In sintesi: ISC = TAEG per i mutui
Per i mutui immobiliari, l'ISC (Indicatore Sintetico di Costo) e il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) sono lo stesso indicatore. Entrambi esprimono in percentuale annua il costo totale effettivo del finanziamento, includendo il TAN più i costi accessori obbligatori.
Dopo il recepimento della Direttiva Mutui Ipotecari (MCD 2014/17/UE) con il D.Lgs. 72/2016, la nomenclatura ufficiale per i mutui al consumatore è diventata TAEG. Il termine ISC resta però obbligatorio per i conti correnti e viene ancora usato colloquialmente. Se stai confrontando mutui, guarda sempre il TAEG del PIES: è l'unico dato normato e confrontabile.
Cos'è l'ISC e da dove viene
L'ISC nasce con il Provvedimento Banca d'Italia del 29 luglio 2009, nell'ambito delle Disposizioni sulla trasparenza delle operazioni e dei servizi bancari e finanziari. L'obiettivo era rendere confrontabili prodotti bancari eterogenei (mutui, credito al consumo, conti correnti) attraverso un indicatore unico che includesse tutti i costi — non solo gli interessi nominali.
La formula finanziaria è la stessa del TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale), disciplinato dalla direttiva europea sul credito ai consumatori e, per i mutui, dall'Allegato I della Direttiva 2014/17/UE: si tratta del tasso che rende uguali, in valore attualizzato, il capitale erogato e i flussi di rimborso comprensivi dei costi.
ISC o TAEG: quale termine è corretto oggi
Con il D.Lgs. 72/2016 (recepimento MCD), l'ordinamento italiano ha adottato il TAEG come indicatore ufficiale per il credito immobiliare al consumatore. Le Disposizioni sulla trasparenza della Banca d'Italia (Sezione VI-bis, aggiornate a febbraio 2025) confermano che per i mutui va indicato il TAEG in tutti i documenti pre-contrattuali e contrattuali.
| Prodotto | Indicatore obbligatorio | Base normativa |
|---|---|---|
| Mutuo immobiliare | TAEG | D.Lgs. 72/2016 (art. 120-quinquies e ss. TUB) |
| Credito al consumo | TAEG | D.Lgs. 141/2010 |
| Conto corrente | ISC | Provv. BdI 29/07/2009, Sez. II |
In pratica: se leggi "ISC" in un preventivo mutuo, non è un errore grave — la formula è identica al TAEG — ma è nomenclatura obsoleta. Chiedi che il documento riporti la dicitura corretta: aiuta anche il confronto tra banche.
Cosa include e cosa esclude il calcolo
Secondo le Disposizioni sulla trasparenza (Sez. VI-bis, par. 4.1) e l'Allegato I della Direttiva MCD, nel TAEG entrano tutti i costi necessari per ottenere il credito o per ottenerlo alle condizioni pubblicizzate, verificabili durante l'istruttoria del mutuo.
| ✅ Inclusi nel TAEG | ❌ Esclusi dal TAEG |
|---|---|
| TAN (interessi nominali) | Onorario e spese notarili di compravendita |
| Spese di istruttoria | Polizze assicurative facoltative (vita, CPI) |
| Spese di perizia tecnica | Interessi di mora e penali |
| Spese di incasso rata (se previste) | Spese per servizi accessori non obbligatori |
| Assicurazione incendio-scoppio se obbligatoria | Imposte di registro / ipotecaria / catastale sulla compravendita |
| Imposta sostitutiva (0,25% prima casa; 2% altri) | Eventuali oneri di trascrizione ipoteca a carico del cliente |
| Costi di mediazione se il mediatore è imposto dalla banca | Costi di apertura conto se effettivamente facoltativo |
Dove trovi il TAEG: PIES, foglio, contratto
Il TAEG deve essere indicato in modo evidente in tre documenti, utili anche per confrontare tasso fisso e tasso variabile:
- PIES (Prospetto Informativo Europeo Standardizzato): documento personalizzato sulla tua richiesta, consegnato prima della firma. Contiene il TAEG effettivo dell'offerta e ti dà 7 giorni di riflessione prima di accettare (art. 120-novies c. 3 TUB).
- Foglio informativo: condizioni standard offerte dalla banca a tutta la clientela per quel prodotto (indica un TAEG "rappresentativo").
- Contratto di mutuo: riporta il TAEG effettivo calcolato sulla tua specifica operazione.
Esempio numerico: TAN 3,50% → TAEG 3,70%
Simulazione su mutuo standard (parametri di riferimento verificabili su GoMutuo in tempo reale):
| Voce | Importo |
|---|---|
| Capitale erogato | 150.000 € |
| Durata | 25 anni (300 rate) |
| TAN | 3,50% |
| Istruttoria | 1.000 € |
| Perizia | 300 € |
| Imposta sostitutiva (prima casa) | 375 € |
| Incasso rata | 3 € × 300 = 900 € |
| Rata mensile (capitale + interessi) | 750,94 € |
| TAEG risultante | ~3,70% |
Il TAEG supera il TAN di circa 20 punti base: significa che i costi accessori pesano quanto un aumento di 0,20% dei tassi, un dettaglio che dipende molto anche dallo spread applicato dalla banca. In banche con istruttoria alta (2.000 €+) e assicurazione incendio obbligatoria interna, il gap può salire a 40-50 bp.
Come confrontare due mutui davvero
- Metti a confronto il TAEG, non il TAN. Chi ti mostra solo il TAN sta nascondendo qualcosa.
- Chiedi il PIES di entrambe le offerte: solo così i calcoli sono personalizzati sul tuo caso concreto.
- Verifica cosa è obbligatorio: se una banca impone l'apertura di un conto o una polizza specifica, il costo va sommato.
- Guarda anche il costo totale del credito (Total Cost of Credit, indicato nel PIES): è la somma di tutti i costi in euro per l'intera durata.
- Sfrutta i 7 giorni di riflessione: è tempo per confrontare, non pressione della banca.
Errori frequenti nella lettura del TAEG
- Fissarsi sul TAN più basso: due mutui con TAN 3,30% e 3,40% ma TAEG 3,80% e 3,60% → il secondo conviene.
- Ignorare le polizze imposte: se la banca subordina lo sconto sul TAN alla sottoscrizione di una polizza vita, quel costo va nel TAEG.
- Confondere TAEG del foglio informativo e TAEG del PIES: il primo è generico, il secondo è calcolato sulla tua pratica reale.
- Non confrontare stessa durata: TAEG di 25 e 30 anni non sono direttamente confrontabili senza guardare rata e capitale totale rimborsato.
Domande frequenti
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