-quinquies, TUB) |
| Mutuo di 25 o 30 anni in corso | La banca rinnova prima della scadenza e l'ipoteca continua, con lo stesso grado | Niente: rinnova il creditore |
| Ipoteca giudiziale, o a favore di un privato | Senza rinnovazione perde effetto; se il credito c'è ancora, il creditore può iscriverne una nuova | Per cancellarla: consenso del creditore dal notaio, o provvedimento definitivo del giudice |
| Compri una casa con un'ipoteca vecchia | Se ha più di vent'anni senza rinnovazione non ha effetto, e una nuova non vale contro chi ha già trascritto l'acquisto | Far controllare al notaio data e rinnovazioni |
Per il primo caso, tempi, controlli e costi sono nella guida sulla cancellazione dell'ipoteca dopo il mutuo; gli altri sono spiegati qui sotto.
Perenzione, estinzione e cancellazione: che differenza c'è?
La perenzione è una scadenza, l'estinzione è la fine dell'ipoteca, la cancellazione è la formalità che lo scrive nei registri.
- Perenzione (art. 2847 c.c.): passano vent'anni dall'iscrizione senza rinnovazione e l'effetto cessa. Succede da sé, e nei registri non viene scritto niente.
- Estinzione (art. 2878 c.c.): l'ipoteca non c'è più. Le cause sono sette, fra cui l'estinzione del debito (n. 3), la mancata rinnovazione (n. 2) e la stessa cancellazione (n. 1).
- Cancellazione (artt. 2882-2886 c.c.): la esegue il conservatore «in margine all'iscrizione medesima», con il titolo e la data. È la sola delle tre che lascia un segno per chi fa una visura.
La cancellazione non parte da sola: «Chi richiede la cancellazione totale o parziale deve presentare al conservatore l'atto su cui la richiesta è fondata» (art. 2886 c.c.): il consenso del creditore (art. 2882), un provvedimento definitivo del giudice (art. 2884) o, per i mutui, la comunicazione della banca.
Ipoteca non rinnovata dopo 20 anni: come si fa cancellare?
Se garantiva un mutuo, la cancellazione si chiede alla banca con una raccomandata con avviso di ricevimento, e non costa niente. L'art. 161, comma 7-quinquies, del Testo unico bancario applica la cancellazione dell'art. 40-bis, quella dei mutui appena estinti, anche alle ipoteche «iscritte da oltre venti anni e non rinnovate». La banca, «entro sei mesi dalla data in cui ne ha ricevuto richiesta», manda al conservatore una comunicazione con la data in cui il debito si è estinto oppure, in alternativa, con «l'insussistenza di ragioni di credito da garantire con l'ipoteca». Ricevuta la comunicazione, il conservatore cancella d'ufficio «entro il giorno successivo», «senza alcun onere per il debitore».
Vale per mutui e finanziamenti di banche, intermediari finanziari ed enti di previdenza per i propri iscritti o dipendenti, come l'art. 40-bis; norme e provvedimenti sono nella pagina dell'Agenzia delle Entrate sulla cancellazione semplificata. Prima di scrivere:
- A chi. Alla banca creditrice o, dopo una fusione o una cessione, a chi ne ha preso il posto.
- Che cosa indicare. I dati dell'iscrizione che leggi nell'ispezione ipotecaria, gratuita sulla casa di cui sei proprietario, e quelli del mutuo.
- Che cosa aspettarsi. Il silenzio della banca non cancella niente: la legge le dà sei mesi e le permette di non mandare la comunicazione solo per «un giustificato motivo ostativo da comunicare al debitore medesimo». Dopo restano il reclamo scritto e l'Arbitro Bancario Finanziario.
Per un'ipoteca giudiziale, o a favore di un privato, la raccomandata non basta: serve l'atto con il consenso del creditore, dal notaio, oppure un provvedimento definitivo del giudice. Il compenso del notaio si concorda: chiedi prima un preventivo scritto. Se l'ipoteca salta fuori mentre vendi, vedi che cosa succede quando il notaio scopre un'ipoteca giudiziale al rogito.
