Cosa succede: risposta rapida
Tutto dipende da quando perdi il lavoro.
- Prima del rogito: la banca può revocare la delibera, perché è venuto meno il reddito su cui aveva valutato il merito creditizio. La delibera non è un contratto e l'offerta vincolante (art. 120-novies TUB) impegna la banca solo per il periodo indicato nel documento.
- Dopo l'erogazione: il contratto è perfezionato e nessuno può revocarlo. Si passa agli strumenti di sostegno: Fondo Gasparrini, polizza CPI con copertura perdita impiego, rinegoziazione, NASpI.
In entrambi i casi la prima mossa è la stessa: comunicarlo alla banca per iscritto, subito. Se invece il lavoro non lo perdi ma lo cambi mentre la pratica è aperta, vedi cambio di lavoro durante l'istruttoria.
Delibera, offerta vincolante ed erogazione
Tre passaggi diversi, con effetti giuridici diversi:
- Delibera: esito positivo dell'istruttoria interna, dopo verifica reddituale e perizia. È un atto interno della banca, non un impegno contrattuale verso di te (tempi della delibera).
- Offerta vincolante: documento con le condizioni definitive, che la banca è tenuta a mantenere per il periodo indicato. L'art. 120-novies del TUB riconosce al consumatore «un periodo di riflessione di almeno sette giorni per confrontare le diverse offerte di credito sul mercato» e precisa che «durante il periodo di riflessione, l'offerta è vincolante per il finanziatore». Vedi cos'è l'offerta vincolante.
- Erogazione: somme versate, di norma contestualmente al rogito. Da questo momento il rapporto è contrattuale a tutti gli effetti (dalla delibera al rogito).
Prima del rogito: la banca può revocare?
Sì. La perdita del posto di lavoro è una modifica sostanziale e oggettiva del profilo di rischio: la banca, che deve valutare il merito creditizio anche nel tuo interesse, può legittimamente non procedere. Il recesso deve però essere motivato e comunicato, in coerenza con i doveri di buona fede che governano le trattative (artt. 1337 e 1375 c.c.).
Cosa puoi tentare, concretamente:
- Aggiungere un garante o un cointestatario con reddito stabile.
- Ridurre l'importo richiesto aumentando l'anticipo, o allungare la durata per abbassare la rata.
- Spostare la data del rogito concordandola con il venditore, se hai una nuova occupazione in vista.
- Verificare la clausola sospensiva nel preliminare: senza di essa il rischio economico più grande è la perdita della caparra.
Tabella: prima e dopo l'erogazione
| Aspetto | Prima del rogito | Dopo l'erogazione |
|---|---|---|
| Rischio principale | Revoca della delibera o dell'offerta | Difficoltà a pagare le rate |
| Riferimenti | Art. 120-novies TUB, artt. 1337 e 1375 c.c. | Contratto di mutuo già efficace |
| Cosa devi fare | Comunicare subito la variazione di reddito | Comunicare la difficoltà e attivare le tutele |
| Strumenti disponibili | Garante, importo ridotto, rinvio del rogito | Fondo Gasparrini, CPI, rinegoziazione, NASpI |
| Rischio economico | Caparra e spese già sostenute (perizia, istruttoria) | Interessi e allungamento durata dopo la sospensione |
Dopo l'erogazione: gli strumenti di tutela
- Fondo Gasparrini (Fondo di solidarietà mutui prima casa, gestito da Consap): sospensione delle rate fino a 18 mesi.
- Polizza CPI con garanzia perdita impiego: copre un numero massimo di rate, con carenza e franchigia (come funziona la CPI).
- Rinegoziazione con la stessa banca: allungamento della durata per ridurre la rata, senza costi notarili.
- NASpI: indennità di disoccupazione INPS, da richiedere entro i termini previsti, utile a coprire parte della rata.
- Agevolazioni per chi è senza impiego in fase di nuovo acquisto: mutuo prima casa da disoccupato con NASpI.
Fondo Gasparrini: come funziona
È lo strumento più rilevante in caso di perdita del lavoro su un mutuo già in essere. In sintesi, secondo le informazioni pubblicate da Consap:
- riguarda mutui su prima casa di importo fino a 250.000 €, e dal 1° gennaio 2024 chiede anche un ISEE non superiore a 30.000 €: è il requisito che più spesso taglia fuori le domande, ed è scritto nella scheda del Fondo di sospensione mutui per l'acquisto della prima casa;
- tra gli eventi ammessi: cessazione del rapporto di lavoro subordinato, riduzione dell'orario, morte o handicap grave;
- consente la sospensione fino a 18 mesi complessivi, anche in più tranche;
- la domanda si presenta alla banca, che la trasmette al gestore del Fondo, allegando la documentazione sull'evento;
- durante la sospensione gli interessi continuano a maturare: Consap rimborsa «gli interessi compensativi nella misura pari al 50% degli interessi maturati sul debito residuo durante il periodo di sospensione», l'altra metà resta a tuo carico e la durata del mutuo si allunga del periodo sospeso. Non è un condono: verifica le condizioni aggiornate sul sito Consap prima di presentare domanda.
Procedura passo per passo nella guida sulla sospensione della rata con il Fondo Gasparrini.
Checklist: cosa fare subito
- Comunica per iscritto alla banca la cessazione del rapporto di lavoro.
- Verifica se hai un'offerta vincolante attiva e fino a quando.
- Rileggi il preliminare: c'è la clausola sospensiva sul mutuo?
- Se il rogito non è avvenuto, proponi garante, importo minore o rinvio.
- Se il mutuo è erogato, controlla i requisiti del Fondo Gasparrini.
- Controlla la polizza: hai la garanzia perdita impiego? Sei fuori carenza?
- Presenta domanda di NASpI all'INPS nei termini.
- Chiedi alla banca una rinegoziazione prima di accumulare ritardi.
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