Risposta rapida
È il test di copertura del debito. Il DSCR mette al numeratore il flusso di cassa disponibile in un anno e al denominatore le rate di capitale e interessi dello stesso anno. Pari a 1 il reddito copre esattamente il debito; sotto 1 non basta. Le banche pretendono un margine sopra l'unità, e per una partita IVA il numeratore si costruisce sui redditi dichiarati, non sul fatturato.
La formula
DSCR = flusso di cassa disponibile annuo / servizio del debito annuo
- Numeratore: reddito netto normalizzato, più componenti non monetarie come gli ammortamenti, meno prelievi e imposte.
- Denominatore: somma delle rate annue di tutti i finanziamenti, compreso il nuovo mutuo.
Esempio di calcolo
Professionista con reddito netto normalizzato di 42.000 € l'anno. Nuovo mutuo con rata di 950 € al mese, più un prestito auto da 250 € al mese.
| Voce | Importo annuo |
|---|---|
| Flusso disponibile | 42.000 € |
| Rata mutuo (950 × 12) | 11.400 € |
| Rata prestito auto (250 × 12) | 3.000 € |
| Servizio del debito totale | 14.400 € |
| DSCR | 42.000 / 14.400 = 2,92 |
Chiudendo il prestito auto il denominatore scende a 11.400 € e il DSCR sale a 3,68: è il motivo per cui estinguere i piccoli finanziamenti prima della domanda vale più di un aumento di reddito dichiarato. Il calcolo parallelo lato privati è in rapporto rata/reddito.
Come si costruisce con la partita IVA
- Ordinario o semplificato: si parte dal reddito dichiarato negli ultimi due o tre esercizi, mediato.
- Forfettario: si applica ai compensi il coefficiente di redditività del proprio codice ATECO e si deducono i contributi. Il dettaglio in mutuo con regime forfettario.
- Normalizzazione: si escludono ricavi straordinari e poste non ricorrenti.
- Verifica esposizioni: la banca incrocia il dato con le segnalazioni della Centrale dei Rischi.
Documenti e requisiti richiesti a un titolare di partita IVA sono elencati in mutuo partita IVA: requisiti e documenti. Se il finanziamento riguarda un immobile strumentale, vedi garanzia MCC per professionisti.
Come migliorarlo
- Estinguere prestiti e rateizzazioni residue.
- Allungare la durata del mutuo, che riduce la rata annua.
- Aumentare l'anticipo, riducendo il capitale finanziato.
- Aggiungere un cointestatario con reddito stabile.
- Evitare picchi di prelievi personali nell'esercizio prima della domanda.
Prova durate e importi diversi e osserva come cambia la rata annua nella simulazione mutuo GoMutuo.
Contenuto informativo di carattere generale. Le soglie minime di DSCR sono definite dalle politiche di credito di ciascuna banca e non sono stabilite per legge.