Mutuo di 25 o 30 anni: chi rinnova l'ipoteca, e quando?
La rinnova la banca, prima che scadano i vent'anni dall'iscrizione, e tu non devi fare niente. Per l'Agenzia delle Entrate la rinnovazione è «divenuta più ricorrente nell'attuale contesto in cui la durata dei mutui si è spesso elevata ben oltre i venti anni di efficacia dell'iscrizione ipotecaria», e «l'onere della richiesta incombe sostanzialmente sul creditore ipotecario» (risoluzione n. 69/E del 2025).
«Per ottenere la rinnovazione si presenta al conservatore una nota in doppio originale conforme a quella della precedente iscrizione», dice l'art. 2850 c.c., che aggiunge: «In luogo del titolo si può presentare la nota precedente». Non serve quindi un nuovo atto dal notaio.
Un esempio con le date. Mutuo di 30 anni, ipoteca iscritta a marzo 2008, ultima rata nel 2038. I vent'anni scadono a marzo 2028, dieci anni prima della fine del mutuo: la banca deve rinnovare prima. Se lo fa, la rinnovazione «produce, senza soluzione di continuità, una proroga degli effetti dell'ipoteca originariamente iscritta», che conserva il suo grado. Se se ne dimentica, l'ipoteca si estingue e la banca può solo iscriverne un'altra, con il grado della nuova data. Il debito resta quello del contratto.
Con la surroga l'iscrizione resta quella del primo mutuo. La nuova banca «subentra nelle garanzie, personali e reali» (art. 120-quater, comma 2, TUB) e il passaggio si annota «in margine all'iscrizione dell'ipoteca» (art. 2843 c.c.): nessuna delle due norme fissa un termine nuovo, quindi i vent'anni restano quelli dell'art. 2847, dalla data dell'iscrizione, e rinnova la banca che ha il mutuo oggi. Se invece chiudi il mutuo in anticipo, vedi che cosa succede all'ipoteca con l'estinzione totale del mutuo.
Che cosa vede chi compra la casa, o la banca del mutuo nuovo?
Vede l'iscrizione con la sua data e quello che è stato scritto dopo: una rinnovazione, se c'è stata, o una cancellazione. Un'ipoteca scaduta resta scritta com'era, perché nessuna norma fa annotare la scadenza all'ufficio: di sua iniziativa esegue solo le formalità che una legge gli affida («Le ipotesi di formalità da eseguirsi di ufficio sono tassative e non suscettibili di estensione analogica», ricorda la risoluzione n. 69/E sulle rinnovazioni). Il notaio di chi compra, o della banca del mutuo nuovo, fa il conto da sé: data dell'iscrizione più vent'anni, e nessuna rinnovazione in mezzo.
Chi compra e trascrive l'acquisto è al riparo da un'ipoteca scaduta. Il creditore può solo iscriverne una nuova, e la legge mette un limite: «La nuova iscrizione non può essere presa contro i terzi acquirenti dell'immobile ipotecato che hanno trascritto il loro titolo» (art. 2848, secondo comma, c.c.). Resta da verificare che sia scaduta davvero: più di vent'anni, nessuna rinnovazione in tempo, nessuna iscrizione nuova prima della trascrizione dell'acquisto.
Notaio e banca possono chiedere comunque la cancellazione prima del rogito, e i sei mesi della banca non si accorciano perché hai fretta: conviene muoversi prima di mettere in vendita la casa. Se si arriva all'atto con la formalità ancora lì, vedi chi paga se l'ipoteca precedente non è cancellata al rogito.
Se vendi per comprare un'altra casa, vent'anni dopo il primo mutuo, durata e importo di quello nuovo dipendono da età e reddito: i conti sono nella guida sul mutuo a 50 anni, per quanti anni e quanto si può chiedere, e con la simulazione gratuita di GoMutuo vedi in 6 minuti se è fattibile e con che rata.
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